打造36万平方米高端商业综合体 今日举行奠基仪式

　　商报记者 徐健

　　今天，杨浦区五角场“彩蛋”南侧中环高架和黄兴路之间的最后一个“角”上，合生创展将启动一个规模达到36万平方米的巨型商业综合体——合生国际广场，该综合建筑群不但将建造16万平方米的高端购物中心，更有杨浦地区首次出现的国际甲级写字楼以及由凯悦管理的大型五星级酒店。

　　建造杨浦新地标

　　五角场“彩蛋”的北边，淞沪路两侧的万达商城和百联又一城当初均以商业“巨无霸”的姿态横空出世。如今，这两大巨型零售商业体对日益增多的消费人群产生的聚拢效应，已经反衬出当地作为一个城市副中心在其他商业功能方面，在商用房地产开发的多元化方面有所不足。

　　今天下午将举行奠基仪式的合生国际广场，总设计理念以“水”为核心，规划总建筑面积超过36万平方米，将由一座五星级酒店建筑、一座超高层的甲级写字楼及其面积达到16万平方米的购物中心组成。

　　整个建筑群将位居五角场东南角（西临黄兴路，北临中环线高架路）的整个街区。其建成后，在空间上将跨越“彩蛋”与“对角”的万达广场呼应，隔中环线与百联又一城相对，但因为该项目中包括一座高180米（33层）的国际甲级写字楼建筑，所以，合生国际广场无疑将成为五角场乃至整个杨浦地区的商业地标。

　　合生创展集团商业地产总部朱国兴总裁将项目的愿景归纳为：大规模、现代化、高品质的城市综合体及一站式消费的复合型商业地产项目。“在上海发展大型商业地产项目是合生创展总体目标的重心，而五角场的合生国际广场是我们商业地产布局的重头。”

　　朱国兴表示，合生国际广场将投入70亿元打造这一集大型（16万平方米）高端购物中心、高达180米的地标性甲级写字楼、高逾百米“凯悦酒店”以及车位总数超过2000个的地下车库的商业综合体。

　　多个业态首次进入

　　五角场作为城市副中心之一，“彩蛋”下方的下沉广场已经将“五只角”中三方：万达商业广场、百联又一城、东方商厦，与即将运营的地铁10号线站点连成“一体”，从这个意义上看，建成后的合生国际广场至少在人员流动线上也将通过该地下空间成为“五角”中的一员。而从体量、位置、商业地产级别和业态等方面看，合生国际广场无疑将是具有后发优势的分量最重的“第四角”。

　　目前，淞沪路西侧的万达广场，以沃尔玛超市和巴黎春天百货作为主力店，包括两幢中端甲级写字楼的总建筑面积也高达33万平方米；淞沪路东侧则是总建筑面积约12．6万平方米的百联又一城购物中心，加上与合生广场地块毗邻的东方商厦，合生国际广场的零售商业部分将加入五角场核心商圈的竞争。

　　对此，朱国兴表示，合生国际广场的定位将与周边零售项目产生显著的错位。“合生广场的酒店和写字楼都将按照‘杨浦首次出现’的国际标准作出最高业态定位，所以，我们的购物中心也将瞄准高端消费。”

　　据他披露，合生广场的五星级酒店已与知名跨国酒店集团——凯悦（Ｈｙａｔｔ Ｈｏｔｅｌｓ ａｎｄ Ｒｅｓｏｒｔｓ）签约，“这个大型酒店将拥有恒温泳池、高端运动主题会所、ＳＰＡ中心等顶级设施。”与此同时，项目中地标性写字楼建筑的建筑面积达到6万平方米，“完全按照5Ａ标准建造国际级的甲级写字楼，以吸引大型企业的总部入驻杨浦。”

　　至于今后竞争最为激烈的购物中心，合生广场将引入一系列上海罕见的业态，如与中影集团合作的“9厅”影城将包括3个领先科技的3Ｄ放映厅和1个巨幕放映厅；商场中庭将布置一个开放式的真冰滑冰场；开设水景餐饮；布置大型屋顶空中花园等。重要的是，商场将首次在五角场地区引入国际一线品牌落户。

　　打造商业地产品牌

　　合生创展集团于1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，经过10余年的发展，已经成为“泛地产事业的大型综合性企业集团”。其中，合生商业地产在2007年6月成立，主要侧重点为开发和运营高端别墅和商业地产。商业地产部分包含大型星级酒店、高档办公楼、大型购物中心等和即将开发的高科技软件园。

　　朱国兴认为，作为一个超大型的房地产开发企业，当住宅产业发展到一定规模后，就有必要用一定的投资比例开发持有型的商业地产物业。“短、平、快”的住宅项目与可持续改善现金流的商业地产项目，可以“互惠互补，达成良性循环，更重要的是，持有一定比例的商业物业，可以大大增强公司抵御住宅开发的市场风险和周期性行情波动”。

　　他告诉商报记者，合生创展的发展将大致依照“可快速回笼资金的住宅项目将占据资产比例的70％，另30％的集团资产将落在商业地产上。具体的业务上，我们期望通过在上海的几个商业地产项目的运作，建立完整的‘合生模式’，以确立合生创展在商业地产上的地位，打造自身的强势品牌”。

　　产业分析

　　上海商业地产行情平淡

　　2009年，上海楼市因住宅价格普涨，住宅地价飙升令人难忘，但同时上海的商业地产行情则平淡很多，上海其他的副中心地段的大型商业综合体建设多进入缓工状态，如数月前曾经高调宣称全面启动的由长实和黄联合开发的真如中心“商业地标”（主楼也是高达180米）似乎正陷于停工状态。

　　此时，巨型的合生国际广场选择开工，堪称魄力不小。朱国兴总裁告诉商报记者，合生国际广场的总工期约需要3年，此外，其商业培育期至少在2－3年之后，“我们看好未来，5年后上海的商业地产行情肯定不会是现在这样，等行情好的时候再动，就来不及了。”

　　这看似一个合理的解释，但只有当一个公司的决策者在住宅开发销售与优质商用物业开发持有之间分出轻重作出轻重缓急之间的抉择，这才成为一个自觉的战略行动。

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