罗兹柏本版图片除署名外由记者 欧阳祖兵 摄依山就势的洪崖洞风情街 记者 梁杰 摄何永智邓开伟廖伟

　　本期话题

　　洪崖洞转型

　　客座嘉宾

　　何永智 小天鹅投资控股集团总裁

　　场外嘉宾

　　邓开伟 渝中区副区长

　　廖 伟 重庆中旅集团总经理

　　罗兹柏 重庆师范大学旅游管理学院院长

　　重庆城市名片暨商业地产洪崖洞修建于2006年，当年开街之日不少于10万人把这里挤得爆满，轰动一时。作为重庆巴渝文化的特色景观，洪崖洞吸引了不少人眼球。但与其创造的巨大品牌效益相比，洪崖洞的经济效益却一直未达到理想效果，入驻商家的发展参差不齐，目前洪崖洞进入了“痛苦”的转型期。本期下午茶邀请到小天鹅集团的创始人、洪崖洞的操盘手何永智，在说到洪崖洞的现状以及未来时，何永智感慨万千，一度眼圈泛红。

　　经营现状

　　上下楼层“冷热”不均

　　以4楼小吃街为分界线，向上的楼层人来人往；向下的楼层冷冷清清，尤其是一楼，有的铺面一空就是3年

　　重庆商报：我们发现，洪崖洞经营户目前的生意状况冷热不均，有不少经营户撤离，与当年刚开街时的热闹似乎已无法相比，对此您怎么看？

　　何永智：洪崖洞是一个非常好的项目，只是当它降临到小天鹅面前的时候，我们还没有做好准备。如果说做火锅，小天鹅完全可以做得游刃有余，因为我们已经做了20多年了，但商业地产我们却没有涉足过。一般的商业地产都不会完全依托商业门店，而是走商铺加住宅的方式达到最终盈利。但是洪崖洞却做不到这一点，洪崖洞做的是纯粹的商业地产，仅仅是商铺出售或者出租，经营难度有多大，估计一般人是很难想象的。如果没有小天鹅二十多年的积累，洪崖洞很难坚持到今天。

　　各种品牌在洪崖洞的生意状况确实不一样。比如洪崖洞高层的酒店生意相当好，洪鼎小天鹅的生意也很红火，连我自己订位置都难。前两天，我请一群外地朋友在洪鼎吃饭，结果大包房全部客满，我们13个人只好挤了一个10人桌。现在洪崖洞明显存在上热下冷的情况：以4楼小吃街为分界线，向上的楼层人来人往，餐饮、酒店生意红火；向下的楼层冷冷清清，尤其是一楼，有的铺面一空就是3年。可以这么说，洪崖洞的“脚”确实有点冷。

　　也有人说小天鹅在洪崖洞是一枝独秀，我觉得这种说法不准确，还是有很多餐厅、小吃店在洪崖洞做得风生水起，就像那个“日本小丸子”生意就相当红火，马上就要在我们这里开第三家店了。有些企业在洪崖洞遇到了问题，这主要是定位的原因，不能很好地适应我们重庆人的口味。

　　重庆商报：据说当年修建洪崖洞时有很多反对声音，你是出于什么原因决定要修建洪崖洞呢？

　　何永智：可以这么说，洪崖洞凝聚了我极大的心血，它对我来说是一个很大的挑战，甚至可以说是我人生中最大的挑战。当年对于是否竞标洪崖洞项目，我们集团曾开过董事会，7人中有5人反对，反对意见主要集中在3点：一是小天鹅之前没有做过房地产项目。小天鹅虽然经营了火锅、酒店、宾馆等多个业态，但是房地产，尤其是商业地产对小天鹅来说完全是未知数；二是该项目需投入的资金量太大，一旦亏损极有可能是天文数字，这和一个门店的亏损不能相提并论；三是对洪崖洞的发展前景没有信心，洪崖洞虽然拥有绝佳的地理位置，但能否成为重庆的一个地标性建筑，能否成为巴渝文化精髓的代表作，还是未知数。但我却对洪崖洞的前景充满信心，坚持参与竞标，这里面确实也有我的个人因素，我太希望得到这个项目了，那时11家企业参与了竞标，龙湖、协信均在其中，那段时间，我晚上做梦都梦到吊脚楼。

