从4月14日至今，市场出现了立竿见影的反应，整体成交量大减，部分区域二手房价格出现大幅下跌，退房风潮随时爆发。

　　从4月14日至今，调控整半个月，市场出现了立竿见影的反应，整体成交量大减，部分区域二手房价格出现大幅下跌，退房风潮随时爆发。随着政策的密集发布，调控影响已经明显渗入销售层面，开始在地产行业内部酝酿新的变化，中介公司营业额锐减，小中介公司再度面临倒闭风险。四大商业银行紧随政策脚步，地方政府积极研究地方细则，业内人士纷纷调整对此次调控的预期。房产调控，或将掀开房地产新的一页。

　　新政击中贷款“命门”

　　要么补交首付款甚至全款，要么退房或违约。据新京报报道，“现在银行基本上都是严格按政策收紧了房贷，特别是四大国有银行”，5月5日，中易安担保公司市场总监徐东华在接受新京报采访时表示。短短半个月时间，第三套房贷和不能提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明的外地人房贷，在北京各家商业银行已难觅踪迹。5月5日，公积金管理部门又下达紧急通知，第二套房贷款成数为五成，取消第三套贷款。

　　新政风暴下，很多购房者犯了难。“我想贷六成，但是已经是第三套房，前几天我咨询了银行，他们立刻告诉我，我的这种情况估计贷款办下不来，他们建议我要么提高首付，要么先提交资料碰碰运气”，在通州一楼盘买了房正等待贷款审批的梅女士颇为无奈。

　　在多个小区的业主论坛上，新政后的贷款问题成为关注焦点。有业主表示，自己去年签署了购房合同，但因为开发商施工进度慢，直到现在还没有封顶，致使自己被房地产调控新政殃及，“应该由开发商负责赔偿”;也有业主表示，虽然按照新的政策自己确实应该补齐首付，但也应该在银行放款前后补交，而不是现在;还有业主认为，新政出台属于“不可抗力”，应该无条件解除合同，开发商退还首付或定金。

　　买房客户纷纷违约

　　新楼盘方面，签了单子再不露面的、交了定金就不再付款的情况就更多了。因为房贷被拒、房价回落而引发的退房纠纷开始在京城楼市不断上演。

　　据了解，4月15日系列调控政策出台以后，北京市房地产违约协议中客户违约比例已经达到了70%，而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。

　　新政实施之后，贷款问题是形成退房潮的主要原因之一。尤其是针对二套房贷，北京市规定：如果是公积金贷款，首付比例提高到50%，如果是购买第三套住房，将不予贷款。首付比例提高了，让一些购房者难以承受，所以出现了违约。

　　根据新政策，不能提供一年以上北京市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地居民，银行将暂停发放房贷，这项规定也使一部分外地居民的贷款申请求被“驳回”。

　　此外，还有一些购房人认为楼市价格有走低的可能，所以在签约以后也产生了退房的想法。

　　北京：七成买家违约退房

　　据了解，北京市出台调控房地产市场的具体措施之后，不论是二手房买卖，还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象，4月15日系列调控政策出台以后，在房地产违约协议中客户违约比例已经达到了70%，而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。

　　新政实施之后，贷款问题成为买卖双方关注的焦点，也是形成退房潮的主要原因之一。尤其是针对二套房贷，北京市规定：如果是公积金贷款，首付比例提高到50%，如果是购买第三套住房，将不予贷款。首付比例提高了，让一些购房者难以承受，所以出现了违约的念头。

　　据深圳晚报报道，北京市出台调控房地产市场的具体措施之后，不论是二手房买卖，还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象。4月15日系列调控政策出台以后，在房地产违约协议中客户违约比例已经达到了70%，而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。41234>>

　　从4月14日至今，市场出现了立竿见影的反应，整体成交量大减，部分区域二手房价格出现大幅下跌，退房风潮随时爆发。

　　新政实施之后，贷款问题成为买卖双方关注的焦点，也是形成退房潮的主要原因之一。尤其是针对二套房贷，北京市规定：如果是公积金贷款，首付比例提高到50%，如果是购买第三套住房，将不予贷款。首付比例提高了，让一些购房者难以承受，所以出现了违约的念头。根据新政策，不能提供一年以上北京市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地居民，银行将暂停发放房贷，这项规定也使一部分外地居民的贷款申请被“驳回”。 此外，还有一些购房人认为楼市价格有走低的可能，所以在签约以后也产生了退房的想法。

