专家认为，新政或使大型开发商争取到更多贷款，加速淘汰中小开发商

　　□本版撰文 信息时报记者

　　 徐 凤 李东元

　　普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。近日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，房地产成为此次调整受惠最大的行业之一。据了解，这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低。业内专家认为，下调资本金比例，大型开发商可能争取到更多的贷款，再利用资金和品牌等优势，进一步增加市场份额，结果将加速房地产企业的进一步分化，市场将向大型开发商集中，进而形成相对寡头垄断的局面。

　　中小型房企贷款仍较难

　　记者在采访中，不少房地产企业相关人士表示，资本金下调，降低了从银行获得开发贷款的门槛，在贷款额度等方面将会适当放松。但中国著名品牌营销专家陈真诚认为，从理论上而言，新政可能使部分开发商增加一定的贷款，从而增加部分开发商投资的积极性，但新政的实际效果或很有限，其意义将主要是大于“实质意义”的“信号意义”：给整个房地产开发行业带来的资金增加量可能有限，增量或仅限于大型发展商，大多数中小型发展商贷款仍有一定难度，接近破产的中小房企或仍难逃“死亡”的命运。

　　某国有大型房企相关负责人表示，这个政策的出发点并不是房地产，而是降低实业投资的进入门槛，降低实业经济的成本，政府还是希望整个经济从实业经济上有所突破。对大型房企来说，负担进一步减轻后，不排除会借此机会扩大规模，如近期大型品牌房企已开始积极进入土地市场。

　　市场将向大开发商集中

　　一知情人士向记者透露，由于房地产正处于深度调整周期中，站在商业银行的角度来说，降低资本金比例，就意味着给中小地产商发放开发贷款的风险增大。因此，即便政府已经决定下调商品房项目开发贷款资本准备金比例，但商业银行因国务院新政而大量增加中小开发商开发贷款的可能性不大，其结果是对大量中小开发商来说没多大实际意义。

　　陈真诚认为，由于大型开发商与中小开发商之间存在此消彼长的关系，所以，政府出台下调资本金比例的新政策，其结果很可能是，进一步拉开大开发商与中小开发商之间的差距，加速开发企业的进一步分化，使一些中小开发商以被拯救的名义死亡，进而加速中小开发商被淘汰，市场进一步向大开发商集中，加速形成相对寡头垄断局面。

　　另外，陈真诚还表示，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，在新政的影响下，考虑直接增加贷款和受政策降低房地产开发进入门槛等刺激部分资金新进入开发领域等因素，在今年6~12月份共7个月的时间内，房地产开发投资的总增加量约3000亿元。

　　专家看法

　　新政或加大房企洗牌

　　中国著名品牌营销专家陈真诚：资本金下调，大多数开发贷款或被大型开发商瓜分，而大量中小发展商依然较难贷到款。当然，也不排除部分中小型发展商贷到有限的开发贷款，并因此而崛起，但大多数开发商都有被进一步分化，甚至加大被洗牌的可能性。

　　中地行市场与传播部总监张斌：中央对资本金比例调低，实际上是利用房地产作为综合类型的行业特点，发挥房地产业对整体经济拉动的影响，把其他行业都带动起来。对房地产业自身来讲，最直接的好处就是，可以令很多面临资金压力的发展商能开发完成自己的项目，更多得到银行在资金方面的有力支持。

　　满堂红研究部经理周峰：自有资金的调低，对发展商是绝对的大利好，该政策只要能配合银行的贷款政策，开发企业在项目开发过程中的资金流动会比以往充裕。但可以预期的是，一旦透过银行的贷款比例增大、开发企业出现问题，肯定会造成银行抵押房数量的增加。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江：这次的调整幅度较大，从35%下调至20%，对开发商来说是一个巨大的利好消息，大大缓解了他们的资金压力。至于对谁的影响更大，谁受益更大？我认为这个相差不会太大。另外，新政也大大降低了房企的进入门槛，可能会出现中小型企业重新活跃的局面。但这不会影响总体的市场格局，也难以撼动大型开发商的市场比例。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同：资金下调，并非仅仅是针对房地产行业作出的。在楼市方面，调整最大的是普通住房、保障型住房的开发，达到15%。从新政来看，有鼓励开发商多做普通住宅项目的信号，因此，受此政策利好影响的开发商和楼盘并不太多。而对开发商资金影响方面，虽然这一政策降低了自由资金的最低限度，但并不代表着银行会因此而放宽对企业贷款的审核和发放力度，过去对项目开发的贷款也仅占20%多的比例。从这个单一的政策层面上看，对开发商的帮助不大。

　　业界预期

　　楼价短期升长期稳

　　自有资金比例的下调，无疑为开发商进一步降低了资金的压力。有消费者担心，房企资金压力缓解，是否会推动房价新一轮的上涨？在房价一直处在高位的情况下，房价的继续上涨是他们不希望出现的。

　　对于消费者的担忧，天河某楼盘策划负责人表示，短期内，这一政策对房价的影响相对较小。“这段时间即使有价格上的变化，更多是受市场供应情况及持续的热销而带动的，与政策没有太大的关联。”但长期来说，他表示还需要观望，需要考虑到时候的各种市场因素，“从单一的政策层面来说，对房价的影响是不大的”。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江同样表示，新政在缓解开发商资金压力的同时，也会出现进一步加大房地产开发投资的情况，长远来说，必然会促进市场开发量、供应量的提升。因此，在供求关系得到缓解的情况下，也有可能出现房价下调的情况。“但在短时间内，则可能会出现由于资金压力得到缓解，而市场供应有限的情况下，开发商的出货愿望降低，房价会有所上升的情况。”他预计，在6、7、8月份房价会有所上升，但到了9、10月份随着市场供应及开发商出货的愿望加大，价格会有所下调。

　　银行态度

　　不因政策而

　　放宽贷款审核

　　开发商自有资金比例的下调，作为项目开发重要资金来源的银行方面又有什么样的看法？未来的房企开发性贷款是否会因此而进一步放宽？

　　一位不愿透露姓名的商业银行企业信贷部负责人向记者透露，就银行自身而言，它有自己的风险评估体系，不会因为自有资本金的下调而放宽贷款门槛，它还是要对开发商的投资风险进行评估。但他表示，“其实，在政策出台之前，我们银行已召开过针对房企开发贷款发放的会议，决定了逐步放宽贷款限制的计划。”他表示，在贷款发放的选择上，还是会偏向一些企业实力足且信誉好的开发商。

　　而另一银行的轩先生则表示，下半年银行并不会因这一政策的出台而放开对房企的贷款条件。他分析说，从目前来讲，房贷在银行的贷款比例已经过高，风险较大，经济形势虽有好转，但并无明显迹象说明，已经触底反弹，楼市的小阳春现象还需进一步的验证。“从分散风险角度来讲，银行并不会由此放松对房企的贷款条件。”他表示，特别是中小房企的贷款风险确实较大，但由于银行有严格的审批程序，同时房企的资本金虽然有所降低，但依然需要有20%的自有资本金作为担保。

　　不过，有业内专家则表示，在房地产项目的开发上，其实并不完全是依靠自有资金和银行贷款，以往这两部分的资金比例大概各占30%多和20%多，还有的是需要其他的借款、前期销售的资金回笼及承建商的垫付等。因此，银行的态度也不能完全左右市场的走势，在目前融资环境逐步改善的情况下，开发商能够获取资金的渠道还是很多的。

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