内资购楼致空置率显著下降 明年租金或返回升之路

　　

　　商报记者 徐健

　　延续上一季度趋势，上海甲级写字楼平均租金继续下滑，但跌幅进一步趋缓。仲量联行最新发布的“三季度报告”显示，2009年第三季度上海ＣＢＤ地段的甲级写字楼平均租金环比再次下滑至6．1元／平方米／天，其中浦东陆家嘴甲级楼的平均租金虽然已经跌破6元（为5．9元／平方米／天），但其环比跌幅已经大为收窄。

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼指出：“随着上海写字楼市场越来越多被自用客户大宗购买，以及浦东新竣工物业整体入驻率有所上升，上海甲级写字楼的业主对市场信心有所增强。”所以，仲量联行方面预计，浦东甲级写字楼的租金有望在明年一、二季度率先反弹。

　　浦东

　　甲级楼空置率始降

　　今年第三季度，资金充裕使得许多国内企业具备购买写字楼的能力，这一现象在浦东尤为明显：虽然市场有传言称农业银行以总价近90亿元购买中信泰富船厂项目（浦江双辉）双塔写字楼的大部分楼层（整栋49层及另一栋中的41层），但仲量联行仅确认农行购买双塔中一栋的41层，“已经成为本季度最受瞩目的交易。”该41层买卖交易涉及面积为85073平方米，总价约人民币37．7亿元；另外，上海农村商业银行以人民币10．5亿元买入中融碧玉蓝天10层办公楼和4个商铺单元。以致于至今陆家嘴其他一些办公楼亦有意向大宗出售。

　　大宗购买导致陆家嘴可供租赁甲级写字楼面积减少，且进一步降低租赁市场的空置率。数据显示，刚过去的第三季度，上海全市ＣＢＤ区域的甲级办公楼市场空置率为13．6％，与上一季度持平，其中，浦东陆家嘴的写字楼空置率出现了1．5个百分点的降幅（为18．4％）；而浦西写字楼因缺少大手买家，空置率仍有0．9％的微幅上调，为10．1％。

　　仲量联行在报告中举出一个在陆家嘴“逆势热租”的极端个案——今年新交付的上海国金中心（ＩＦＣ）一期（汇丰银行大楼）的写字楼部分，意向租客相当多，至今出租率已高达九成，这在写字楼租赁行情低迷的陆家嘴相当罕见。

　　浦东

　　明年租金或回稳

　　浦东ＣＢＤ写字楼空置率下降，在一定程度上缓解大业主需降租的压力。“国内金融企业购楼成为浦东写字楼新增供应的吸纳主力，随着浦东新竣工办公楼的入驻率持续上升，越来越多的业主开始停止下调其租金。”

　　而全市方面，仲量联行的报告显示，今年第三季度随着租赁交易的增多以及市场信心的回升，全市甲级写字楼租金降幅较上一季度明显放缓，第三季度全市甲级写字楼整体租金环比仅下降3．6％，为6．1元／平方米／天。其中，浦东中央商务区表现尤为突出，甲级写字楼租金环比仅下降2．2％（二季度的租金环比降幅达到8．5％），为5．9元／平方米／天。

　　仲量联行方面认为，从前景来看，新兴的自用客户购买需求将继续成为未来12个月浦东地区办公楼市场吸纳的主力。“我们认为浦东甲级写字楼租金调整已在三季度见底，随着市场需求的回稳，浦东甲级写字楼租金将在明年前两季度率先反弹。”仲量联行相关负责人认为，这将不会是一波强有力的反弹，而是租金在一定需求的支撑下止跌，进入稳定状态。

　　浦西

　　重要项目延迟交付

　　不过，上述人士认为浦西甲级写字楼市场依旧不容乐观。尽管在浦西也有实力国企购买办公楼。如位于北外滩的上海港国际客运中心项目，其中一栋面积为15190平方米的写字楼以人民币10．5亿元被国家开发投资公司买入。截至目前，多个国有企业已购买了方兴地产开发的该项目中的六栋办公楼；潘石屹的ＳＯＨＯ中国则通过股权收购的方式，整体购得总建筑面积约为8．05万平方米的东海广场一期，交易价格相当于24．5亿元人民币加上“前期“运营资金的“美元等值金额”的总和。但是，为了和浦东大量的优质写字楼竞争，越来越多的浦西甲级写字楼业主还是选择降租。他预计，在明年前两季度，浦西ＣＢＤ的甲级写字楼租金应该会继续下跌。

　　数据显示，今年第三季度，浦西ＣＢＤ的甲级写字楼租金环比下降4．4％，为6．3元／平方米／天，这是继上一季度后，浦西写字楼租金的降幅再次大于浦东。由此，不难理解浦西有甲级写字楼项目延迟交付的情况出现，如静安寺会德丰大厦，据透露，会德丰大厦已将其交付时间从今年年底延迟到了明年年中；而位于北京路的华敏帝豪大厦也将延迟交付。

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　　保险资金或将保守入市

　　据悉，截至今年6月，保险公司的资金运用余额高达人民币3．4万亿元，可用于投资房地产的保险资金量估计在5％至10％。ＤＴＺ戴德梁行方面曾向商报记者表示，随着新《保险法》的实施，预计保险资金在第四季度开始会活跃于上海的房地产市场。

　　仲量联行相关负责人亦表示，“（房地产）投资用途”的保险资金或将在明年入市。“不过，就我们所知，基于保险资金投资要求风险可控，因此这些资金进入楼市，将会相当谨慎。”该人士指出，保险资金若购买可经营的写字楼和零售物业，也会首选出租率较高的优质物业，“哪怕这个项目收益率不高。”因此，他认为，保险资金进入房地产市场，可能会进一步拉低优质物业的收益率。

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