6Ｂ、7Ｃ地块明天竞拍 绿城网上报价56亿高出底价八成

　　

　　商报记者徐健

　　昨天是普陀长风6Ｂ、7Ｃ地块截止竞买申请的日子，商报记者从土地交易市场官方网站中看到，截至下午4点（竞买申请截止时间），该地块共有69家企业领取了出让文件，并有15家企业申请竞买。

　　值得一提的是，距离地块开标还有2天三时，已经申请竞买的浙江绿城惊人一挂，以56．28亿元给出了第一轮网络报价。截至发稿，长风6Ｂ、7Ｃ地块的网络叫价已高出底价逾八成。也就是说，无论如何，长风6Ｂ、7Ｃ地块的总价都将打破2005年新鸿基获得潍坊地块的拿地价，登上上海有史以来的住宅总价地王宝座。市场分析人士认为，在大虹桥规划的利好下，长风生态商务区土地行情有望在这一上升周期当中超越新江湾城。

　　降低门槛打包揽客

　　7月31日，上海土地市场推出54号经营性用地公告，涉及普陀、闵行、嘉定和松江四区的经营性用地5幅。其中，长风生态商务区在同一个标的中，推出了两幅住宅地块——6Ｂ（Ｂ6）地块和去年因高价惨遭流标的7Ｃ地块，引起了不少地产大鳄的关注。

　　54号出让公告显示，出让面积4．4388万平方米的6Ｂ地块东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至同普路；出让面积9．77201万平方米的7Ｃ地块则东至丹巴路、南至同普路、西至木渎港、北至金沙江路。两幅地块作为一个标的出让，规划土地用途均为住宅及配套公共服务设施。根据其规划容积率2．2粗略估算，其总建筑面积为31．2637万平方米。可以看出，作为一个标的的6Ｂ、7Ｃ地块无论是地理位置，还是地块规模，都相当优质。

　　值得一提的是，根据出让文件中30．58亿元的出让底价，粗略估算，起始楼板价仅约9800元／平方米，较去年9月流标的长风首幅住宅用地起始楼板价14300元／平方米下浮约三成。

　　去年9月，上海土地出让2008第18号公告中的长风生态商务区首次推出一幅住宅用地——长风7Ｃ北块因无人申请竞买而惨遭流标。当时，有市场人士指出，长风首推纯住宅用地就惨遭冷遇，可能与出让方开价（楼板价）过高有关——其平均楼板价高达14300元／平方米。以当地的市场而论，长风生态商务区附近在售新房很少，只是远远隔了一条中环线之外，真光路上的象源丽都当年5月底曾推出房源102套，网上房地产数据显示，其售后均价15800元／平方米，且当时成交欠佳，可以看出，14300元／平方米开价较难被区域市场接受。

　　此次，长风生态商务区采用“打包”的方式同时推出两幅居住用地，并相应下调了起始单价，加上如今开发商对上海的住宅用地表现得相当狂热，因此，地块推出之初，就被市场人士普遍看好。

　　土地争夺战或再现

　　事实上，长风6Ｂ、7Ｃ地块确实没有让市场失望。

　　据长风生态商务区方面介绍，尽管保证金不菲，但截至8月26日已有几家企业为6Ｂ、7Ｃ地块提前打入3．058亿元保证金。

　　而近日，商报记者从土地交易市场信息中看到，截至昨日下午4点（竞买申请截止时间），该地块共有69家企业领取了出让文件，并有15家企业申请竞买。据悉，竞买企业云集了来自内地、香港、新加坡、印尼等各地的地产巨头企业。其中，报名申请竞买的浙江绿城已在土地交易市场挂出第一轮报价，直接由挂牌起始价的30．58亿元跳至56．28亿元，超出底价84％。以这一价格计算，土地楼板价已高达1．8万元／平方米。