　　现在，购房者最想了解的是：新政实施后，是否能以“政策调整是不可抗力” 的理由要求房主或开发商退房?由于我国相关法律法规中对此没有明确规定，也使得各地判决结果各不相同。北京市朝阳律师事务所副主任胡刚说：“根据最基本的合同法原理，首先要看合同是如何约定的。合同有约定的，就按照合同来执行;如果合同没有约定的，就按照法律来执行。一般来说，现在这种所谓的房产新政是不大可能构成合同法意义上的不可抗力。这里面涉及到这个不可抗力合同中有没有规定，说是政策的变化是包括在不可抗力中，在我印象中，标准合同里是没有这句话的。不履行合同就要交违约金，如果交定金，定金就不能返还。”

　　上海:四成成交二手房退房

　　据《每日经济新闻》报道，“已经签订合同的贷款在审批中的也在被切范围。二套房的定义也是一刀切，只要有贷款记录就算二套……银行也很可恶，本来合同签了，贷款合同也签了，而且是3月底就签好了，居然一直未入系统，没有送批。”这是保利林语溪购房者在业主论坛上留下的原帖。

　　和保利林语溪的情况相似，临港新城蓝色城邦也出现了大规模退订。有报道称，该公司开盘前的300多张VIP卡，有200多张被退。公司回复称，没有200张那么多，但确实有几十张VIP卡被退。

　　上海佑威房地产研究中心提供的数据显示，4月17日至4月25日的一周共有278套房退订，而之前两周的数据为150套和200套。该研究中心副主任陆骑麟说，几乎每个新盘都有一两套房源被退。

　　二手房市场上，已成交的二手房同样面临贷款不能办出而将违约的可能。信义房产朱平平说，该公司目前就有一些二手房因为银行新政无法办理贷款，而不得不等到“五一”后政策明朗时再办理。

　　上海一家大型二手房中介企业的媒体专员统计，市中心约有四成已签订买卖合同和居间协议的已成交案例因购房者无法办到贷款而导致退房，这使得经纪人此前的辛苦全部白费。

　　宁波杭州:炒房客带头退房

　　在宁波，退房潮来得更为汹涌。宁波透明售房网的统计数据显示，4月22日至4月27日5天内，共有10套房源被退，其中位于宁波科技园区的皇冠花园成为退房大户，共有4套房被解除了预售合同。截至本月10日，该楼盘一共有过十次预售房解除合同记录。

　　相比之下，发生在宁波雅戈尔置业旗下长岛花园的“退房潮”影响更大。开盘时长岛花园曾要求买家首付必须达到购房款50%，遭到购房者的抗议。购房者后来发帖说，“雅戈尔的领导说了，按揭办不出的，到时候雅戈尔会贷的，按国家规定的银行利率。”

　　据调查，宁波长岛花园、皇冠花园等楼盘前期有一部分买家是炒房客，而这些炒房客恰恰是闹退房闹得最凶的。

　　杭州的退房潮也是暗潮涌动。杭州市房产信息网显示，截至4月27日，整个杭州有20起退房事例，其中有12起是4月15日新政颁布以后发生的。值得注意的是，4月23日和4月26日的三起退房案例都是炒房客所为。

　　广州:13天退房上百套

　　自4月中旬开始，楼市调控 “猛药”导致广州楼市成交量明显下降，各地也出现了不少的退房情况。

　　据搜狐焦点监测广州市国土资源和房屋管理局(以下简称广州市房管局)的官方网站发现，从4月15日~4月27日，广州市场退房105套，其中27日一天退房数量为69套。4<<1234>>

