龙飞、张明

　　在国内融资渠道几近淤塞的背景下中，4月28日龙湖地产发布公告称，4月26日公司作为借款人与银行财团订立融资协议，公司可获金额最高达21.5亿港元的4年期贷款融资。龙湖此前表示，涉及的银行主要包括汇丰在内的海外银行，年利率在4%左右。

　　这其实并非孤例，两个月前，中国海外同样拿到了汇丰、恒生、东亚等银行组成的80亿元5年期银团贷款。

　　对苦于融资无门的房企而言，这无疑是一个强心剂。然而，在国内针对房地产的此轮严厉调控之下，低利率的海外银团贷款能否成为房地产企业的救命稻草？

　　观望已经开始

　　“一直以来，银团贷款就是操作繁复的业务，对开发商的各项要求都非常高。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，现在想再进行银团贷款的谈判会更加困难，因为即使是龙湖的这笔贷款，也是从2月份就开始谈的项目。“现在各种政策利空之下，海外银行的要求会更严苛，在现阶段龙湖基本可以看成是特例。”李大伟表示。

　　海外资本市场的观望态度，不仅体现在海外银行处。

　　前段时间为国内房企带来十几亿美元资金的海外债券市场，也开始提高预期。4月24日，恒盛地产宣布，在对于全球的债权投资者开展了一系列的推介活动之后，恒盛地产决定不推进其债权发行交易。该公司表示，由于考虑到手头资金仍算充裕，不值得以太高借贷成本举债。

　　业内人士推测，这可能是由两方面原因造成的，一方面投资者对于债券的回报率也有了较高要求，今年2月，恒大第一笔7.5亿美元的债券中，利率就高达13%，创下了港股融资利率的新高。而到了4月22日，佳兆业发行的5年期债券中，利率更高达13.5%，再创纪录。也许以恒盛为代表的一些稳健房企就未必能接受如此高的债券利率。

　　另一方面，由于国内千军万马都在挤海外债市这个“独木桥”，在投资者选择大增而政策因素尚未明朗的情况下，部分房企遭到投资者的抛弃。

　　摩根士丹利投资银行部执行董事郭少牧表示，目前的调控政府对投行及外资投资者的影响很大。其表示，目前海外投资者的观望气氛浓厚，虽然在全球范围内，中国的房地产投资一直处于盈利状态，但对于这次的宏观调控可能造成的影响，投资者还没有较一致的认识。

　　“现在想在海外市场顺利融资非常困难。”李大伟认为，以往投资较为进取的国际房地产投资基金由于亏损严重，已经难有作为。

　　4月中旬，包括摩根士丹利、高盛集团在内的房地产基金都录得巨额亏损，西方媒体报道，高盛规模在18亿美元的基金规模已经降至3000万美元。另一方面，海外银行、债市投资者的策略更为保守，大部分人都会“在这一波政策明朗后，才会真正有动作”。

　　二三线城市或成外资新宠

　　不过，谨慎观望并不意味着退出。

　　“他们正在寻找机会。”一家外资基金的成都负责人曾怡表示，“我们会观望几个月，但并不会撤退。”

　　就在此次楼市新政出台前后，知名地产顾问机构世邦魏理仕的监测发现，相对一线城市的外资审慎态度，二三线城市正在成为外资投资楼市的新宠。“虽然资金规模无法预计，但近期与我们接触的外资机构却在明显增多。”世邦魏理仕成都公司总经理徐国源表示。就在近期，瑞安集团还将成都的莎玛服务式公寓出售给雅诗阁。而世邦的数据显示，成都的高档公寓租赁市场平均租金环比上涨7%左右，这给致力投资高档公寓的外资机构以极大的信心。

　　戴德梁行投资部有关人士也表示，部分外资退出，实际上是因为基金到期等因素，是技术性的退出，目前外资基金对中国一二线城市的住宅、商业等物业类型仍非常关注。“不过海外资金肯定会观望一段时间，投资的方式也会有所变化。”许国源表示，二三线城市的高档公寓需求和商业地产发展计划，对于海外资金来说依然机会巨大。

　　戴德梁行的报告则认为，中国市场在投资市场中将继续扮演主要角色，投资者信心、回报及交易规模数量都会给海外资金以极大吸引力。“不过，境外基金公司越来越倾向于与人民币基金合作。他们现在注册合伙公司更为方便，还允许将基金总额的50%左右换汇后进入中国，注入人民币基金中。”

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