CFP供图

　　日前，楼市一改前期的调控一边倒情形，变得乱象纷纭。一方面，龙头地产商一季度财报纷纷飘红，同时，证监会和国土部通过25家房企的再融资初审。另一反面，新华时评前天首次提出引导房价“回落”到合理区间，此前，这方面的措辞一直是“遏制房价过快上涨”。并为此建议调控持续发力。

　　这不禁使人疑虑，近来轰轰烈烈的楼市调控，是否能收到实质效果？还会有新的调控出台吗？房价真会降吗？

　　对此，标普信用评级分析师符蓓告诉本报，已有的调控政策效果一定会逐步显现，预计下半年房价会下调。同时，随着今年楼市供应加大，以及成交量下降，开发商的资金压力会逐步加大，行业整合加剧。

　　就广州而言，合富辉煌首席市场分析师黎文江预计，花都、番禺等地房价将在7、8月份下调，广州亚运村的销售定价及交投量将成为后市的风向标。

　　房企财报飘红，又获融资

　　日前，万科、保利、招商等地产龙头企业相继发布一季度财报，均盈利大增，财务强健。

　　以万科为例，一季度万科实现净利润11.3亿元，与2009年同期相比增长46.5%。截至3月底，万科持有现金179.2亿，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿。而在万科各类存货中，现房存货59.0亿元，占比仅5.7%。万科表示，目前公司财务状况和存货结构非常健康，足以应对市场变化的各种可能。

　　不仅手头充裕，房企还可再融资。4月26日，福星股份在深圳交易所答问投资者时表示，其再融资计划已通过国土部初审，称其在已完成国土部再融资初审的25家房企之列。此前，4月24日，有消息指，证监会已将两批41家房地产企业的融资申请，送往国土部征求意见，而国土部已完成首批试点运行的25家房地产企业的初审工作，证监会将对这25家企业展开后续发行审核工作。

　　证监会4月23日表示，将联手国土部，共同审核房地产企业上市、融资相关事宜，以加强房地产企业融资监管。而国土部负责对证监会送审企业购地用地的合规性予以审核，并据此出具是否支持融资的意见；证监会再结合国土部审核意见，对房地产企业融资是否符合发行条件进行审核。从福星股份在内25家房企再融资通过初审来看，国土部以及证监会似乎并没有对地产商从股市再融资进行收紧。

　　新华时评首提房价合理回落

　　这不禁使人疑虑，近期以来轰轰烈烈的楼市调控政策，是否能收到实质效果？甚至，政府是否真的决心调控楼市压下房价？因为，很明显，开发商只要钱袋子充裕，哪怕成交量一时下降，也能挺住高房价。

　　疑虑之中，最近大热的新华时评，似乎又给人们带来些希望。前天，新华社在财经专线播发题为《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》的专电，首次提出引导房价“回落”到合理区间。此前，这方面的措辞一直是“遏制房价过快上涨”。

　　不仅如此，文章用小标题“博弈：政策须持续发力”提出了要加强政策调控的观点。建议政策持续发力，让疯涨的房价回落到合理的区间，引导楼市走出“混沌”。文章提出具体建议，认为调控政策应从资金链上收紧，从需求上有效遏制炒房行为。并要彻底整治房地产市场，还需要税收政策作为配合，征收物业税或者房屋保有税。并且应持续发力，严控银行的地产业贷款，并应在扩大土地供应和监管市场秩序上继续努力，防止调控政策重蹈房价短期调整迅速反弹的覆辙。

　　房价将在下半年出现拐点

　　然而，新华时评的观点，真能影响决策层吗？或者真是决策层的意见反映吗？房价，真的会降吗？

　　对此，合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉本报，在他看来，新华时评的影响没有舆论想象的那么大。他认为，目前政府的楼市调控，首要不是针对高房价，而是应对金融危机，防止投机泡沫。他分析，现在房地产信贷占整体信贷比例过大，挤占了其它行业的融资；另外，人民币升值压力日益加大，为了预防国外热钱大量涌入，政府因此打击投机泡沫。

　　这也是为什么，在银监会严控收紧地产行业贷款的同时，证监会和国土部却一次通过25家房企的再融资申请。黎文江分析，房企从股市融资，只要企业资质优秀，其用途除了拿地囤地，还可以加大施工增加楼市供应，政府没有理由不给批准。况且，如上所述，政府更担心地产业贷款所带来的银行风险，对于开发商从股市融资、民间融资等，并不会压制。

