文/本报记者 李会

　　2008年楼市一度低迷但紧随其后上演的报复性反弹让不少人成为惊弓之鸟，以至于此次政策一出，人们首先想到的就是房价会不会报复性反弹？

　　问是不是会报复性反弹就要先问此次调控会否使房价大降，若无大降就谈不上反弹，更谈不上“报复性”。

　　首先，供需关系变化了吗？

　　此次楼市调控对炒房客的打击是致命的，有相当一部分投机需求会被挤出，但是这会改变供需关系吗？众所周知，有很大一部分真正有买房需求的人是被投机客挤出了市场，迅速蹿高的房价让他们无力进场。因此，当投机客被政策挤出后，房价会发生震荡整理，但当房价趋于理性之后，真正的住房需求就会进场，此时的市场关系仍然会是供不应求，房价不存在大降的基础。

　　其次，政策调控的初衷是什么？

　　10号文件题目非常明确——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》——是要遏制房价过快上涨，是要打击楼市投机，是要稳定房地产市场，不是要打压房价。同时，不同于法律法规，这些激烈的调控政策必定是短期的，是针对一个时期内出现的特定事件制定的，不可能是长期、固定推行的政策，房地产市场最终还是要由市场来调控，这些政策在一定的时间点退出是必然的，而这个时间点就是楼市回归理性、房价趋于平稳的时候，而不是房价大降之后。

　　最后，与2008年相比，政策出台的背景已然发生改变。

　　房地产是资金密集型的产业，资金链就是开发商的生命线。因此，此次调控与当年同样用的都是收紧银根的办法，矛头指向是开发商和炒房客，但如今背景已变。

　　当年活跃在房地产市场的开发商以民营企业为主，例如潘石屹掌舵的SOHO和任志强掌舵的华远，这些企业的资金链对银行信贷的依赖性非常强，银根一收，影响立马显现；但如今，更多的国企进军房地产业，曾经叱咤一时的潘石屹、任志强们也不得不感叹国企的“财大气粗”，甚至自嘲已经被挤出一线城市。既然这些房地产界新贵“财大气粗”，那么他们对收银根的政策就有更强的抵抗性。换句话说，即便此次政策可以把炒房客挤出房市，但如果开发商并无资金链断裂的危险，那么他们很可能会选择“撑过去”。因此，想让房价像2008年那样应声而落，基本上很难。

　　此外，每一次调控其实都是一场心理战，目前，后续政策会走多远尚不确定，政策执行到位程度也难断言，只要资金允许，多数开发商恐怕都不会选择主动降价。

　　国务院10号文件仅仅是个对各部委和地方政府下列计划任务的工作布置，各部委和地方政府按照10号文件的要求去制定具体的措施，而这些才是真正有影响力的政策。如今，各部委相关政策已经出台，但更直接关联开发商利益的地方政府政策还未出台，是实打实的严控，还是仍存转圜余地，地方政府作为利益相关方，其态度确实值得琢磨。

　　总之，目前出台的这些政策会让疯狂的楼市退烧，有的楼盘已经在降价销售，但这不是普遍的现象，这些价格的下降既不会太深入，也不会持续很久，因为无论从供需还是政策初衷、政策的深度，还是开发商抗压能力来看，都不具备房价大降的条件，因此，担心房价的“报复性反弹”目前来看尚无必要。