成交量涨三到四成 投资者对商铺的租金回报率期望值有所降低

　　房地产市场

　　文/图/表 记者林琳

　　昨日，记者从市场了解到，广州商铺市场近期成交活跃，增幅达到30%~40%，大幅成交推动价格出现上涨，预计十二月商铺市场将再度出现暴涨。行内分析住宅市场价格空前上涨是商铺市场大热的重要原因；投资广州商铺市场机会尚有。

　　价格虽涨 交投仍活跃

　　“那些四五年前入市买铺的投资者，现在少说也赚了2倍，部分甚至可达3~4倍”，美联物业商铺部总监法永能表示，升幅最大的商铺主要集中在珠江新城、天河城板块，而不少小区商铺价格都有很大升幅，高者升幅超过100%。如珠江新城年初均价为5万元/平方米左右，目前可达8万元/平方米左右，行内估计明年一线商铺价格可破10万元/平方米。

　　虽然价格大涨，但交投却保持极度活跃状况，市场出现“一铺难求”局面。中原地产商业铺总监朱辉透露，近2个月平均每个月的商铺成交量比此前有30%左右的增幅；法永能也表示近期成交相对上半年有至少30%~40%的上升。

　　由于看好商铺升值回报，投资者对商铺的租金回报率期望值有所降低。据了解，向来以6%~8%为投资标准的广州市场投资者已经能够接受4%~5%甚至更低的租金回报率。

　　市场认为，价量双升主要是因为市场热钱需要寻找去处。其中部分资金来自从住宅中退出的投资者。朱辉分析，有的投资者在15000元/平方米左右的价格买下珠江新城的物业，目前价格升至25000元/平方米，已经获得一定的回报，但是未来该物业翻倍至50000元/平方米的机会较小。而按过去商业地产的经验，商铺在10年中价翻一倍的可能性很高。

　　法永能认为，商铺大热主要是因为住宅价格持续高位，部分价格高达30000~40000元/平方米，部分投资者认为同样的成本不如投入到商铺市场中。

　　商铺非大众投资市场

　　“不过，商铺不是一个大众的投资市场”，有市场人士认为，其较高的成本决定了进入门槛远高于住宅。目前，广州市场中优质商铺总价难有千万元以下的，动辄价高数千万元。商铺单价同样惊人，北京路商铺均价为50万元/平方米，而“珍珠铺”（即超小面积商铺）的均价最高可达100万元/平方米。

　　成熟商圈都有投资机会

　　虽然有市场人士认为珠江新城卖的是“未来价”，但高达12万元/平方米、面积达100平方米的商铺依然受投资者追捧。不过，法永能表示，广州市区中除了珠江新城外，还存在不少商铺有投资机会。

　　如上下九、北京路这种“硬通货”型的商铺依然受青睐；不同区域都有自己的成熟商圈，都有各自的升值空间、价格水平、租客类型、卖点与商业模式，只是成本与收益有所不同。因此他建议投资者要对每个区域进行了解，选择其中有投资价值的商铺。

　　另外，投资者的投资原则一是要看自己的资金实力，二是如果没有一次性付款的能力，租金是否可以与月供款持平。

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