　　尽管房价不是政府调控的首要目标，但黎文江表示，调控之下房价一定会松动。首先，买家观望情绪与开发商的资金耐力僵持，互相观望。而且，买家可以持续观望，开发商的资金压力却会日益加大。

　　对于新华时评所说的引导房价合理回落，标普信用评级分析师符蓓告诉本报，预计下半年房价确实会下调，但下调的幅度会比2008年下半年稍低。只是目前的政策效果显现有一定滞后期，政府不一定会再推出更严厉的调控措施。

　　此前，3月初，标普发布题为《中国房地产展望：政府出台紧缩政策，地产商渐感寒意》的报告预期，今年政府将为降温房地产业而出台调控措施，加之信贷收紧，地产商的资金链面临考验，下半年，楼市将现拐点。昨天，标普信用评级分析师符蓓接受本报采访表示，最近的楼市调控政策已与上述预期相吻合；并且相信，政策调控的效果一定会逐步显现。

　　作为地产商龙头，万科也对下半年的市场走势保持谨慎。万科副总裁肖莉表示，政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。

　　开发商资金压力或将加大

　　目前，政府持续出拳下，部分地区房价不跌反升，调控效果似乎不理想。对此，符蓓认为，地产商、买房者、政府还在博弈，还有一个观望期；但观望期过后，效果一定会显现，目前交投量明显下降就是一个信号。

　　不仅如此，在交投量下降的同时，因地产商在2009年加大施工，今年的楼市供应量会大大上升，市场供求关系变得宽松，甚至可能供过于求。在此情形下，房价应该下降。而如果开发商不肯降价，在买家观望情绪僵持下，销售量下降，开发商就得承受资金压力。

　　那么，开发商是否承受得住资金压力呢？从前天各房企发布的一季度财报来看，其手头资金都相当充裕。不过，符蓓分析，经过去年的丰收年，开发商年初资金充裕不足为奇；但随着今年施工等的投入，其资金也会快速消耗。尤其在今年市场不太丰收的背景下，其资金压力会逐步显现。

　　一边出重拳调控，一边又批准数十家房企再融资，政府打的什么算盘？对此，符蓓认为，政府采取的是“混合”策略，其有两个大方向不会改变，一是，希望房地产业健康稳定发展，强化规范，汰弱留强；二是，不想彻底打垮房地产业。因此，政府一方面打击楼市投机，另一方面，又不愿意掐死地产商的“钱”脖子。

　　然而，在股市之外，银行业尤其对地产行业的贷款愈加收紧，这一情况已经出现。符蓓预计，接下来，地产商想从国内银行贷款，将变得更难且成本更高。

　　亚运村将成广州楼市风向标

　　黎文江分析，除开发商的施工消耗资金外，今年土地供应加大，开发商买不买地，将是影响其资金的一个关键问题。就广州而言，今年新增住宅用地供应5平方公里。开发商如果看好后市，就有可能趁低价拿地；但拿地后，其资金压力必定剧增。为提高销售回笼资金，就会下调房价。如果开发商不拿地，房价就会再挺一阵。

　　除拿地与否外，在黎文江看来，今年广州亚运村的销售价格与交投量，也将成为今年广州楼市的风向标。他预计，6月份之后，7、8月份，作为传统的楼市销售淡季，开发商将会给出较大的折扣优惠，下调房价。

　　黎文江分析，广州中心城区的房价很可能在年内保持平稳，但不会上调。而外围地段的房价，则会较快下滑，如花都、番禺等。尤其是将售8000套的亚运村，地处偏远，自助购房者较少，以投资客为主。目前对于其售价，预测不一，有的预计在1万元每平米以上，有人认为在1万元/平米以下。黎文江认为，开发商最终的定价，将考虑投资客能接受的价格，1万元/平米以下，说明房价下调，并预示整个广州十区的房价走向；而交投量是多还是少，将反映买房尤其是投资客的接受程度，如果多，预示交投量或将企稳；若还是少，则广州楼市交投量仍将下降。

　　本报记者 辛灵 (南方都市报www.nddaily.com

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。