回购后的保障房将由政府重新分配给其他符合条件的家庭或个人，由此实现保障性住房资源的可持续循环

　　【财新网】（记者 兰方 7日发自北京）2010年5月6日，深圳出台《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》（下称《通知》），首创保障房回购政策。

　　《通知》提出，通过配售方式新取得保障性住房及人才安居住房的家庭（包括申请人、配偶及未成年子女）或个人，再行购置商品住房或将保障性住房擅自转让的，政府直接回购该保障性住房，并重新分配给其他符合保障性住房及人才安居住房条件的家庭或个人。

　　此举意味着深圳保障性住房交易被叫停，保障性住房资源将可持续循环。

　　经济适用房之所以比普通商品房价廉，在于其价格构成中，政府让渡出土地出让金以及部分税收。为此，现有规定只允许经济适用房的购房者享有有限产权。

　　五年限制期内，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；但五年限制期满后，购房者只要补缴部分土地收益的价款从而取得完全产权，便能占有经济适用房上市的溢价。至于政府回购，仅是“可优先回购”，并无强制。北京市住房保障办公室主任王成国在2010年4月27日表示，到目前为止，还从未出现过政府回购的情况。

　　2010年4月27日住房和城乡建设部发布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》亦未对经适房交易做出新的限制。在该文件中，只要符合有关政策规定并取得完全产权，经济适用房即可上市交易。

　　“配售经济适用房，相当于给低收入者庞大的资产收益。” 阳光100集团常务副总裁范小冲评价。市场房价和经济适用房价格之间的差距，不断催生出投机需求。林家彬表示，由于利润空间过大，“有办法的人总会想方设法来抢夺这份资源”。

　　当前，不同城市确定的经济适用房收益缴纳标准相去甚远。如北京2008年5月以前的经济适用住房上市，只需按成交价格的10％补交综合地价款；2008年5月以后的经济适用房上市，溢价的70％都需交公。在杭州，这一比例为55％；广州则为80％。

　　北京市住建委一官员告诉本刊记者，大幅提高溢价上涨比例，基本可以堵住再上市交易的漏洞。但在链家地产市场研究部分析师张月看来，由于市场房价上涨过快，经适房交易的利润空间，依然相当可观。

　　在一些学者看来，只要经适房可以上市，其供应就是一条不可持续的路。范小冲解释说，经适房一旦买下，就是购房者的个人资产，且附加了资产增值这一动力，“新的需求源源不断，多少土地都不够，保障的需求永远无法满足。”在专家看来，要实现住房保障的可持续发展，需要对经济适用房进行封闭式的运营，即在交易过程中以政府回购为主，使其保障性质更加突出。

　　一位参与《住房保障法》立法工作的学者，亦提出政府回购存在操作难题：“如果都由政府来回购，需要巨大的管理成本来经营这么庞大的资产。”

　　据了解，深圳的规定乃为全国首创。具体的操作方式仍待细化。■

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