新江湾Ｃ６地块成内地单价地王
中建地产37．2亿元力压对手 综合楼板均价32484元／平方米
央企开发商丝毫不理会“一年内达预售条件，一月内付清全部土地款 ”的苛刻条件
商报记者 徐健
今年上海市第88号土地出让公告的唯一一幅地块——备受关注的上海新江湾城Ｃ6地块正式开标。昨天上午，上海土地交易市场再度上演一场由央企、外资开发商巨头以及内地赴港上市公司之间的夺地大战。
最终，中国中建地产有限公司以37．2亿元力挫其他3家现场竞价企业，摘得新江湾城Ｃ6地块，溢价率达到217％。粗略估算，该地块的成交楼板价高达32484元／平方米，该数据足以使其登上内地住宅用地的单价地王宝座。
大鳄云集
9家大型房企申请竞买
9月最后一天，上海规土局突击发布的今年第11号土地“预出让”公告，其中就包括有新江湾城Ｃ6住宅用地，紧接着，11月22日正式发布的第88号土地出让公告仅推出唯一一幅地块——出让面积达11．45万平方米的新江湾城Ｃ6地块。
公开资料显示，新江湾城Ｃ6地块位于政和路以东、国秀路以南、江湾城路以西、殷行路以北，土地出让面积约为11．45万平方米（地块中另有7193平方米的幼托用地不纳入出让范围）。
2005年1月至今，作为见证上海地价涨幅的典型区域，新江湾城此前最近的一次飚地可以追溯至2007年11月，新加坡仁恒以20000元／平方米的楼板价拿下新江湾城Ｄ3地块之后，新江湾城已有2年时间没有推地。
所以，今年其推出Ｃ6住宅用地，自然越加引人注意。上海城投（新江湾城一级土地开发商）为该地块召开的推介会曾经吸引了以中海、保利、华润、招商为代表的央企，以绿地、金地、万科为代表的内地强势开发商，来自香港的新鸿基、和记黄埔等“天王”，来自新加坡的仁恒、凯德置地、吉宝，来自台湾的远雄集团等几乎所有巨头到场。该地块进入招投标程序后，更有42家企业领取出让文件，最后，包括金地、仁恒、龙湖、九龙仓、中粮、中建、保利在内9家企业申请竞买。
未开先热
中粮地产高调宣布竞标
12月21日晚间，中粮地产发布公告称：为贯彻公司区域发展战略，提升公司在中心城市的竞争力，正式参与上海新江湾城Ｃ6地块国有土地使用权的公开招标。
上海土地交易市场成立以来，土地开标前，竞买参与者无不低调“保密”，绝大多数竞买者在开标现场才“得知”自己的竞争对手。中粮如此高调宣布竞标，实属罕见，也使得上海的房地产业内认为其志在必得。
该公告发布，无疑为本就引人瞩目的Ｃ6地块增添了更大的兴奋点，以至于地块竞标结束的当天，“中粮地产高价获得新江湾Ｃ6地块”这样的商业网站误报信息在业内被迅速传播。
而开标前几天，Ｃ6地块在土地交易市场的官方网站上仅有的1轮报价，已经使地价（总价）从底价17．1776亿元升至25．18亿元。昨天上午临近开标的前一刻，3号“选手”中建地产（竞买资格证书编号为200908801003）突然叫出第二轮网络挂牌报价——32．1亿元，使地块的楼板价直指3万元／平方米，交易市场现场顿时一片哗然。
如此高价
或导致当地房价短期内暴涨
伴随着今年上海房价的疯狂上涨，新江湾城区域的新房公寓的销售均价迅速水涨船高。该板块最早对外销售的楼盘之一的合生江湾国际公寓，今年11月售价已经攀升至25000元／平方米；而今年新开盘的美国汉斯开发的加州·水郡，9月份时以28000元／平方米左右的价格引发抢购。
但以Ｃ6地块容积率仅为1来看，其更合理的参照房价应该是新江湾城内目前在售的报价超过5万元的洋房产品——华润橡树湾，以及即将揭开面纱的售价可能突破6万元／平方米（传言）的仁恒怡庭。
不过即使按照现行的当地高端楼盘的售价，Ｃ6高达32484元／平方米的楼板价，使得开发商的利润空间有限，土地交易现场有一种意见：“新江湾城就算市政先建、配套先行，也只是上海城市的二线地段，房价涨幅应该有限。”
中房信分析师薛建雄亦称，目前Ｃ6单价高达3．24万元，这意味着该项目未来售价必须远超5万元／平方米，开发商才会有利可图，这会导致当地房价在短期之内出现暴涨。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，Ｃ6地块如果建造普通样式的多层公寓出售的话，以目前的区域房价来说恐怕很难操作。“但是如果建造‘类别墅’的洋房项目，那还是有利可图。”
在商报记者看来，在上海目前的房地产市场上，容积率1．0的高端项目几乎可以和“花园洋房“画上等号，而上述的橡树湾正好是一个毗邻而居的“成功样板”。数据显示，橡树湾洋房12月份成交均价高达5．7万元／平方米。
有趣的是，虽然可能被借鉴和复制，但在售的“花园洋房”开发商仍可能在“偷着乐”——此前，一些潜在的购房客曾经收到华润置地橡树湾楼盘的一则广告，其内容为高调“预测”新江湾Ｃ6土地将以3万元／平方米单价成交。
