□信息时报记者 李东元

　　这边喊太贵 那边说快买

　　2009年广州楼市最大的特点莫过于一个“涨”字，不仅市中心的一手楼价格猛涨，二手楼市也水涨船高，不少区域价格甚至超越了2007年的最高峰。

　　在这股卷土重来的“涨价风”下，关于“楼市泡沫重现”的说法也日嚣尘上。

　　市场价和数据的“错位”

　　对于广州楼市是否存在泡沫的问题，知名房地产专家韩世同表现出疑惑的态度。他表示，从市场的表面现象看，广州房价不断上涨，中心城区甚至超过2007年的高位，同时全国的天价地王也在不断出现，给人感觉市场的泡沫好像很大了。“但如果说中心城区的房价太高了，存在泡沫，却依然有不少人在买。”

　　而另一方面，从广州有关政府部门公布的市场数据来看，今年1～5月的全市平均房价也就8100多元/平方米，表现是价微升、量猛增，房价的确不断在上涨。韩世同认为，这些现象放在去年楼市低迷及今年政府不断出台政策的背景下，感觉一切都比较正常。因此，究竟广州市场是否存在泡沫很难界定。

　　“一方面，是市场给出了高价，让人感觉泡沫非常严重；而另一方面，政府公布的成交均价却依然处于合理的范围之内。”对此，韩世同怀疑，当中是否有人在故意操控市场报价？给消费者一种不买房价还会继续上涨的错觉？而在真实成交当中却并没有得到这种“飙升”的体现。

　　“杀鸡取卵”式的疯狂涨价

　　今年上半年广州乃至全国房地产市场之所以能迅速恢复，业内人士归结为三方面的原因，一是政府救市政策的刺激，二是去年被压抑的购房需求得到释放，三是有部分消费者对下半年通货膨胀预期的担忧，将资金转化为物业。

　　在成交量得到迅速恢复的情况下，不少楼盘借机提价。天河某楼盘策划负责人告诉记者，在今年春节之前，该项目的售价一直在10000元/平方米的水平上下徘徊，甚至卖过8500元/平方米的价格。“当老板看到市场成交量不断扩大，我们自己也卖得不错的状况后，今年3月开始推出的两批新货，都将价格提升至12000元/平方米。”而后，随着珠江新城地王的诞生，不少区域内的楼盘更借机进一步提升售价，部分楼盘最高提幅甚至达3000元/平方米，疯狂程度堪比2007年。

　　韩世同认为，上半年在政府一系列新政和开发商积极促销所激活的刚性购房需求，被开发商用作提高房价的理由和借口。但这些理由本来并不足以大幅推高房价，即使可以推高房价也不会过于疯狂。

　　高涨后或再现“08年寒潮”

　　作为房价在上半年快速上升的理由，目前普遍还认为有部分消费者担心下半年会出现通货膨胀，而不计成本的进入房地产市场。之前，新鸿基地产代理有限公司执行董事雷霆在接受信息时报记者采访时表示，对下半年通货膨胀的预期，使物业市场受益，这一情况不仅在内地出现，香港楼市也是如此。

　　韩世同同样认为，目前，广州房价有可能出现非理性暴涨，主要原因也是通胀预期引发的。他分析说，由于对下半年通货膨胀的预期，导致了部分资金不计成本地进入市场，这也在一定程度上推涨了房价的上升。同时，除普通投资者担心通货膨胀而将资金转移到物业市场外，开发商也为此担心，而将资金多转移到土地市场，“这相信也是近期地王不断出现的一个重要原因。”对此，他认为，如果下半年房价继续上升，会导致部分的刚性购房需求被压抑，导致市场成交量的下跌。

　　对于下半年的楼市和走势，韩世同认为有两种较大的可能性：一个就是房价上涨得到控制，而成交量保持上升和稳定，但这是比较难实现的，因为房价已出现了上涨的势头。而另一个就是房价不断飙升，导致成交不断萎缩。“我们要记住2007楼市的经验教训，做到防范于未然，要做最坏的打算，用最积极的态度去应对。”

