立体调控 房企国内融资渠道淤塞

　　龙飞

　　编者按/ 严厉调控之下，房地产市场骤然降温。进入4月，房地产市场深刻地感受到倒春寒。2009年宽松的信贷政策促成了2009年房地产市场的集体盛宴。此轮监管资金链首当其冲被重击，当融资渠道被严防死守，地产商的钱袋子被捏住，一直不差钱的开发商何去何从？除了高烧的住宅市场是否还有新的出路？外围资金是否还有寻找机会的冲动？一切仍有待观察。

　　与4月中旬几乎一天一个政策的密集轰炸相比，最近的房地产调控似乎平缓了许多。

　　然而，风停雨霁的表面下暗流涌动。越来越多的迹象表明，监管层的思路，开始从调控购房需求转向捏住地产商的钱袋子。

　　银行“三不贷”与“三挂钩”

　　最近恒大地产挺头痛的。4月28日广州国土房管局宣布注销三幅土地的出让合同，而恒大位于天河绢麻厂的“地王”榜上有名。

　　如果说1.3亿元的保证金被没收对恒大而言只是“有点心痛”，但被定性为闲置土地那就是企业“不能承受之重”。因为目前，银行正在建立黑名单制度，上了黑名单的企业也许就拿不到新的银行贷款。这不仅意味着房企的钱袋子严重缩水，也许资金链也会直接绷断。

　　银监会5天前刚刚公开宣布，对于开发贷款和土地储备贷款明确“三不贷”原则。

　　所谓“三不贷”，银监会银行业监管一部主任杨家才表示，首先是对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；其次对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；最后对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂用作保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。

　　“这其实是银行明确收缩开发贷款的一种方式。”广州一位国有银行的分行负责人表示，在总量缩减的前提下，他们只能优选较好的房地产企业投放。其实早在今年1月中旬，银监会召开的2010年工作会议上，就特别提出，要“高度关注房地产市场变化，加强对房地产贷款的监督管理和窗口指导”。但即便如此，银行开发贷还是一再走高。据央行数据显示，2010年一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%。比上年末上升0.5个百分点。

　　而同一时期，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%。数据表明，仅仅只是今年一季度，在所有新增贷款中，房地产就拿走了32.53%。国信证券分析师方焱认为，这是央行罕有就单个季度发布金融机构贷款投向报告，可见对信贷投放的监管将是本轮房地产调控的重点。

　　有银行贷款员告诉记者，其实从今年1月开始，多家银行已经要求收紧房地产行业贷款。但由于房地产是高利润行业，部分银行在中央对房地产态度模糊的背景下，并没有跟随收紧。这导致了房地产信贷进一步走高，这已经为监管层重点关注。

　　这些年房地产一直是银行的优质客户，银行除了收取正常的利息收入外，还会有各种的额度占用费、财务顾问费等。有上市房企的财务总监曾向记者表示，一般而言，业内普遍向银行贡献13%左右的年收益率，高者可达19%。所以即便银监会三令五申，银行开发贷还是比去年年末有所上涨。

　　“现在我们拿开发贷也是相当困难了。”一位上市地产商的项目经理表示。银监会除了“三不贷”原则外，还有严格“三挂钩”制度。所谓三挂钩是要求地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。

　　“你整治哪块地，经过评估之后，给你多少贷款，叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向，卖到哪儿贷款就收到哪儿；第二个是建贷挂钩，房地产商要贷款，一定是跟在建工程挂钩，然后用我的钱把这个楼盘建起来之后，要监督你销售；再一个就是房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，你卖出去我要实行封闭运行，在银行开户，要随着卖房的进度偿还你原来的贷款。”杨家才解释道。简而言之，这就是要求贷款专款专用。

　　上述项目经理向记者表示，其实所谓“三挂钩”政策早已有之，只是此前银行并没有严格执行。“现在银行审批相当困难，每一笔款项都会被严格管制。”

　　也正因为敏感时期，恒大主席许家印才一再表示，这块“闲置”地是由于广州国土局擅改规划所致。“现在依旧与政府部门沟通当中。”许家印强调，土地还没有最终定性。

　　资本市场再融资受阻

　　如果说银行融资渠道被严防死守，那国内证券市场就是滴水不漏。

　　截至4月底，A股市场已有44家房地产上市公司公布了再融资方案。虽然4月28日证监会澄清：并没有暂停房地产企业股权融资。但专门为房地产行业服务的华商律师事务所律师向记者表示：“房地产行业的再融资、首发或上市公司重组等资本市场运作，基本上都暂停了。企业现在能做的是做好公司的规范工作，等到时机合适时再上报材料。证监会虽然没有明确说明停止申报，但现在的情况是，已经申报了的材料也不会受理。”

