首批房源逆市售罄 成交单价下调万元是热销一大原因

　　商报记者刘晓颖

　　楼市调控新政颁布后，上海新房市场的整体成交量已经步步走低至极端的低位——仅7万平方米／周，然而，在大部分在售新盘门可罗雀的惨淡行情下，上海有两个堪称豪宅的独栋别墅楼盘却逆势畅销——浦东康桥的绿宝园和李嘉诚旗下位于闵行马桥的御涛园，两者均在调控政策出台之际开盘，然后在短短2－3周的时间内售完了首批房源。

　　商报记者昨天赴御涛园楼盘现场探访后获悉，该盘首批推出77套面积在200－400平方米的独栋别墅目前已经全部售罄。

　　现场回答：

　　已经售完所有77套

　　御涛园于网上房地产推出房源，是4月17日开售的55套别墅，目前网上显示该批房源的可售套数仍为35套，而商报记者在网上房地产数据中发现御涛园已推房源涉及另一张预售证——项目名称为“闵行区马桥镇86号地块住宅发展项目”的御涛园，早在今年1月30日就推出过28套别墅，该批房源目前仍显示21套“可售”，如此，御涛园首批房源共计有83套房源，但李嘉诚公司的接待人员在回答商报记者以购房者身份询盘时，给出的回答与其于其他媒体上公布的数字一样“共推出过77套”别墅，且该批别墅已经（实际）售完。其后，商报记者向和记黄埔上海公司正式求证推盘数据时，得到回复：“问题已提交香港总部，但尚未收到回复。”

　　别墅用地停批后，上海闵行马桥以总共17幅超低容积率的别墅用地，或者说近2000栋独栋别墅的项目“储备”，开始吸引各大地产巨鳄的争夺，绿城、和黄、中房以及美国最大的房地产基金均介入这个上海新晋的最大顶级别墅聚集区。而御涛园也成为和记黄埔在上海开发的最大的独栋别墅楼盘，其占地约26万平方米，建筑面积约4．5万平方米。整个小区由容积率仅0．175，共由192栋独幢别墅组成，“是马桥规模最大的水景独幢别墅社区。”

　　畅销理由：

　　客观单价调降万元

　　实际上，御涛园正在今年初即以和黄惯用的低调手法为首期房源积累“有效”客源，等到开盘消息公开后，截至三月底，该盘的现场到访量已经达到几百组，据售楼人员披露称，“不少客户来自江浙一带。”

　　房价方面，业内在楼市调控之前就曾盛传“售楼处报价至少8万元以上”。但在调控政策出台同一天开盘的该盘，实际销售速度虽然未见降速但实际售价则明显的“低开”迹象，据佑威数据显示，御涛园上周成交15套，成交均价为66919元——相比其当初80000元的报价，大致上已有万元左右的差距，“这可能是其热销的原因之一。”佑威一位分析师说道。

　　回顾一下上一次楼市“拐点”敏感期——2008年上海楼市的低迷期，可知和黄“低开”房价已经并非第一次。当时，上海媒体大肆报道和黄位于古北的御翠豪庭在推出的600多套房源时“带头”降价将近万元。虽然存在同一楼盘产品差异化的原因，且当时和黄“降价”后，御翠豪庭房价仍远高于古北当地的其他楼盘，但2008年6月御翠豪庭“逆势热销”（当月签约次数达267次），之后三个月的签约次数均维持在两位数以上。此次，和黄御涛园最豪华独栋别墅的产品形态，却刻意低开房价，甚至违背和黄历来开价大大高于邻盘的路数，所以，取得“售罄”的傲人战绩也在情理之中。

　　与御涛园仅一街之隔的绿城玫瑰园，以其积累数年的品牌优势，目前其三期独栋别墅开价与御涛园基本持平——单价5万－7万元，该盘700－900平方米和1500－1600平方米两种主力房型的别墅，总价从3000万元直至1亿元。

　　市场观察：

　　稀缺性压倒调控压力

　　目前上海楼市成交量一片低迷，上周?穴5月3日－5月9日?雪上海市新房成交面积仅7．1万平方米，这样的成交量水平已经较调控前周成交量跌去八成以上。但此时此际，上海个别两处独栋别墅“逆势热销”似乎并不能证明高端购房者对别墅需求仍然“旺盛”，在商报记者看来，御涛园和绿宝园热销，固然有开发商品牌、产品的吸引力以及比较务实的开价的原因，但最大的原因，还是纯粹独栋别墅的稀缺性。

　　与御涛园77套别墅在一个月内售罄相似的是，商报记者曾在四月底的《绿宝园新推41栋千万别墅售罄》报道中披露，浦东康桥最早涉外别墅之一的绿宝园短期内迅速售罄其最新房源的事实，绿宝园的热销期也是新政出台后的第一周，且其绝大部分购房者也是内地买家。两个别墅楼盘新推的房源相加，也就是100多套独栋别墅，而它们在楼市调控的敏感期快速销售完毕，也只能说明此类产品的稀缺性，在目前的情况下还能够暂时地勉强地“战胜”市场的调控压力。但随着上海调控政策的细则落地，独栋别墅市场是否还能创造如此的“逆势神话”，则还有待观察。

　　新闻链接

　　戴志康3750万购九间堂一幢别墅

　　商报记者 袁晨晨

　　日前，上海证大（00755．ＨＫ）在香港发布公告称，向其执行董事及控股股东戴志康出售一栋九间堂别墅，总代价将为人民币3750万元，每平方米建筑面积售价达到11．25万元。

　　商报记者了解到，在5月11日，上海证大已经通过旗下的全资附属公司证大三角洲与戴志康签订买卖协议，以3750万元的代价出售位于浦东芳甸路599弄九间堂别墅15号，上海证大在相关公告中表示，这一价格是“参考所在位置、面积及可资比较市值后公平磋商厘定这栋别墅所占总建筑面积为333．41平方米，另有347．7平方米的地下面积，若单照333．41平方米估算，戴志康买下九间堂15号别墅的单价约为11．25万元／平方米，若加上地下面积之后，则单价将被摊薄至5．51万元／平方米。据悉，3750万元的购房款将分期支付，第一笔562．5万元（15％）在签订买卖协议后起10天内支付，第二笔在30天内支付，而剩余2625万元则须在3个月内支付

　　据网上房地产数据显示，九间堂别墅15号出现在“沪房地浦字2007第006320号”预售许可证之内，网上显示的开盘日期为2006年7月27日，共计推出14栋别墅，单栋别墅面积从230－600平方米之间不等，网上报价（参考价）则位于1800万－5800万元之间。而戴志康此次购买的九间堂别墅15号正是其中之一，而网上显示的面积为333．41平方米，参考价1800万元，粗略估算，当时单价在5．4万元／平方米。——若单以总价比较，2006年至今，4年时间，九间堂别墅15号的价格已经翻了一番。

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