本报记者 叶石界深圳报道

　　与深圳、北京等地不同，广州房地产调控政策，发力点在供应端——加强住房保障，增加有效供给，以平抑房价。

　　5月11日，广州市国土房管局首次公布了《广州市住房建设规划（2010-2012）》。该规划确定未来三年广州住房建设总量为2861万-3461万平方米，其中保障性住房面积高达611万平方米，约占总建设面积1/5。

　　广州市国土局测算，未来3年全市十区住房需求总量为2861万—3311万平方米。而《规划》确定的建设总量为2861万—3461万平方米，供需基本匹配。

　　广州市国土房管局副局长黄文波透露，“广州版”楼市新政落实细则近期将正式对外公布，暂未规定限购等临时性调控措施。

　　“到底是侧重控制需求还是增加供应，各地方根据自身特征进行选择。”在合富辉煌集团首席市场分析师黎文江看来，跟其它一线城市投机性需求强烈从而推高房价相比，广州本地买家较多，加大供应满足刚性需求的方式可能更为合适。

　　黄文波表示，如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想，广州将采取限购等临时性调控措施。对于“停贷三套房贷”、“认定第二套房”等信贷政策，决定权在金融监管部门、各商业银行及上级主管部门，但广州市将主动配合。

　　今年开工4万套保障房

　　巨量保障房入市，给广州房地产市场带来的影响不容忽视。

　　5月11日，广州市国土局公布了《市辖十区2010年国有土地使用权出让计划宗地表》（下简称《列表》）。

　　统计显示，广州今年拟建设的经适房、经租房和廉租房共282万平方米，限价房93万平方米，这意味着今年计划新开工建设约370万平方米保障性住房。预计可提供保障性住房约4万套，包括2.3万套廉租房及1.7万套经适房和经租房。

　　广州住房保障办公室副主任黄信敬告诉本报，土地供应主要来源于以下几种方式：新增建设用地、收回闲置土地、历史违法用地的再利用、征收国有土地存量仓储和一些荒废用地。

　　早在2009年5月份，广州市在全国率先出台了《广州市保障性住房土地储备办法》，提出保障性住房的土地储备，做到提前一年半左右就准备好，以解决保障房建设存在的“找米下锅”问题。

　　在上述《列表》中，沉寂了三年的限价房也位列其中。今年广州铁定建设限价房的有两个地块，一个是天河区广深铁路地段（棠东项目），涉及面积7.5万平方米；一个是番禺区南村镇地段（华南新城项目），面积为86万平米。相应的土地供应来源是收回的闲置土地和已前置审批经营性用地。

　　今年广州保障房的建设主要有四种模式：市、区政府直接投资建设；开发商与政府合作开发建设；项目法人招标建设；由企业提供自用土地建设。

　　广州市国土局公布上述通告的同时，也公布了《市辖十区2010年新社区住宅建设计划》。按照该计划，有11个项目由政府组织建设，3个项目是引入社会力量建设，4个项目是由企业提供自用土地建设。其中，开发商和政府合资建设的项目只有一个，即金沙洲项目。而项目法人招标建设也只有一个，是东圃珠村项目。

　　“针对不同类型的保障房，我们采取不同的融资方式。”黄信敬说，其中廉租房全部由政府财政买单；经济适用房则主要通过前期销售收入来筹集后期的建设资金，达到滚动建设的效果，资金不足的，则考虑通过商业银行贷款来获得建设资金。

　　此前备受关注的经济租赁房首次明确出现在《规划》中。

　　至于建设经租房的融资方式，黄信敬称，其中一部分将来自政府部门现有资金，比如经适房售房款这样的积淀资金。不足部分先行向银行贷款，同时还将考虑社会投资。

　　对楼市影响几何

　　今年开工建设的4万套保障房，相当于过去三年广州保障性住房的建设总量。“今年保障房开工量是广州历年之最。”黄信敬说。

　　而目前在建的保障房面积达221万平方米，至少2.8万套，加上今年开工的4万套保障房，这意味着在建和新建的保障房达6.8万套。

　　广州拟通过建设保障房，在5年内即在2012年之前解决登记在册的77177户低收入家庭的住房问题，截至2009年12月15日，2008年调查在册的77177户低收入家庭住房困难未解决的有3.7万户。

　　以目前的进度，黄信敬介绍，该问题可提前到明年底前全部解决。

　　在4月召开的广州“两会”上，刚履新广州市委书记的张广宁表示，除了继续推进在建和今年新建的保障房外，还将储备3平方公里保障性住房建设用地。同时，调整廉租房申请标准，将申请人年均可支配收入由7680元调整到9600元，提高住房保障普惠度。

　　把如此巨量保障房推向市场，这背后有着双重的考虑。

　　广东省房协理事赵卓文分析，目前广州的思路比较清晰，即在加大商品房的土地供应量的同时，政府也扩大了中低收入家庭保障房的份额，并扩大了保障范围。

　　“这意味着广州将建立多层次的住房供应体系，未来广州的房地产市场将明显形成两种类型的住房供应，一个是商品房，一个是保障房的供应。”赵卓文说，而这种供应体系将改变过去主要通过商品房来解决住房问题的局面，同时商品房将走向中高端市场。

　　加大保障房供应的力度，在解决民生问题的同时，对房地产市场也会产生一定的间接影响。

　　黄文波解释，过去没有加大保障房供应的时候，大家会通过二手房解决住房问题。现在加大保障房供应后，对二手房及租赁市场会有影响，并间接影响到一手房市场。

　　在赵卓文看来，大量提供保障房带来的一个冲击是，可能带动广州房租的下降，并进一步导致租售比失调。即商品房价格上涨的同时租金却没有涨，长期看商品房价格也会受到牵制。

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