　　在面临审批困局的同时，部分拟进行再融资上市公司股价已经跌破发行价，资本市场再融资已经成为空中楼阁。如招商地产增发价格为每股20.6元，4月28日收盘价仅为每股17.66元。

　　这种国内主要融资渠道被严格控制的情形，在2007年底也曾发生。当时国内地产商的救命稻草就是房地产信托。资金“有困难找信托”这似乎已经成为业界的共识，其实早在今年年初开始，一些“先知先觉”的房企已经四处借道信托融资。根据展恒理财的统计显示，今年一季度，国内共有36家信托公司推出了206只集合资金信托产品，比2009年第四季度增加50款。而4月份房地产信托产品已发行33款，数量已超3月份全月的28款。

　　但现在的房地产信托还是救苦救难的“观世音”吗？

　　“目前房地产企业融资的渠道基本已经‘卡死了’，就连房地产信托业务也在银监会的要求下‘被暂停’。”上述专职律师向记者表示。

　　不过，银行方面却表示，房地产信托业务并未暂停，只是强调要注意风险控制，限制给中小房地产商贷款。

　　“春节后，银监会给银行下发了相关文件，要求银行只能给有二级资质的地产商进行信托贷款业务。这意味着，只有万科等大型房地产商才能参与此项业务。”某国有银行广东省分行公司业务部人士介绍说，该银行的房地产信托贷款业务并未暂停，但也不是很积极开展该业务，现在还在运作的目的主要是“为了维持客户关系”。

　　另外一家国有银行广东省分行人士亦表示，出于宏观调控的因素，他们已经比较审慎地参与房地产信托贷款业务。

　　上述银行人士提到的银监会文件是，今年2月份发布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，这份被业界称为“史上最严格”的规定，在今年4月再次被强调。当月月末，由银监会组织的“全国信托公司监管会议”在海南召开，全国信托公司的掌门人齐聚。据与会人士透露“今后银监会将严格执行2月通知内容，告诉信托公司别撞枪眼上了。这是一个通气会，如果房地产信贷不受控，监管层也许还会有更严苛的政策出台。”果然，在会议结束后，有媒体报道“银监会相关人士透露，拟将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内”。

　　不管是否将信托完全纳入监管，现在信托公司发产品已经很难再打擦边球了。在业界以往的操作中，信托产品经常都是“形为股权投资，实为债权投资”。

　　据业内人士介绍，因为投资者比较青睐于回报稳定的“债权”产品，因此以往信托公司在募集资金阶段，都会向投资者许诺一个固定收益，回报率从8%~15%不等。但在投入地产项目时，往往会变成股权投资的形式。因为开发商更喜欢股权投资的信托产品。按现在的2月《通知》规定，如果以信托债权融资，项目必须满足四证齐全，开发商具备二级资质，项目资本金达比例等条件。而信托公司之所以高利率地进行信托融资，看中的就是其比银行融资灵活，可以用于缴交土地出让金、补足资本金等。但是如果按股权形式投入项目，信托产品的收益率是浮动的，资本方又不喜欢。因此信托公司此时通常会推出形式多样的创新产品，例如开始阶段是以股权的形式进入项目，但开发商在项目完成后以一定增值比例的价格回购股权。

　　现在银监会明确规定，各地银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照“实质重于形式”的原则，杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。

　　可以预见，在监管层的高调控制之下，信托融资这一“救命”方式也不能像以往般运转自如。

　　但亚银投资的首席分析师李大伟表示，相对于2008年的那一拨调整，这次国内开发商的准备会更充分些。“不少上市房企在今年年初的时候就已经在资金上做了准备，或者延展债务周期，或者手握大量现金”。摩根士丹利在最近的一份研究报告中也表示，国内房地产企业“在过去几个月来已经未雨绸缪，而且也已经自律地提高本身的现金水平以应对市场的波动。”因此，虽然这轮措施较上一次调控更为严厉，但地产商要即刻进行减价促销的机会不大。

　　完成资金准备的房企也许就像万科一样“稳健经营，应对变化”，又或者像龙湖一样“不冒险，不拿地”。

　　但对于更多没有做好资金准备的房企而言，他们面对的是国内主流融资渠道枯竭，海外资本市场观望的状况。也许他们就必须将目光转移到民间资本、国内私募基金等尚未成熟的融资渠道。是一片新天地还是另一个陷阱？有待观察。

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