中广网北京5月4日消息 据陕西电台报道，西安市人大常委会日前举行新闻发布会，公布《西安市物业管理条例》今年6月1日起正式施行。此次修订的物业管理条例呈现出了监管体制转变，细化前期物业监管，规定物业保修金制度等诸多亮点。

　　随着住房商品化的快速发展，物业管理覆盖面越来越大，单纯依靠房管部门的力量已经不能满足实际需要。因此，条例将管理体制转变为市、区县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的三级管理，增加了街道办事处和乡镇人民政府一级管理，体现指导、监督、参与物业管理的宗旨。同时细化和强化了对前期物业的监督管理。条例规定“前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿再续签合同的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业”。为了避免直接退出造成物业管理区域管理混乱、无人接手等情况，条例第十九条对退出机制作了相应限定。

　　条例此次修订的重点之一，是根据实际需要对业主大会设立的条件、换届选举工作等作了较详细明确的规定。条例规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征集意见的形式，解决了现实工作中集体大会召开难的问题。同时，为了确保业主大会能够充分反映大多数业主的真实意愿，条例第三十一条、第三十三条对召开业主大会的程序和要求都作了具体规定。

　　近年来，物业管理纠纷不断增多，物业管理活动中遇到的问题也较复杂，涉及到社会的方方面面，建立有效的沟通和化解矛盾机制非常重要。条例第五十条规定“物业管理区域内，可召开物管联席会议。联席会议由街办或乡镇政府负责召集，由区县物管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理相关问题。”

　　现实生活中，新建住宅物业因质量问题引起的纠纷和矛盾较多，不少建设单位将物业交付使用后，公司就注销或破产，物业在保修期内出现质量问题，往往找不到责任人。为解决该问题，条例增加了“在物业竣工验收后、申请不动产权属登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保证金”的规定。保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。

　　在物业专项维修资金的监管方面，规定“专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”“建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。”此外，为了规范专项维修资金的使用，条例第八十四条明确规定，市政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。

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