房地产宁可冷，不能热
金融危机阴霾尚未散尽，中国经济却已步入新关口， 4月15日，国家统计局公布一季度宏观经济数据，国内生产总值同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，而一季度房价同比上涨11.9%创下十年最高。
4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，促进民生改善和经济发展。4月19日，A股市场闻声大幅下挫。
在此番房市调控“组合拳”出台的当口，中国宏观经济运行处于何种态势？部分地区房价“虚火”的背后推手是什么？“国十条”的调控效果能否持续？……4月21日，本报记者专访了江苏银监局局长于学军。
2009年6月份，于学军曾给中国宏观经济政策开出“六味药方”（详见本报2009年7月15日、20日11版连载《以防御性策略应对全球金融危机》）， 指出“制定长期稳定的房地产市场政策，切不可短期化和功利化，着眼点应放在居民的真实住房需求”。
去年12月份，于学军明确提出，中国宏观经济的主要矛盾已不再是（保）增长问题，而是流动性过剩与资产严重泡沫，以及与此相关的通货膨胀问题。
4月21日，于学军再度指出，中国经济已向着偏热的方向发展。目前调控的重要任务是将固定资产投资增速控制在20%以内，这样才能使经济增长不出现过热现象，给调整经济结构、转变发展方式留有空间。
经济已偏热
《21世纪》：作为此次房地产调控“组合拳”出台的背景，你如何理解当前宏观经济运行的态势？
于学军：第一季度的经济数据表明，中国经济已向着偏热或者过热的方向发展。去年12月份，我提出两个观点。第一，金融危机后全球经济步入低谷，也许2009年11月份是触底回升转折点。以中美主要的经济数据为判断依据，其一，两国11月份CPI同时由负转正；其二，中国进出口全年负增长， 11月份开始增长9.4%；其三，美国的失业率11月份首次下降到10%，之前则是一路攀升至10.2%；其四，11月份之前，美国估计非农失业人口增加13万，实际上只增加1.1万；其五，企业库存量增加，而之前是去库存化。
第二，中国经济已恢复到危机发生前的状况，即投资规模过大、过热，流动性过剩。可以说从去年第四季度以来，中国经济的主要矛盾就悄然转移，已不再是保增长，而是资产泡沫、流动性过剩、通胀预期强烈。
当时提出上述观点，很多学者都不认可，甚至到今年1月份，他们还说中国不存在资产泡沫。现在来看，一季度GDP增长11.9%，加上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额等相关数据增长更高，因此我的看法是：当时提出的11月是转折点的看法被证明是对的，资产泡沫是不争的事实，经济运行的态势已是偏快、偏热。
《21世纪》：由于去年同期的基数较低，现在得出偏热的结论，是否为时尚早？
于学军：我认为并不早。现在出现的民工荒、资源耗费严重、工地林立、工程浩大等等，都可以反映出来。经济运行弦绷得很紧，已有点不可持续的态势。要知道，一季度每亿元GDP能耗还在增加，十大行业产能严重过剩，这说明经济结构调整可能正在向着坏的方向发展。所以，客观来说是偏热。
《21世纪》：在你看来，经济为何会出现偏热？而房价又为何呈现疯狂之势，引致中央政府祭出猛招？
于学军：还是跟全球流动性过剩有关。目前，西方发达国家是低利率、通缩与流动性过剩并存，中国是出现通胀和流动性过剩并存。这不得不联系到去年的信贷投放，中国10万亿元的贷款增量，几乎占到当年GDP的1/3。大量的贷款投放必然造成流动性过剩，整个社会呈现货币供应量过多，推升CPI、资产价格上升。反观西方国家，在遭受金融危机后，整体上去年的信贷是负增长。
正因为流动性过剩，过多的资金必然追逐相应的资产，这便会出现我以前说过的所谓资产泡沫型通胀。货币主义大师弗里德曼讲，通货膨胀在任何时空条件下都是一种货币现象。狭义讲CPI如此，引申到资产价格上来也是如此，所以房地产泡沫也是一种货币现象，是过剩资金反映到房价上的必然表现。
大家习惯上用CPI来衡量通胀，但实际上货币既可以追逐生活资料，也可以追逐资产。而货币供应量放大了之后，就会追逐资产。因为对生活资料的追逐是有限的，好比我们每天只吃三顿饭，不可能吃成六顿饭。而在中国，什么东西最能保值增值呢？过剩的货币只能买房、买地。大家都去做，这些资产（价格）必然大涨，人们也因此产生财富幻觉。同时，资金偏好追逐优质资产，主要是东部沿海发达地区的高档楼盘，于是出现房市的热点地区、热点楼盘、畸高房价。
