新政规避假赠与却存假交易隐患

　　本报记者 栾璐报道

　　房屋赠与将不再成为部分“精明人士”房屋买卖避税的非正常手段。

　　近日，财政部、国家税务总局公布了《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，明确只有直系亲属间赠与房屋等3种情形可对当事双方免征收个人所得税。除上述情况外，赠与须缴税的税率为20%。

　　财政部税收政策研究室主任张学诞向媒体分析了通知出台的背景：“原来的个人所得税里面对这一块并没有明确，这次出台这么一个政策就是明确一下这个事，它的目的很明确，就是加强征管、堵塞漏洞。”

　　“应该说，这一新规定是加强个人所得税征管、堵塞税收漏洞的一项措施，也是对目前房地产市场过热的一个警示。”山东法报律师事务所李庆海律师在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，以前对于无偿赠与的房产，是不征收个人所得税的，不少人利用无偿赠与这一税收减免政策，规避在房屋买卖中本该缴纳的房产增值所得税。

　　在楼市高涨的2007年，很多买房和卖房的人们都可能在房屋中介机构听到过一个避税“高招”：假赠与。

　　比如，你看中了一套二手房，总价50万元，但是该房产权证不足5年，如果转让须按照房屋总价款缴纳5.5%的营业税，买卖双方谁出这个钱都觉得有点亏。

　　于是“中介就会‘提醒’他们，可以以赠与的方式转让该房屋，然后私下签订买卖合同，这样就可以不交营业税。”京城资深房地产经纪人张沙告诉《中国产经新闻》记者，这就是所谓的“假赠与”。

　　但“买卖赠与的房屋存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃哑巴亏。”李庆海律师说，根据《合同法》中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房产赔偿。

　　而且赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。如果私下交易被有关部门发现，双方都要负法律责任，不但要补缴税款，还可能会被罚款。

　　事实上，二手房市场的经营者已经发现了另一个现象——“为了躲避4%的契税，不少直系亲属购房者甚至会通过买卖过户的方式取得房产而不选择赠与，也就是‘假交易’。”张沙说。

　　“我打听了一下，发现通过交易确实更合算。”北京市民吴先生想交易自己的一套房子，而买家就是他的儿子。

　　他给记者算了一笔账：自己的这套房子，现在通过交易只需要缴纳不到1000元的税费，若要赠与，虽符合3种免征税范围，但需要公告等手续，反而更麻烦。

　　此外，按照新规，若吴先生把房子“赠予”儿子，以后儿子再转让还得承担相当于现在房价20%的个税。而通过买卖的方式把房子过户给儿子，儿子付完首付后还可从银行贷出一笔钱来用。

　　“假交易在理论上也存在法律风险。”李庆海律师说，我国法律规定，赠与人在完成赠予前，对赠与有撤销权。对此，赠与人不承担法律责任。但一旦签订假的交易协议，那么，在没有证据证明协议虚假的情况下，可能要承担返还虚假协议载明的赠与房屋的房价款。这是赠与人虚假交易所承担的法律风险。

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