　　从4月14日至今，市场出现了立竿见影的反应，整体成交量大减，部分区域二手房价格出现大幅下跌，退房风潮随时爆发。

　　上周末，广州增城某楼盘发现，现场仍有不少购房者看房，但下定金认购的寥寥无几。一开发商项目部相关人士向记者透露，在新政出来前一个月，该楼盘就已经在储客了。15号新政出台，领导层担心未来政策又有变化，就提前开盘销售。

　　“就这个项目退房的都有20多套。”该人士介绍，此次推出的楼盘集中在别墅群，总价多在100多万，退房者多数是多次置业，因贷款首付提高到5成，对他们来说成本太大。

　　新政后近两个星期，广东德海律师事务所主任张茂荣对《每日经济新闻》表示，“从18日到现在，我接到的退房咨询电话累计超过百个。”据他介绍，他所接触到这些购房者中，大部分都是因为首付提高到五成，成本大幅提高而违约退房的，他们交的定金通常不超过5万元，也有的交10万元，但仍宁可放弃定金，都不要房。

　　合富辉煌首席市场分析师龙斌表示，广州市场上，抛盘多出现在那些投资性较强的区域，相比此前上涨了2成左右。

　　“三成首付变五成，二手房市场中超过40%的客户会受到影响。”专门做二手房业务的亿达按揭业务管理部副总监黄倩如指出，新政出来后，不少客户都来咨询贷不到款怎么办。从银行方面来说，首付提高到五成，他们的风险更小。但许多客户无法或不愿意承担首付五成带来的成本压力。“一套50万~60万的房子，照1.1倍的利率，购房者将多交超过10万元的利息。”

　　违约将难退定金

　　据中广网报道，现在，购房者最想了解的是：新政实施后，是否能以“政策调整是不可抗力”的理由要求房主或开发商退房?由于我国相关法律法规中对此没有明确规定，也使得各地判决结果各不相同。北京市朝阳律师事务所副主任胡刚说，一般来说，现在这种所谓的房产新政是不大可能构成合同法意义上的不可抗力，标准合同里也没有这个内容，不履行合同，定金就不能返还。

　　“国十条”和“京十二条”出台之后，一片叫好声中，一个网帖突然曝出“一个炒房人的终极预测”，声称“此次调控将会彻底失败”。

　　实际上，“五一”之后，房地产新政带来的短暂混沌逐渐拨云见月，坚定的“大炒客”们也开始了新的谋划，自2004年起，每一次新政之后房价都是一轮更猛烈的反弹，已经让他们坚信：这一轮的调控不过是又一场欲扬先抑的大戏，对他们来说则是新一轮饕餮盛宴的前奏。

　　据了解，目前在退房的实际操作中，按合同来履行退房手续的占到绝大多数。业内人士介绍，一般来说，购房合同中通常会对违约情况进行约定，多是约定一个违约金额，比如5万元或10万元，更有甚者，少数开发商在合同中约定“如果违约，已交款项不予返还”，这种情况下开发商会罚没首付或定金。目前，这种方式引起了欲退房者的很大争议。

　　4月上旬，外省的童先生看中了北京南三环边的一套二手房，和房主万先生敲定了200万的总房款。因为当时房价上涨得太快，童先生害怕房主临时毁约提价，就在合同中约定，如果因为买卖双方一方违约需要赔付被违约方30%的房款作为赔偿。4月12日双方签约，4月15日系列调控政策就开始陆续出台，童先生认为现在买房不划算，就与房主协商退房，房主要求他按合同赔付房款的30%即60万元的违约金，但童先生却坚持国家政策是“不可抗力”，一分钱都不肯赔，双方至今都没有达成共识。

　　中介行业遭遇寒流

　　买房人尚可选择违约，面对急转而下的楼市走势和大幅萎缩的成交额，中介公司却没有其他选择，原来门庭若市的中介如今却是门庭冷落。

　　链家地产工作人员在接受京华时报采访时表示，3月下旬有些客户来卖房，询问能卖多少钱，我们告诉他的价格要比市场价格还高一点，因为当时房主都跳价跳得比较厉害，所以我们宁可让房主多报一点，以防以后多次跳价，可是调控政策一出，如今形势急转直下，3月份房子还没卖出去的房主回来询问我们，我们都劝人降价。有个房主，3月登的房源，4月主动下调了几次价格，如今的报价已经比3月便宜了50万，但还是没卖出去，看房的人也是看看而已，不是真心想买。后来这个房主跟我们说，只要有人有心买，其他一切都能商量。像这样的情况不止一两个。对我们店来说，原来带看房一天能有三十多回，现在不到十回。记者在店里看到，除了接待台之外，后面还有三排座椅，十几个业务员坐在那里拼命地打电话，约客户。记者在店里等了一个小时，也没见一个人来。4<<1234>>

