2010：颠狂的破灭？

　　王其明

　　要其灭亡，先令其疯狂，用这句话来形容上海房地产市场非常贴切。

　　2009年房价究竟涨了多少？各方均有表述。按易居中国的数据显示，上海房市总体均价上涨了50%。2009年2月，一手成交是1.2万元/平方米；11月涨到1.8万元/平方米。如果具体到楼盘，此数据则更为惊人，易居中国对近200个上海在售楼盘全年销售情况的跟踪统计，全年成交均价涨幅超过20%的楼盘有115个之多，涨幅最大者达107%。

　　“2010年上海房地产市场一定会有波动调整的机会。”中国指数研究院副院长陈晟对《中国经营报》记者说，“供应量会加大，年底出台的政策也会起作用。只是这当中需要一段时间，所以，现在的市场状况可能还会再维持一阵。”

　　方方工作室首席分析师胡宗亘则是更明确表示：“2010年市场，我觉得关键词是颠狂的破灭。具体什么时间，我不确定，但是我认为明年市场一定会是这样。”

　　市场环境发生重大变化

　　吴先生最近又成了无产阶级。他原本的计划是换房，但当他将房子卖出去后，却发现房价高的有些不可思议。原本一些看好的项目直线上涨，以至于让他决定放弃买房，暂时租房度日。

　　“如果我将两百万元存入银行，每年光利息就有四五万元。现在，一年花四五万元去租的房子，总体居住条件优于花200万元买下的房子。”吴先生为《中国经营报》记者算了笔账，“我相信这个市场一定有问题，一定会跌。”

　　陈晟同样对记者说：“2007年和2009年房价都是大涨，但是，两者的环境完全不一样。”

　　在陈晟看来，首先的不同就是宏观经济环境。2007年是中国始于1998年的那一轮经济复苏和快速增长的顶点，当年，全年GDP增长13%，是1998年以来的最高水平。而2009年，是中国经济调整后回升的第一年。

　　其次，就是政策环境的不同。2007年，国家宏观政策目标是“防通胀”，房地产产业政策和信贷政策处于收紧阶段，国家多次出台房贷新政，并多次提高利率和存款准备金率；2008年下半年，大量的放松性政策出台，中央及地方政府“救市”，下调利率及存款准备金率。2009年，国家宏观政策目标是“保增长”，降息、4万亿元投资等宽松的货币政策效果逐渐显现，宏观经济和房地产市场逐渐企稳回升。

　　而社会信心的不同同样明显。2007年，股价、房价明显过热，物价水平持续上升。2009年，股价较2007年最高点仍有较大差距，而房价绝对水平却远远超过2007年。另一方面，本轮经济回暖更多的是依靠投资和信贷投放，央企在其中占据明显优势，政府与民间、学术界和产业界、国企和民企的对经济形势的判断有较大差异。

　　最后是企业心态不同。“2007年，房地产企业特别是民营企业和上市公司对后市信心较足，高价拿地现象普遍。2009年，地王的产生与土地推出量较少和地块本身属性有关。而经历过2007以来的大调整后，房地产企业对后市较为谨慎。根据我们7月和10月先后两次对房地产经理人的调查，近期经理人对后市预期更加谨慎。”陈晟表示。

　　在陈晟看来，中期内，未来商品房市场可能再次出现供过于求的局面，中国房地产市场仍可能再次进入阶段性调整，主要风险在于：宏观经济复苏的持续性以及货币政策可能出现大幅调整；房价涨幅过高，将大幅超出居民实际购买力。

　　何时调整？调整有多大？

　　对于2010年房地产市场走势，业界主流观点均是要调整，只是对调整的时间、幅度有不同看法。

　　业内著名专业人士、锦和房产高级经理叶颖对记者说：“虽然近期的房价还在上涨，但这主要是由惯性因素导致。2010年第一季度受市场惯性影响，依然保持较快上升趋势，但二季度两会后政府政策方向基本明朗，地方细则陆续出台后，市场将处于观望态势，下半年市场将进入高位调整状态，成交放缓，价格保持平稳，不排除下跌。”

　　而房价具体什么时候出现拐点，和开发商的资金链息息相关。在中原集团研究董事程澐博士看来，目前开发商暂时没有降价压力。2007年开发商通过银行贷款和股市增发大量融资购地，2008年金融危机加上政府实行紧缩政策和股市暴跌，开发商融资陷入困境。然而，伴随着国家“4万亿”政策的落实，2009年起，开发商融资大门重启，资金困局得到缓解。“2010年下半年住宅市场成交量和房价将保持稳定，甚至稳中有降。”程澐说。

　　不过，上海市场目前已经很明确的现状是，2010年的世博会，动拆迁已经基本停止，这减少了市场的刚性需求。保障性住房的大量推出，虽然不直接影响市场，但也会影响市场的心理。“从2009年开始，政府大规模推动的经济适用房和住房保障工作，对于缓解低端需求会带来较大的作用，由此带来的一个递进式的推动效应，会使市场进入一个相对缓和的阶段。”景瑞地产营销总监杨子江如是判断。

　　而从投资角度看，上海房地产市场投资价值已经很小。国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1∶250以内，也就是房价相当于大约10~20年租金，投资回报率在5%~10％之间。然而，目前的上海，豪宅租金回报率不到2％，普通住宅的租金收入比一般也在3％以下，低于1％的也比比皆是。

　　更值得关注的是，在国内，目前除一线城市外，一些二三线城市也出现了房价上涨过快的现象，王石也认为，如果房地产泡沫向二三线城市扩散，那情况将十分令人担忧。因此，投资需求将会大大减少。

　　胡宗亘对明年市场有一个形象的比喻：“现在相当于股市八九千点，甚至万点，2007年股市最高也就是6000多点，现在的股市多少点？现在只是豪宅市场好，说明经济有问题，现在，刚性需求透支说明社会有问题。”

　　2009 年中国房地产政策盘点

　　货币政策

　　3 月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。

　　6 月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。

　　12 月23 日，央行四季度例会重申2010 年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。

　　财税政策

　　12月23日，二手房转让营业税免征时限从2 年恢复到5 年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对2010年房地产市场采取 “有保有压”的政策。

　　土地政策

　　12月17日，财政部、国土资源部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。

　　保障性住房

　　12月23日，温家宝总理要求加强保障性住房建设。

　　12月28 日，李克强出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，要求：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。

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