这就是为何房价暴涨，而一般的调控政策难以见效。加大保障性住房的建设力度，可以解决低收入群体的住房困难问题，但炒房的人并不是这些低收入者，而是高收入群体，因此这里有了结构性的矛盾。不过，用经济、行政的手段即便管住了房价，如果过多的货币让然存在，就会在其他方面出现泡沫。比如原材料、大众商品、红木家具、艺术品、收藏品等。
房地产宁可冷，不能热
《21世纪》：现在大家关心的是此次房市调控政策的效果能否持续，你怎么看？
于学军：从2004年以来，我一直坚持认为，房地产政策不能短期化、功利化，不能将房地产作为工具来使用，经济差的时候，就通过房地产来拉动；过热时就打压。这样的政策思维是危险的。房地产要从解决实际住房需求着眼，不管经济冷热，从实际使用价值角度来考虑政策问题。不让房地产泡沫化，宁可冷，不能热。冷一点，不会影响大局，否则经济运行将很危险。
原来的有些调控措施并没有找到要领和方向。比如，过去房地产热，提出控制土地，这会减少供应；而单纯地控制开发贷款，也会减少供应，如何才能控制房价。目前的调控措施，方向是对的。
一是动用财税手段，部分地区试点房产特别消费税。二是金融手段，90平米房屋以上变为首付3成；二套房标准更为严格，并以房为限，一律首付5成，利率上浮10%；部分地区可以暂停发放三套房贷；信贷政策的收紧使得购房需求收缩。三是增加保障房的建设和供应。此外，将调控的责任权力进一步落实到市级政府。
这些政策应该说肯定是有作用的，无非是大小的问题。到底能否控制疯涨的局面，还要看两股力量的博弈结果，一是泡沫的力量需要发作，二是打压的力量，给房市吃泻药、去火。
我觉得，如果真要控制，可以征收房地产暴利税。调控的目的是抑制投机，在交易环节，针对增值部分征重税，比如50%，甚至80%，目的是控制炒房投机行为，解决居民真实的住房需求。还可以对房地产公司征收暴利税，比如有报道房地产公司利润率高达50%，是否可以考虑将40%的部分征收暴利税呢？
《21世纪》：但外界担忧，房价下降会影响到银行的信贷资产质量，尤其是以房地产作为抵押的贷款和融资平台贷款等。
于学军：房地产是暴利行业，我了解到的开发商，身家从5000万元到50亿元，也就是几年的时间，如做梦一般。开发贷有土地和房产作为抵押，有多大风险呢？回顾历史，除20世纪90年代初海南出现烂尾楼之外，此后近20年中，房地产贷款并没有出现多少坏账。而个人房贷方面，中国人有先储蓄后消费和节俭的传统美德，按揭贷款的坏账比例应不会太高，这不像美国次贷。
至于政府债务风险，全球各国的经济发展都呈现出这样一个规律。只要经济增长，泡沫放大，货币供应扩大，政府的存量债务会随着通胀率而变得越来越轻，也就是通胀税的概念。过去1盎司黄金等于35美元，现在高达1130多美元。如果经济放缓，就业压力上升，会产生社会矛盾，于是政府不惜代价刺激经济增长。政府为保持经济的增长，会维持一个相对宽松、泡沫化的局面。
我们看到这样的现象，土地价格越高的城市，地方政府融资平台贷款规模越大。苏北一个市的融资平台贷款只有几十亿，苏南的城市高达上千亿，就是因为土地价格的差异，所以才会刺激地方政府去炒高地价。
但这个过程，物极必反。泡沫不断累积，到一定程度后，尤其在某种特殊情况下，某个环节会失控，泡沫破裂，问题就来了。日本是这样，美国也是如此。而美国政府负债高达约13万亿美元之巨，金融危机一发生，产生通缩，美国政府的债务压力就顿时加大，开始吞下迷信泡沫的苦果。
从这个角度看，控制住房价是为了长治久安，否则终究有一天会破裂。我多次讲过，房地产政策的着眼点应放在满足居民的实际住房需求之上，稳定价格、稳定预期，宁可冷一点，也不宜过热。
此外，特别需要指出的是，当前中国宏观调控的重点应把固定资产投资增速控制在20%以内。这样才能使中国的经济增长不出现过热，给调整经济结构、转变发展方式留有空间。继续保持去年30%的投资增速，调结构、降能耗是不可能的。当然能控制在15%更好，关键是要解决如何调整经济结构，如何保持社会的稳定和谐，如何使保持收入分配化合理，以及社会的公平正义等。
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