　　自我剖析

　　招商过程中犯了不少错

　　在团队组建和招商方面，缺乏经验，我们为此吃了很大的亏

　　重庆商报：这一路走过来，你如何看待洪崖洞面临的问题？您认为造成这个局面的原因是什么？

　　何永智：客观地说，洪崖洞目前的品牌效益和经济效益是不成正比的。洪崖洞开张到现在仅仅三年多时间，在全国收获的品牌效益是巨大的，这也是重庆市内任何一家商业地产不能比拟的。我经常在外面出席一些重要会议，提起小天鹅火锅，也许有人会不知道，但是提起洪崖洞，大家都知道那是重庆最有特色的地方之一。可以这么说，洪崖洞三年的品牌效益，远远超过了小天鹅二十八年的积累。洪崖洞不仅仅是商业地产，它还是一件艺术品，抓住了巴蜀文化的精髓，这一点上，我认为洪崖洞是很成功的。

　　在这三年多的时间里，洪崖洞的定位在不断调整，我们也在不断思考自己的过失，总结发展的经验。首先就是团队，当时面对这么大的挑战，还是以前小天鹅的原班人马摸着石头过河，逐步积累经验，很多都是开工做了才知道是怎么一回事。我们在这方面吃了很大的亏，也付出了相当大的代价。就说我们的酒吧街吧，当时大家对地产招商并不在行，在洪崖洞一楼引入了一家“国际酒吧品牌”，哪知道却是家假冒的，开业当天“正牌货”就过来打假，虽然这家酒吧后来改了名，但是对整条酒吧街影响很大，导致一楼很多铺面空着，这个损失大家都是看到的。所以，进入新领域首先就应该组建一支熟悉这个领域的团队。

　　第二就是招商。在这方面我们曾经比较失控，怎样招商、招什么商、如何管理商家，在这些过程中我们犯了不少错误。有经验的商业地产在招商的时候，懂得放水养鱼，多给品牌提供免租期，但是当时我们招商的时候，门槛很混乱，只要价格谈得好就引进。

　　第三就是规划布局出了些问题。你看到我们洪崖洞那两部观光电梯没？这是我修建洪崖洞最大的遗憾，可以说是我的终生遗憾。当年洪崖洞修建的时候，很流行观光电梯，如果我当年能看远一点，安装的是手扶电梯，就不会造成现在洪崖洞的客人每天上上下下都要排队等电梯。内部交通不便，也是造成了上下“温差”大的原因之一。

　　此外，洪崖洞一楼和二楼最初定位是娱乐酒吧街，原本打算打造成继得意世界之后的又一个集群式娱乐城，但没有把握好开业时间，进一家开业一家，没有形成人气，最终没有达到预期目标，洪崖洞的整体形象也受到了很大影响。我们还曾引进了洋货街，洋货街共有186间商铺，最红火时对外出租了150多个。但是后来遇到了金融危机，游客猛降，而且洋货街销售的商品很多都走了样，有的经营户主要销售名牌“A货”，商品类型和质量与天津塘沽洋货市场相比差距太远，对洪崖洞整个品牌造成了很不好的影响。

　　未来规划

　　转型后坚持走品牌路线

　　关于洪崖洞的一切，我从未灰心过，坚持对企业家来说太重要了

　　重庆商报：洪崖洞下一步的定位和规划是什么？

　　何永智：其实从去年4月开始，我就开始安静下来思索洪崖洞的转型和定位了。目前洪崖洞正在进行痛苦的转型，转型一定要走品牌路线，这一点无论在任何情况下都必须坚持下去，宁愿让有些商铺空着都不要轻易招商。我们打算把一楼调整为国际美食街，我很努力地争取到了30多个世界美食品牌入驻，我希望这些国际品牌能聚集起人气，形成良性循环的发展模式；二楼经营旅游商品、重庆土特产，走民俗路线，这样就能把国际化和本地化很好地结合。

　　另外就是“剩女俱乐部”，我们已经定下来了，叫“资深美女俱乐部”，主要是为高层次的未婚女性做媒，举办相亲会。洪崖洞右边的附楼也与一个国际背包组织签下了协议，洪崖洞将成为他们的基地。同时，在这一切成熟的时候，我们还有20个珍藏版的商铺会对外出售。等这一波调整全部到位，洪崖洞的业态将更加丰满，到时大家就可以看到一个全新的洪崖洞。

