开禁半年 中国REITs仍陷技术难产

　　“信托系”、“基金系”、“地方系”、“企业系”四大势力争夺首单

　　李乐

　　当政策全面“开禁”之时，中国的房地产信托投资基金（下称REITs）却陷入了“技术难产”的尴尬境地。

　　据记者获悉，曾被最高决策层看好，有望在多个REITs试点中胜出的天津滨海新区工业地产REITs，却因为物业产权、租金政策等多方面的技术原因，停滞多时。开禁REITs的“金融国八条”出台已有半年有余，但REITs对于地产界，仍是遥望。

　　这毕竟是一个只有少数地产商才能参与的游戏——在中国的体制下，政策或许可以决定一种金融产品的命运，但在这个最终将面对公众投资者的金融衍生品上，REITs是否为市场所接受，却远非政府意志能够决定。

　　“滨海”的“障碍”

　　没有政策是万万不能的，但政策却并非是万能的。天津滨海新区努力推进REITs的过程中，对此深有体会。

　　2008年底，国务院出台“金融国八条”，首次提出开放REITs，丰富房地产行业融资渠道，并要求开展试点工作。此后，以天津滨海新区工业厂房为资产包对象的REITs产品，凭借“国务院支持滨海新区先行先试”以及“工业振兴”两大政策依据，占有优势。

　　而帮助天津滨海新区运作REITs的便是各方“资源”十分丰富的中信证券，这让很多业界人士都相信，中国第一只REITs，最大可能性便是“花落滨海”。

　　然而，一切进展的不如人意。日前，消息人士告诉记者，REITs在天津滨海推进的工作刚刚开始，就接连碰到了一系列的问题，导致后续的估值、租金回报等关键技术环节的工作无法推进。导致“卡壳”的原因主要基于两个方面，一是资产包物业的权属不清；二是租金收取存在问题。

　　“工作推进了才发现，很多作为资产包的厂房，要么是土地用途、属性不对，或是审批手续不全，总之有一定比例都不是工业用地或者建设用地，在这样的土地上建设的厂房，产权证明上存在一定的问题，这直接影响到对REITs资产规模的评估，如果资产规模都不知道有多大，就更谈不上REITs发行的问题了。”上述消息人士称。

　　他还告诉记者，由于开发区的招商引资，很多厂房的租金是被“优惠”掉了，有一定比例的厂房租金极低甚至免收一定期内的租金，这又导致了REITs公开发行是否能够得到市场认可的关键因素——租金回报，一个不能收租的物业，显然无法让目标投资者明白收益如何取得，自然无法得到市场认可。

　　据记者了解到，目前中信证券和天津市方面都在紧张寻找解决这两个问题的办法。

　　三大势力争夺REITs

　　事实上，滨海新区REITs并非是中信证券放“鸡蛋”的唯一“篮子”。在“金融国八条”提出REITs试点的要求后，央行、银监会牵头的以信托公司为平台的REITs与证监会牵头的以证交所为平台的REITs，和地方政府牵头的REITs，已经构成了三大争取REITs试点的主要“势力”和模式。

　　据记者了解到，除了天津滨海REITs的技术推进工作之外，中信证券还参与了另外几种类型的REITs前期运作，例如半封闭式基金REITs，并且与中信信托进行合作，尝试“信托系”REITs的可能性。

　　“REITs的模式绝对没有一种定论的，在未来也绝对不止一种。”中信证券房地产金融高级经理翁少群表示。“信托系”、“基金系”、“地方系”三大REITs的势力竞争得如火如荼，翁少群认为，正是认定了REITs这一金融衍生品在未来的多样性，所有有意的机构，都在尝试各种渠道，但大部分都遇到了技术问题。

　　作为操盘者的翁少群简单地描述了目前的现状：无论是证监会、银监会还是央行，在这三个体系之下，都没有公司或者机构能够履行REITs基金管理公司的职能。“这个机构或者公司必须懂得金融同时熟悉房地产运营，甚至还要精通物业管理，而在现实中，这样的机构或者公司并不存在。”翁少群说。

　　而正是这样并不专业的操盘机构，导致大量REITs在运作过程中遇到的技术问题，无从得到解决。“可能的结果就是，大家都有问题，但最终由政府意志决定谁先出，因为没有人完美，但胜出之后问题还存在，但大家也想先胜出，毕竟先胜出者先得月。”对于各机构的分散押宝，北京大学房地产金融中心主任冯科如是解释。

　　第四支力量可能胜出

　　“甚至不能排除最后会是某一家大型房地产企业搞的REITs率先胜出，那几家资产规模很大的，商业地产资产比较优质的，公司都有优势。”冯科告诉记者。

　　而消息人士则透露，滨海新区REITs所存在的问题，在上海、北京等地同样存在，“属于招商引资的历史遗留问题”。

　　据记者了解，企业主导争取的REITs已经成为了另外一支力量。

　　联想控股旗下地产企业融科智地CFO李汝容明确告诉记者，融科智地早已有意将自己的商业地产资产打包作为REITs进行运作，单独将住宅部分的开发资产进行IPO上市。这一工作，融科智地方面从2006年前后便已开始运作。到2008年，融科智地的持有型物业资产价值已经超30亿元，同时还拥有近4000万平方米的土地储备，至于REITs最终发行时的规模，记者在向融科智地相关高管人员求证时，他只是表示，资产规模会比较大，但最终的规模，由于事关估值，甚为敏感，不便透露。

　　融科智地只是筹谋REITs的一家企业而已。此前，位于北京的佳程广场曾在香港发行REITs，但最终以“租金造假丑闻”收场。如今，包括金地地产、北辰地产等大型房企都有意在内地试探发行REITs的可能性。

　　“北辰比较积极努力，一方面因为有大量的可供打包的成熟的商业物业REITs资产，比如奥运村的大量场馆配套建筑设施等，另一方面，北辰在资本层面走得比较早，有很多相关渠道，如果一定要有企业主导的REITs出来，我个人感觉，北辰可能是走得比较快的。”前述消息人士告诉记者，现在政策放开了，不管是哪种REITs，现在面对更多的都是技术问题。

　　不过，与这些技术问题同步的，是中国尚未出台相关的税费减免的政策。“中国香港、新加坡都是对REITs投资收益免税的，因为REITs的回报有８%就已经很好了，但这个回报，按照现行的税费收取，将所剩无几。”翁少群说。

　　关于REITs

　　■房地产投资信托基金（REITs）即房地产开发商将旗下的商业等物业资产（包括办公楼、购物商厦、产权酒店乃至工厂仓库等不动产）打包上市，然后按照这些不动产的收益（如每年租金、按揭利息等）作为标的，均等地分割成若干份资产出售给投资客。该过程一般都由专业基金公司（或投资机构）开展经营管理，并且定期向投资客派发红利。

　　■房地产投资信托基金在美国已有40多年历史，上世纪70年代后，澳洲、欧洲、加拿大等相继引入上述概念。日本于2000年推出亚洲第一个房地产投资信托基金产品，韩国、新加坡以及中国香港等地区也通过了有关“房地产投资信托基金”的法规并进行运作。

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