　　从4月14日至今，市场出现了立竿见影的反应，整体成交量大减，部分区域二手房价格出现大幅下跌，退房风潮随时爆发。

　　中鼎联行主要是做CBD及使馆区高端公寓业务的二手房中介公司，中鼎联行的小陈表示，最近业务量少了很多，高端公寓降价的幅度比较大，有些房主一下子降价几十万抛售房子，但看客还有，买客不多。公司现在业务量全面下降，大家也很着急，少部分同事已经动了跳槽的念头，大部分还想再看一下市场再说，希望市场还能"牛"起来。

　　小李从事二手房销售这行已经有好几年了，亲身经历了房价暴涨过程的小李积累了很多二手房销售方面的经验。今年过完年，市场越来越火，小李用自己几年来赚的钱投资开了一家二手房经纪公司，可是，刚刚开张不久，就赶上政策调整，一个月来，店里都非常冷清，只成交了一单租赁业务。小李说，现在大家不是买不起房，而是都在观望政策的下一步走向，很多人觉得市场不确定性因素太多，所以延缓了买房的计划。本来对市场充满憧憬的小李现在打算静下心来，等待着房地产下一个牛市的到来。他说，市场还会好起来的，长期看肯定没问题，这段时间我们会很艰难，但以后会有东山再起的时候。现在承受压力的不光我们这些小中介，像链家、我爱我家他们也是一样。

　　关于新政对于未来二手房市场的影响，荧灿地产总经理顾辰天认为行政调控仍然不是市场经济中的决定因素，并且具有一定的滞后性。即使调控成效显现也是让北京楼市进入一个平稳的量价区间，而经适房禁租禁售令从审核到监管退出环节非常严格，对中介公司的行为起到规范作用，但是经适房仅占市场份额的0.2%左右，二手房市场面临的洗牌也是行为规范上的，对市场交易仍然信心十足。

　　退房潮或只是开端

　　据媒体报道，对于在各地蔓延的退房潮，虽然仍有很多开发商声称对未来几个月的市场比较乐观，但私下里不少人很不看好未来。

　　“今年的楼市跟2008年很像。这一波退房潮后，还会有新一轮的退房潮。”一家在香港上市的地产巨头公关部负责人悲观地认为，未来购房者会以开发商质量瑕疵为由退房。“原因很简单，就是预期房价会跌”。

　　广东德海律师事务所主任张茂荣指出，退房是因为购房者预期房价会下跌，若房价大幅下跌的话，这将会引发更大规模的退房。

　　与此同时，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹刚刚在上海举行的“2010中国房地产百强企业研究成果华东发布会”抛出“楼市供应逆转论”。秦虹称，所有关于住宅市场供应量的指标，今年一季度的增长速度都达到历史高位，新开工面积增长60.2%，施工面积增长35.5%，土地购置面积增长30%，这些供应量将在下半年全部入市。

　　秦虹认为，今年房价是明确看跌的，原因就是巨大的新增和投机、投资性需求被抑制，下半年的楼市将彻底逆转。

　　事实上，最近几日上海楼市的巨量供应，已经令市场看到价格即将下跌的预兆。中国房产信息集团的统计，4月22日至28日，上海有超过20个楼盘审领了预售许可证，总共推出超过43万平方米的房源，一周的推盘量比整个2月的30万平方米供应量还多，而同期的成交量还不到20万平方米，供需比达到了2:1的水平。

　　除了巨量供应的住宅，市场传言已久的住房保有税，也时刻可能成为下一波退房潮的导火索。（编辑：王子涵）4<<1234

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