　　商报记者发现，目前长风6Ｂ、7Ｃ地块的挂牌价已打破了2005年新鸿基获得潍坊地块的拿地价。2005年6月，新鸿基地产以31．85亿元的总价、20178元／平方米的楼板价竞得的浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块就是Ｅ18单元中的Ａ地块，当时还创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式以来的单宗地块交易的最高总价。今年7月底，金地拿下青浦赵巷10号地块的拿地价——30．48亿元已接近这一历史总价纪录。而此次，就算接下来没有开发商给出更高报价，长风6Ｂ、7Ｃ地块也将登上上海有史以来的住宅总价地王宝座。

　　不过，就单价来看，长风6Ｂ、7Ｃ地块目前的价格尚未达到新江湾城2007年时的水平。市场分析人士认为，虽然总价已达56．28亿元，但是1．8万元／平方米的单价并不会成为地产大鳄的心理价位。“明天正式开标时，现场还是可能会出现激烈的‘暗战’。或许会超越当年仁恒拿下新江湾城Ｄ3地块的20000元／平方米，这一刻相当值得期待，毕竟高总价和高楼板价并存的‘地王’不多。”

　　大虹桥概念利好刺激

　　可以看出，长风生态商务区在经历了2007年的火爆行情和2008年急转直下之后，终于在今年迎来了一个新的上升期，而对于长风生态商务区的土地行情有望在这一上升周期当中超越新江湾城。资深市场人士认为，这和大虹桥规划有着紧密的关系。

　　8月31日下午，作为大虹桥的主要管理机构，由市政府牵头组成的虹桥商务区管委会举行了第一次会议，意味着这个此前一直停留在文件中的概念，已经进入到实质协调操作阶段。统筹规划中的大虹桥，将以虹桥交通枢纽的26．26平方公里区域为中心，加上60平方公里综合功能拓展区，横跨中环外环，建设成为共86平方公里经济商务区。大虹桥区域主要涉及上海长宁、闵行、青浦、嘉定四个区。这个大虹桥区主要承担起上海国际贸易中心建设的重任。

　　虹桥商务区管委会人员构成的消息一经公布，立马激起开发商的拿地热情。业内人士向记者表示，按照规划，大虹桥区域将成为大上海商业商务中心，人流、物流的快速发展，势必会领跑该区域地产市场，长风生态商务区紧邻大虹桥，土地行情受到利好的刺激，也在情理之中。

　　“不能完全说我们是看到这个消息才最终决定申请的，但是这个消息确实使我们的决定更加坚定。”此前申请参与竞买的一位房企代表向媒体记者表示，长风地块属于大虹桥区域，大虹桥的定位之高、未来发展潜力之大，势必会带动长风等区域的地产市场，而目前区域内的优质地块不多，“我们公司对此早有相应的谋划”。

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　　商、住用地行情分化加剧

　　商报记者发现，和上海楼市中商业、住宅产品行情冰火两重天的局面相对应的是，目前上海商、住用地的行情分化也开始加剧。

　　8月底开标的51号公告中商业用地普遍受到冷落。其中，曾经备受业内关注的长风生态商务区5Ｂ地块亦在昨日完成了业内对其“底价成交”的预期——长风生态商务区5Ｂ地块上海苏宁环球有限公司以9．73亿元的底价零竞争收入囊中，成交楼板价9853元／平方米左右。

　　而明日即将开标的54号公告商业亦难走出这一低迷行情。土地交易市场信息显示，54号公告中，出让面积约0．304万平方米的商业用地浦江镇中心河南5号地块和约1．23万平方米的经营性办公用地嘉定新城Ａ10－7地块，在截止竞买申请时间（昨日下午4点）时都只有独家竞买，如无意外，明日开标时将以底价成交；而其他两幅住宅用地——11．0744万平方米的嘉定区菊园新区Ｂ10地块和12．1719万平方米的松江区古楼路2号地块，则分别有16和14家企业申请竞买。其中，嘉定区菊园新区Ｂ10地块已在网上有两轮报价，目前价格已由起始价格3．821亿元上升到4．22亿元。

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