　　涨

　　一手市场

　　郊区拉低均价 市区价格反涨

　　根据广州市国土房管局公布的数据，1～5月广州一手住宅成交均价为8150元/平方米，同比下跌19.0%。不过，这种下跌主要是因为楼市的成交结构变化所造成的，郊区物业和限价房的大量成交拉低了成交均价；中心城区楼价降幅有限，其中越秀区的均价还上涨了4.1%。而且，在经过1～2月的止跌回稳之后，3月开始，广州楼价重新回到上升轨道，以老城区和珠江新城为代表的中心城区的楼价迅速回到了2007年楼市高峰时期的水平。

　　20楼盘比2年前涨50%

　　焦点网在5月黄金周之前，曾根据各大楼盘售楼部提供的价格统计发现，广州有20个楼盘与2007年开盘价格相比上涨了50%，与当年价格持平的楼盘有10个。记者还看到，这些价格相对“牢固”的楼盘多集中在珠江新城和老城区等稀缺资源地段。其中，保利心语花园在2007年的开盘价为1.4万元/平方米，最高峰达2万元/平方米，而今年4月推出的F栋和G栋，均价高达1.6万～2.1万元/平方米。同时，位于越秀区的锦源国际公寓2007年开盘价为1.3万元/平方米，最高峰价格为1.4万元/平方米，而目前所剩余的单位销售则高达2万元/平方米，不得不让人咋舌。此外，泊雅湾目前销售价格为1.52万元/平方米，略高于2007年开盘价1.5万元/平方米，接近最高价1.6万元/平方米。

　　而在刚刚过去的6月，记者也多家开发商处了解到，涨价脚步仍在继续。广州大道南某楼盘已比5月的售价高出5%。银基金湾上月底推出的高层单位，也从之前的1.3万元/平方米升到2万元/平方米。

　　反弹程度远超市场预期

　　满堂红研究部主任沈锐培表示，2009年楼市反弹程度大大超出市场的预期，不少楼盘价格已超过2007年高峰。这种现象用经济学的方法是解以解释的，因为经济危机并未结束、人民收入并未增加、开发商资金压力并未完全缓解、楼市库存量依然巨大。

　　他进一步认为，由于这轮房价上涨是基于政策利好，所以能维持多久就要看政策下次宏观调控什么时候出台，中央重提开征物业税，就是一个信号。不过楼市难得出现如此大好局面，短期内出台像物业税等严厉措施的可能性不大；加上开发商资压力已大为减轻，会捂盘惜售放慢推货节奏，估计短期内楼价会再度大幅推高，也是借机考验市场的承受能力。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　涨 二手市场

　　价格回到07年高峰

　　广州市国土房管局成交数据显示，上半年广州二手楼市除2月成交量较少外，其它月份的成交量节节上升，到5月更创下83.42万平方米的“天量”，历史罕见。与此同时，5月广州二手楼市的成交均价也创下了7973元/平方米的最高纪录，比2007年最高的10月（7536元/平方米）还高出一截。尽管官方6月成交数据暂未出台，但中原地产数据显示，6月广州二手楼租赁成交宗数、金额各增长了22%、32%，全市租赁均价为32元/平方米/月，环比增长了约5%。

　　满堂红天河北有关负责人透露，天河北板块已基本回到2007年10月的楼价水平，像中怡城市花园目前成交价17000元/平方米，与2007年10月相当；侨林苑三期大户型13000元/平方米，也与高峰时相差无几。满堂红江燕路板块置业专家也表示，江燕路板块楼价整体回到2007年高峰时期，不少楼盘价格还比2007年高出不少。不久前成交的南景园一个65平方米的两房单位，成交价67万元，而2007年最贵也只是卖到63万元左右，2008年底也仅50万元出头。另外，富力顺意花园、保利花园等电梯楼均价10000元/平方米以上，已全面回到2007年高峰时期。

　　从数据分析，均价超过2007年高峰的楼盘主要集中在天河、越秀、海珠等中心城区，像淘金家园、逸景翠园、星汇园、中怡城市花园等，目前售价都比2007年高出不少。沈锐培表示，这些均价超过2007年水平的楼盘，基本上都是成交向来活跃的中心城区大盘，在楼价上涨时，其抗跌性迅速变为推动楼价上涨的动力。

　　信息时报记者 罗莎琳

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