地块开标时，商报记者在现场发现，此前几年在新江湾高价拿地的“元老”们，对该幅地块的行情异常关注，不少企业的高层都亲临观摩大厅观摩；竞标结束后，本报记者更是无意中听见其中一家“元老”代表向总部的“报喜电话”。
出让条件
一年内必须可预售近乎苛刻
对于此单价地王事件，商报记者还关注该地块的出让条件：不仅竞买保证金高达2．6亿元，还要求从签订之日起15天内付清土地出让价款15％，30天内付清全部出让价款，更重要的是，文件首次明确规定，自签订《出让合同》之日起半年内开工，3年内竣工，一年内部分住宅达到预售标准。
Ｃ6成交之际，正是中央政府已要求各地通过提高土地首付比率和加强土地管制来压制开发商的当口，所以出让方要求从拿地开始，“一年内必须达到预售条件”这样近乎苛刻的要求，因为，这样可以防止开发商囤地。但对于开发商来说，当地一年后的房价走势，则需要斟酌一番。而以容积率1．0来看，Ｃ6项目未来产品的预售标准应是结构封顶，因此是对开发商的资金要求最高的产品类型。
不过，从竞价现场各参与开发商一掷千金的豪举来看，在争夺Ｃ6地块问题上，他们并没有过多犹豫。华润置地上海董事总经理谢骥指出，目前房地产市场价值衡定的原因之一就是土地价值，土地价值的走向会导致相关区域的房产价值被重估。
按照这样的逻辑，结合上海土地市场近期的成交状况（12月份出让土地的行情），我们似乎可以“理所当然”地发现，上海楼市正在形成未来两年的“369格局”——内环新房单价9万元、内中环新房单价6万元以及外环附近新房单价3万元。
但是，关键的问题是——地价能否顺利地传导到房价上？市场的有效需求难道真会无穷无尽吗？
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上海单价总价地王均现中建身影
商报记者发现，目前为止，中建今年已经在上海获得了两幅地王级别的地块。
9月10日，中海发展旗下全资附属公司——中海发展（上海）有限公司以70．06亿元总价力压群雄，成功竞得长风住宅地块——长风6Ｂ、7Ｃ地块，楼板价达到了22409元／平方米，而正当全国各地都为中海的总价地王（当时的）手笔震动之际，中海发展于两周后宣布，将与中建股份、中建八局共同斥资百亿开发长风地王，整个项目预计将在4年内开发完成。
长风6Ｂ、7Ｃ地块的出让面积约为14．21081万平方米，两幅地块作为一个标的出让，规划土地用途均为住宅及配套公共服务设施，按照规划容积率2．2粗略估算，地上总建筑面积为31．2637万平方米。
9月24日，中海发展在香港宣布，中海上海公司已经与中国建筑股份有限公司及其全资附属公司中国建筑第八工程局有限公司订立合营协议，将成立合营企业共同发展长风住宅地王，整个发展项目的投资总额估计将达到约103亿元。
据悉，此前，为持有长风住宅地块，中海上海已经成立了项目公司——上海海创房地产有限公司，实缴注册资本为1000万元，预计将在今年10月左右与相关政府部门订立国有土地使用权转让合同。而根据这次合营协议，中建股份和中建八局同意收购项目公司50％股份权益。
商报记者了解到，中海上海公司将以500万元的现金代价转让项目公司50％股份权益，或者由中海上海、中建股份及中建八局按各自比例注入现金增加注册资本，从而达到三者分别拥有50％、30％及20％的股份权益结果。
据了解，中海发展和中建股份同为中国建筑工程总公司旗下的控股子公司，对如今合作发展长风地块，中海发展董事认为，此举符合“本集团与其母公司集团分担出资的整体发展策略。”
单价地王
突然飚高价格力挫竞标对手
昨天上午10时，正式开标前，仅有龙湖、中粮、中建等4家企业要求参与现场竞价。经过一轮暗标，中建地产有限公司突然将价格飚高，最终以37．2亿元力挫其他3家企业，将新江湾城Ｃ6地块收入囊中，高出第二名中粮地产报价（34．35亿元）2．85亿元。
以成交的楼面地价（单价）来看，中建地产购得Ｃ6地块的32484元／平方米价格，不仅创下了新江湾区域的新高，更在全国（内地）范围内一举打破了恒兴公司在厦门购买“思明区03－14片区云顶南路东侧地块”时，创造的30940元／平方米的内地住宅用地单价纪录。
商报记者注意到，新江湾城Ｃ6地块的规划容积率为不大于1．0，但是其中标明“地上住宅建筑面积不大于地上总建筑面积的90％”，换言之，这一地块将来的住宅总面积约为10．31万平方米。所以，该幅地块的住宅部分的土地成本——住宅楼板价更是高达36081元／平方米。
Ｃ6地块开标之前一天，上海的房地产行业刚刚被轰动全国的广州“富力、雅居乐、碧桂园联合体”搞出一个（广州亚运城项目）255亿元的总价地王而震惊，但该幅巨型地块的平均成交楼板价仅仅为5800元／平方米，而今的新江湾Ｃ6地块，成交总价虽不及亚运城项目地块的两成，但其惊人的成交楼板价依旧引起了市场的高度关注。消息一出，业内就开始众说纷纭。
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