■CUBN记者 宋博 北京报道

　　3月31日，财政部下发相关文件对“首次购房”概念进行明确，缩小享受首次购房契税优惠政策的适用人群。在这份由财政部、国家税务总局联合发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》中，明确了首次购房的概念，严格了对个人90平方米及以下普通住房契税优惠政策，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

　　据了解，2008年10月22日，财政部和国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》称，为了“适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房”，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一暂调到1%。近日出台的通知则是对2008年契税优惠政策中的个人首次购买概念进行明确。按照规定，若多人购买90平方米以下住房，其中只要有一人有过购房纪录，该套住房就无法再享受契税优惠。此前，由于相关部门没有明确“首次购房”的概念，不少城市在遇到联名购房的情况时，只要多人中有一人为首次购房，就将多人购房均视为首次购房。也就是说，此次通知缩小了能够享受契税优惠政策的购房人群。

　　有专家表示，此次契税政策调整释放了政府或将从需求上调节房价的信号；亦有业内人士表示，此次通知主要是完善政策，实际影响不大，其主要作用是信号影响。

　　那么，首套房优惠政策的调整到底会对房地产市场和房产企业造成怎样的影响呢？

　　著名经济学家李开发认为，首套房优惠政策缩紧是否会对楼市产生影响主要取决于新政策在今后的操作环节中能否获得彻底的贯彻，虽然在通知中明确规定了首次购房的概念，对不符合条件的购房者不再提供首套房优惠，但在今后的实际操作中却可能出现规避或变相优惠的政策。而针对首套房优惠政策取消对房地产企业是否产生影响，他表示，由于首套房优惠政策取消，必定会造成房产市场客户群减少，进而造成房产企业压力加重，在这样的情况下，房地产企业很可能通过降价来增加销量，这样也有力于拉低房价。

　　李开发强调，首套房优惠政策取消采取一刀切的方式并不合适，很容易伤害到真正的购房者，对首套房购买者的划分应该更为细致，否则只能加剧普通购房者的买房压力。

　　而上海绿地集团京津招商总监顾彤则认为，首套房优惠政策调整必定会对楼市产生影响，但具体会造成怎样程度的影响还要取决于之后是否会有连续政策出台、政策严重程度如何。

　　此外，由于现在大型房企在经营方面一直保持着谨慎的投资态度，所以首套房优惠政策的收紧并不会对房企产生很大影响，而是对购房者的购房心理与投资心理产生较大的影响。

　　“刚性需求”挤出效应显现

　　■CUBN记者 李帅 北京报道

　　这些天，北京白领李丽比较烦恼。

　　“上个月在北五环附近看中了一套90平方米的房子，总价近150万元。尽管属于首次置业，但现在申请贷款的时候，中介却表示，工行、建行等银行都对7折利率关上了大门，一些小银行审核门槛也大大提高。”李丽无奈的告诉本报记者。

　　据记者了解，日前中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。

　　在采访中记者发现，像李丽一样遭遇贷款利率提高烦恼的不在少数，对于刚买了房以及准备买房的市民来说，心都提了起来，许多人在盘算着利率调整后要多交的利息。在此次楼市宏观调控的大背景下，尽管这一措施“抑制投机性需求”的指向十分明确。但一些业内人士担心，“打击面”是否会殃及刚性需求，甚至形成“投资投机需求”对“刚性需求”的“挤出效应”？

　　“我以前只知道第二套房贷款优惠已没有了，没想到现在连首次购房也要受到牵连。”李丽无奈地对记者说。

　　针对此次利率的变动，工商银行的工作人员接受了记者的采访，王先生算了一笔账：如果以首次购买一套150万元的住房为例，首付三成，贷款七成即105万元。目前5年期以上贷款基准利率是5.94%，7折利率为4.158%，以贷款年限为15年计，则每个月偿还7850.12元，15年后连本带息共偿付141.3022万元，其中利息36.3022万元。若是8折利率即4.752%，则每月偿付8168.32元，15年后连本带息共偿付147.0298万元，其中利息是42.0298万元。

　　按此计算，利率的1折变动，每个月要多支出318.2元。

　　目前，李丽的月收入为9000元左右，尽管她与丈夫共同承担还款，但是她仍然很担心：“在现在的高房价下，对于首次购房者，即使是7折利率，每月还款都要耗去收入的一大块，更何况按照8折利率，每月的负担就更重了，现在正在考虑暂时先不购买了。”

