就像元宵准时吃汤圆，“粤四条”姗姗来迟又必然要来。

　　“国务院出台房地产调控措施，广东不呼应怎么行呢？其中最重要的内容就是继续严打捂盘。”昨天有市场人士如此解读新鲜出炉的省办公厅关于房地产的四条意见。

　　在“粤四条”之前，北京、上海、南京等地已有类似调控措施出台。中原证券研究员吴剑雄认为，政策将沿着从中央定基调到地方以及各部委落实，从调控需求(主要是投资和投机需求)到收紧开发商贷款的政策路径逐渐展开。

　　瑞银经济学家汪涛认为，有些地方政府担心土地拍卖价格滑坡，不积极响应中央增加土地和住房供应并限制房价上涨的号召。而对于广东而言，促进房地产健康发展的相关细则将陆续出台。

　　“粤四条”打击捂盘

　　2月21日，省人民政府办公厅转发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》并经省人民政府同意，结合我省实际，提出四点意见。业内称之为“粤四条”。

　　有着近20年房地产从业经验、原美林湖国际社区副总经理黄长乐认为，本次最有新意的一条是打击开发商捂盘的相关规定。“粤四条”的最后一条要求：加强对房地产市场秩序的监督规范。

　　条文要求：各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。

　　条文进一步指出，各地、各有关部门要加大对捂盘惜售、违法违规用地和囤地、炒地、占地不用、哄抬房价等行为的查处力度，加强对土地出让合同执行情况的监管和对闲置土地的调查处置，建立土地市场诚信体系，对拖欠土地价款、违反合同约定的单位，要限制其参与土地出让活动。

　　“公开房源和一房一价，本来就要做到，现在基本也是这样。这只是对开发商诚信的要求。”黄长乐认为，这对开发商而言没有操作上的困难，绝对可以做到。

　　但如果开发商还想继续捂盘，有什么操作手法吗？“开发商可以推迟拿预售证，比如说‘我没有空拿预售证啊’，晚一年申报都没有问题，可以钻的空子还是很多。”

　　黄长乐认为，开发商现在已经摸 透 了政 府 调控的规律：每年“五一”之前，政府会有很多调控措施出台，主要是因为市场本身处于淡季，开发商“冬眠”政策影响不大。踏入4月，政策就会有意无意高高挂起，市场开始热闹，开发商进入赚钱阶段。然后等到市场再度进入淡季，调控政策又将出台。

　　京沪宁粤的调控路径

　　业界对“粤四条”并不意外，两个月前，上海等地的相关规定就非常详尽。2009年12月29日，上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等五部门关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展实施意见的通知，有些条文和“粤四条”很相似。

　　比如要求，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。又比如，对个人首次购买90平方米及以下住房，且符合普通住房标准的，须凭市房地产交易中心出具的首次购房证明，其契税税率仍按1%征收。这些都和“粤四条”一致。

　　“北京的11条也大致如此，南京的调控就比较强势。”黄长乐认为，这主要是因为广东等地的经济目前处于“结构性滑坡”，如果对房地产调控过猛，担心导致经济的滑坡，相对而言，广州的房地产市场也比较健康。

　　吴剑雄总结了目前政府调控房地产的路径，其认为，自从国家早于预期开始对地产实施调控后，其后期的政策内容和节奏已经开始步入市场预期。

　　“政策将沿着从中央定基调到地方以及各部委落实，从调控需求(主要是投资和投机需求)到收紧开发商贷款的政策路径逐渐展开。”吴剑雄表示，相对于1月份相对宽松的政策期，目前地产行业又进入到政策相对敏感期，可以预见，除了国家继续实施诸如提高银行存款法定准备金率等宏观金融紧缩政策外，各地方政府也将会陆续落实中央的调控政策。

　　土地出让金紧扣财政命门

　　为什么南京的调控让人感觉强势？其中一个方面就是南京对土地出让金的态度。2009年12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署五部门联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确规定，开发商以后买地时，土地出让金缴纳首付比例最少50%，原则上一年内缴清全款，特殊情况可延至两年；对拖欠土地价款者也有禁止参与新土地交易等惩罚措施。

　　而今年1月，南京的相关规定更加严格，要求出让土地首期付款比例不得低于土地出让总价的50%，且要在土地拍卖后的一周内付清。

　　相比较而言，土地出让金缓缴是去年这个时候“粤十五条”救市中最重要的内容之一：当时规定，对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。

　　数据显示，2009年，广州的土地出让金收入为489亿元，同比增长了301%。同期，广州市财政收入为702.58亿元。土地出让金对于政府的重要作用可见一斑。

　　“土地出让的重要性及相关风险并不是简单的出让收入占地方政府收入比重的问题。”汪涛强调，这是因为土地价格和房地产价格紧密相连，而土地和房地产一直充当着银行贷款的抵押品。一块土地出让价格的提高将提升周边所有房地产和土地的价值。这意味着地方政府能直接获得更多收入并在今后的土地出让中受益。

　　汪涛认为，这些因素将为地方政府不响应中央增加土地和住房供应并限制房价上涨的号召提供强大经济动力。即使在土地出让不景气的时候，地方政府也有动力通过与开发商和国有企业进行协作来防止名义或官方土地竞标价格滑坡，目的是人为地将贷款抵押品的价值保持在高位。

　　本报记者 戎明迈

　　京沪宁粤

　　地产调控措施

　　上海

　　1月5日 上海市政府办公厅转发住房保障房屋管理局等五部门意见，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。

　　南京

　　1月8日 南京市出台《关于进一步规范全市土地出让管理的通知》，今后土地出让金的首付比例将严格提高至50%。

　　北京

　　1月24日 北京11部门联手推出《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上。

　　广东

　　2月21日 广东出台措施：增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范。

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