上两周，广州一手房成交均价下跌2000多元，深圳却上涨4000多元。

　　在宏调密集重拳下，今年房价暴跌抑或暴涨？

　　近期房贷新政一个比一个生猛！先有二套房贷首付不得低于50%，后有银行叫停三套房贷。一时间房价未来走势成为舆论焦点。本报记者采访多位经济学家和分析师，乐观派认为楼市无泡沫，房价将从“急涨”变“慢涨”；谨慎派则认为楼市充满投机，不合理房价将下跌。

　　市场的反应亦值得关注。自4月14日以来，广州一手房成交均价在波动中下降了2000多元；而深圳一手房成交套数降至一半，但成交均价却涨了4000多元。

　　交锋核心

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　　楼市有没有泡沫？

　　“无泡沫”派：

　　大城市房屋销量明显放缓

　　汇丰银行中国区首席经济学家屈宏斌：去年北京、上海以及其他少数大城市30%-50%的房价涨幅远远超过这些城市的收入增长，天量信贷助长了楼市的投机。过快的涨幅，让当地很多刚性需求居民买不起房。

　　但全国楼市泡沫的观点仍不能令人信服。与上述大城市不同，二、三线城市楼市去年是温和增长。这些城市的房价与其过去五年平均8%-12%的人口增长、家庭收入是相匹配的。

　　而中央已出台抑制楼市过快增长措施，这些措施有助于给投资楼市氛围和房价涨幅降温。事实上，自去年12月份开始采取降温措施以来，大城市的房屋销量已经明显放缓。

　　另外，政府采取对楼市的修正措施将伤害经济的观点毫无根据。一方面国内楼市杠杆率不高，所以，楼市下跌对银行资产负债表的影响，要小于其他高杠杆率的国家。尽管房地产贷款近年快速增长，其占银行贷款总量比例不过只有12%，算上地产开发贷款，占比也仍低于30%.而且国内购房者的按揭首付比例较高。

　　“有泡沫”派：

　　楼市“充满投机氛围”

　　华泰联合证券首席经济学家陆磊：目前的楼市肯定存在泡沫。现在实施的房贷新政，就是挤压泡沫的一个过程。

　　本轮楼市泡沫，跟刚性需求没有关系。现在的房价已经远远脱离了这一需求，充满了投机氛围。

　　渣打银行全球研究金融市场部经济师严瑾：国内房价单在今年3月份就有20%-30%的涨幅，可以认为楼市存在着泡沫现状。部分城市过快的房价涨幅并不健康，过度的上涨到了一定时间将不可持续。

　　政策在上半年出台，对经济的打击并不会严重。一般G D P在下半年会放缓，而上半年仍是G D P快速上涨的时期，相对而言，上半年调控比下半年要有效。

　　交锋核心

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　　楼市越调越涨？

　　“挺涨”派：房价将从“急涨”变“慢涨”

　　国联证券宏观策略组组长张鹏：我们认为，提高信贷门槛，加强保障房建设对于控制房价不过是隔靴搔痒。解决房地产价格上涨的关键，是改革优化中央和地方财政收入分配。

　　遏制过快上涨，房产价格或从急涨变慢涨。另一方面，保障房建设虽然规模大，但在过快上涨的城市中，保障房基地离市中心远，实际效用有限。因此，我们认为房价将从急涨变慢涨的可能性比较大。

　　西南证券研究员崔秀红：新的房贷政策短期不会促成房价下跌，但政策的累积效应和下半年供给增加，会使得房价涨幅趋缓。目前货币流动性依然宽松，紧缩政策刚刚开始，宏观经济运行良好，而且开发商资金压力不大，没有迅速回笼的需求。因此，此次的二套房政策虽然比以往的措施更加严厉，但是却难以收到当时的效果，房价下跌可能性小，但由于政策效应滞后，房地产供给也在逐步放大，房价涨幅将会趋缓。

　　“看跌”派：高端房房价下跌可能性较大

　　渣打银行全球研究金融市场部经济师严瑾：如果一个月内，房贷新政效果不明显，为了稳定房价，政府下一步的地产调控措施还会出台。假如房地产税继而公布，市场对楼市会更加担心，预计二手市场价格会明显回落。如果房产税不见推出，只有此次新政，那么调整期预计只有6个月。

　　长城证券分析师刘昆：政策既打压削弱了投资需求和改善性需求，又促进了短期供给的增加，供需状况将在短期内发生较大改变，从而引导大众对房价预期从看涨到看跌，加重市场观望心理。因此短期内只有特别急迫的刚性需求会出手买房，楼市销量的大幅下降难以避免。

　　华泰联合证券首席经济学家陆磊：由于本轮楼市上涨是信贷宽松所致，因此只要此次流动性控制得住，房价上涨的可能性不大。一系列挤压楼市泡沫的信贷措施，将促进不合理房价的下跌。

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　　地产股现在能不能碰？

　　“看涨”派：很可能出现反弹

　　国联证券宏观策略组组长张鹏：随着房地新政这只鞋子的落地，房地产股下跌后可能出现跌出来的反弹机会。对于市场维持我们年初判断，更多是跌出来的机会，需投资于转型。前期房地产股的回落，已经反映了政策调控所带来的影响，因此，房地产调控措施的出台，意味着今后一段时间进入观察期。所以，在政策真空期时，房地产股很可能出现反弹。

　　“谨慎”派：建议短期内以观望为主

　　长城证券分析师刘昆：房贷新政出来后，部分机构投资者认为，由于市场提前反映了政策压力，实际出台后可视为短期利空出尽，地产股有望迎来反弹。

　　短期政策出尽并不构成买入理由，因为如此重磅的政策将很快对楼市产生实质影响，从而加大行业今明两年业绩的不确定性。地产行业向来重趋势、轻估值，但短线地产股快速杀跌，可能有技术上反弹的要求，但趋势性的投资机会基本没有，建议投资者继续保持谨慎。我们仍维持行业中性评级，建议投资者短期内以观望为主。

　　本版撰文：本报记者 王梅丽 (南方都市报www.nddaily.com

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