　　除此之外，在房贷利率渐渐提高的同时，房贷的申请也愈发艰难。上海购房者王先生告诉记者，他在1月份申请的房贷在3月底才得到银行的通知，并因为有几期逾期记录而被银行拒绝。“能够申请下来就已经很不错了，3月下旬，还有银行面对符合条件的贷款申请表示‘已没有额度’，只能等到4月份了。”

　　建设银行上海分行闵行支行一位工作人员告诉记者，首套房根据首付成数不同，贷款利率也不同：首付在20%~25%的，贷款利率打8.5折，首付在25%~30%，利率可打8折；首付三成以上可享受利率7.5折。对于 “首付四成以上听说可以享受7折利率”的询问，这位工作人员说：“说是这样说，但基本上办不下来。”

　　如此看来，一方面是日益增长的房价，另一方面是银行利息的提高，对于那些大多依靠银行贷款来买房的首次置业者来说，这两个方面的压力无疑让他们肩头的负担变得更重。银行贷款利率的提高对“刚性需求”的挤出效应已经开始显现。业内人士指出，金融贷款政策如何在抑制投资、投机的同时，避免对大量梯度改善住宅条件的中低收入购房者设置障碍，是需要进一步研究的问题。

　　利率提升 投资客仍然“不差钱”

　　■CUBN记者 李帅 北京报道

　　4月露头，北京楼市开始量价齐升。虽然银行逐步取消贷款利率优惠传达了政府抑制房价增长过快的信号，不过从市场来看，房价和成交量依然保持在高位。

　　从去年年底以来，中央政府频频出台房地产调控政策，各地方政府也是闻风而动，高调拿出调控房价的决心和信心，从“南京市20条”新政中的“首套房证明”到银川的上报商品房成本构成，可谓是招数多样，但都似乎收效甚微。

　　据搜房网统计显示，3月份，北京二手房成交量累计为27219套，其中30日创下单日成交2273套的历史最高纪录。上海一手房签约套数连续突破千套，其火爆势头持续不减。广州十区两市一手楼市交易面积达到65.24万平方米，均价为11682元/平方米，再次重上11000元关口。看到这样的结果，难免让人觉得国家和各地方政府出台的房地产调控政策又一次陷入了越调越高的尴尬境地。

　　在房价一路疯涨的背景下，银行贷款利率的小幅上升对他们来说带来多大的影响呢？中原地产研究人士表示，对于在去年赚得盆满钵满的投资客来说，利率上的微小变动对其造成的资金压力相对于刚性需求的普通消费者来说要小得多。

　　“如果是20年期60万的贷款，按照8.5折估算，仅比7折的月供多300元左右，一年下来仅多不到4000元。相对于房价的上涨幅度，月供的涨幅几乎微不足道。在自有资金实力雄厚、房价预期依然看涨的情况下，千余元的增加对投资客、炒房族来说，完全在可承受范围内。”中国工商银行有关负责人在接受本报记者采访时说。

　　永庆房屋陈经理在接受本报记者采访时说：“在目前的资金状况下，投资客最关心的不是银行的利率，而是放贷的额度，只要能贷得到款，对利率的变动并不会太在乎。也就是说，这次利率调整后，可能会出现“刚需购房者受压抑，投资者却没受到什么影响”的情况。”

　　记者从交通银行了解到，房贷利率优惠除了和首付比例挂钩，还与借款人对银行的综合贡献度挂钩。借款人购置首套房若想享受按揭贷款利率7折优惠，需满足两方面的条件：一是对银行的综合贡献度越高，借款人可拿到的优惠也就越多，如高端客户能拿到7折；二是客户本身的风险情况，即借款人首付高，可享受的利率优惠也就越高。

　　对于这样的差别化利率，建行、工行也都在实行。其中，建行首套房首付在四成以上，可享受最低7折的优惠利率。工行首付三成的客户，利率优惠为7.5折；若首付为两成，利率优惠为8.5折。

　　针对此种情况，分析人员指出，投机性购房者资金比较充裕，银行实行的差别化利率，在某种程度上，反而给炒房客带来了优于普通消费者的条件。虽然调整的只是小小的折扣点数，亦如压垮骆驼的那最后一根稻草，让普通购房者离实现购房的梦想又远了一步，而对财大气粗的投资性和投机性炒房者则损害不大，银行这样的做法似乎更进一步验证了其为富人服务的特性。

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