　　重庆商报：对于洪崖洞的未来，您自己怎么看？

　　何永智：我在洪崖洞工地上摔断过腿，洪崖洞开街的时候，我是坐着轮椅被人家抬到现场的。我是洪崖洞的总工程师，对洪崖洞的每一块砖，每一片瓦，我比任何一个建筑工人都清楚，更有感情。

　　我每次回洪崖洞的办公室之前，都会站在门外看着自己用心血凝聚出来的产品，那种心情是难以言喻的。用温总理的一句话说，那就是信心比黄金还要重要。企业家不能说灰心，灰心就意味着放弃，这么大的企业，几万号人，怎么能这么轻易地说灰心说放弃呢？关于洪崖洞的一切，我从未灰心过。坚持对于一个企业家来说太重要了，只要坚持就会有机会，就会找到办法，正是因为坚持，才让小天鹅一路发展成为重庆市著名的餐饮集团。

　　总的来说，我还是相当欣慰，洪崖洞是成功的，它给全国人民留下了深刻的印象，成为巴渝文化的一张名片。我们将在合川文峰塔打造洪崖洞姊妹篇，相信有了洪崖洞的经验，我们会做得更好。

　　本版稿件由记者 陈柯 采写

　　政府声音

　　洪崖洞将成美食集聚地

　　重庆商报：在政府规划中，对洪崖洞有哪些利好？

　　邓开伟：洪崖洞是重庆的城市名片，位于重庆市核心商圈解放碑沧白路。目前，本土餐饮在渝中区餐饮业中占了绝对主导地位，本土餐饮发展固然重要，但过分强调本土餐饮无疑是封闭的一种表现，重庆作为以国际化大都市为发展目标的城市，政府有责任引导城市发展多元化，其中餐饮多元化是必不可少的。根据目前的打算，洪崖洞将成为渝中区的美食集聚地。洪崖洞的发展离不开政府的支持和配合，政府肯定会从政策层面上对洪崖洞给予大力支持。

　　专家支招

　　调整业态

　　增加休闲功能

　　重庆商报：您认为目前洪崖洞的发展有些什么问题？该如何调整？

　　廖伟：我个人认为洪崖洞目前处于一种比较尴尬的位置。首先是定位，洪崖洞当初的定位是针对外地游客，让外地游客在这里观光、消费，体验巴渝文化。但只把眼光放在外地游客身上，显得视野太窄，还应该把目光瞄向本地游客，这就要求洪崖洞增加一些休闲功能；其次就是业态方面，洪崖洞主打巴渝文化，巴渝名小吃比较集中，但大都是大排档，档次不高，而高端品牌又面临客流量不足的情况。当然，我是相当看好洪崖洞前景的。据我们了解到的情况，日后解放碑的步行街将扩展到沧白路路段，同时整个渝中区的交通将全面打通，洪崖洞将有一个相当好的发展环境。因此我建议洪崖洞一定要坚持下去，并且进一步在业态上进行调整。

　　借巴渝特色

　　走高端路线

　　重庆商报：洪崖洞一楼将打造国际美食街，对此您有什么看法？

　　罗兹柏：洪崖洞的精髓实际上是在它对巴渝文化的诠释上，目前洪崖洞的价值并没有得到完全的展示。首先，洪崖洞虽是私人物业，但也是重庆的一张名片，到底哪些事情该政府做，哪些事情该小天鹅做，收益该如何分配，这些都应该明确，处理好各方面的关系是很关键的。第二，在定位上，洪崖洞完全可以借助巴渝特色，走高端路线，实现品牌经营。举个例子，洪崖洞四楼既有几百元一只烤鸭的全聚德，也有三四元一碗的凉粉凉面，而且这类小店占据了更多的店铺。我并不是说不要小吃，毕竟重庆小吃也是洪崖洞的一个特色，但是能否考虑把这方面做精？做有较强品牌附加值的产品？就像上海城隍庙，他们都是品牌经营，开老字号店，把本土的小名堂卖得很高档，包子几十元一个，游客争相购买，这就是运作得比较成功的典型。第三，对重庆特色餐饮、特色小吃的引进上，我认为洪崖洞应该抛开门户之见，把能代表重庆餐饮文化的餐饮品牌都囊括进去，如果能在这方面有所突破，肯定会更好。

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