龙飞

　　“全面超越万科”，除了当年的顺驰，没有哪家房企会喊出这样的口号。

　　但不说不等于没做，特别是这个充满变数的年代。每次政策层面的调整，都可能让原本行之有效的战略变得不合时宜，这也给了追赶者更多的憧憬与机会。万科不得不调整迎接挑战。

　　地产界犹如病人吃补药

　　“现在不能买万科，万科现金太多了。他们现在拿地，建设周期长，等到明年才能卖房，不能分享这轮房价上涨带来的收益。”李峰告诉记者，李是深圳一家阳光私募的负责人，他原本是万科的坚决拥戴者，年初他大手持有万科，“年初买万科、华侨城出于现金流的考虑，当时想即便整个房地产行业不行了，万科和华侨城也会是最后倒掉的两家公司。”

　　但到了“五一”前后，李峰的态度突然发生大幅的转变。因为市场也发生了180度的转变，三四月在政策以及市场沉淀的共同作用下，大江南北的房地产市场迅速反弹。越来越多的房地产企业对前景看好，一年多前曾喊出“地产百日危机”的潘石屹在香港宣称“冬眠战略就此结束”。

　　而这种观点逐渐从地产界蔓延至投资人士当中，4月28日出现了第一个小高潮。当天申银万国在北京举行了机构投资者间的金融地产论坛，有超过100家机构投资者参与其中，几乎算是机构投资者的“武林大会”。会上，地产界说服投资者，特别是一贯稳重的万科也在会上宣称“准备在一线城市拿地”，这让机构对房地产的多空分歧也转为一致看好。

　　2009年前四个月，万科销售了174亿元的产品，销售面积及金额同比上涨了三成。虽然从绝对数字上来讲，万科依然是国内最大的，但竞争者的追赶速度却是飞快。保利、中海最为强劲，销售面积增长都超一倍，其中保利销售额增长更是达到两倍。金地销售同比也有六七成的增长。

　　另外，万科在资产负债率、营收利润率、净资产收益率、净利润额等主要财务指标以及规模增长上已经全面落后于竞争对手中海，大部分指标也落后于保利。如果这种势头不改变，这意味着2008年销量仅为万科一半的中海与保利，将会在明年甚至就在今年全面超越万科。

　　万科在行动

　　所以，万科必须有所回应。

　　首先是加快开工比率，这一点万科在一季报已经有所暗示。在接受记者查询时，虽然万科执行副总裁肖莉强调没有明确加快，但她承认“近一段时期以来，各地市场的成交量普遍有所回升，公司的开工情况也会随时根据市场销售情况进行动态的调整。”

　　万科的各类存货中，现房仅66.7亿元，只相当于一个多月的销售量。

　　虽然万科的官方回应是一贯的不温不火、缺乏高潮，但记者从万科深圳、广州等地的在建工地的实地了解后发现，万科实际上从3月中下旬已经开足了马力，其在广州海珠区一个项目的施工人员告诉记者，工人已经开始日夜轮班，争取年底面市。该项目2008年曾一度停工。

　　国泰君安分析师孙建平一直在观察万科的存货结构，他认为万科“截至3月末，842亿元存货中，在建产品所占比例达到了54%，扣除8%的完工产品外，拟开发产品占38%”。这一方面表明加快开工后，可售面积将具有规模优势，保证公司更快地、充分分享到行业景气复苏，增强公司未来业绩的保障；另一方面也表明无论对行业前景如何看，都必须要增加土地储备，补充库存。

　　所以整个五月，万科都在拿地、并购。

　　5月8日，万科与长春市政府签署了战略合作协议。除房地产开发外，还将涉及万科此前极少介入的城市综合体开发，并且一如既往地在长春践行其住宅产业化。“希望今年在长春至少再落实3个项目。”王石公开表示。

　　5月15日，无锡市国土资源局公布了2009年第三批土地使用权挂牌出让结果。向来不爱商业地产的万科江苏苏南分公司成为本次出让地块中面积最大的商办、居住用地——无锡新区叙丰里地块的主人。代价是5.57亿元。

　　除此之外，有消息称万科正在商谈的并购项目就有十多个。绿地集团5月前后花了9亿元、13亿元买下了上海两块“地王”；金地集团高出底价82%拿下上海青浦的地块。所有人都在期待万科的出手，毕竟他是拿着将近270亿元资金的史前巨兽。

　　行动不等于心动

　　万科出手了，但无论面对的是媒体还是分析师，万科的官方回应同样是这样的沉闷。

　　“万科认为短期内宏观经济能否好转，商品住宅市场价格能否上涨仍存在较大的不确定性。”所以他们的应对是：未来万科仍将保持一贯的稳健作风，谨慎拿地，规避商品住宅价格上涨预期落空的风险，现金为王。

　　是万科在闷声发大财吗？“其实我们内部对未来前景还没有很一致的看法。”几经周折，记者找到了万科一位区域经理。他以个人观点为名，透露一些万科的内部争议。

　　“万科的确有很多项目在谈，也准备在一线城市拿地。但肯定不会像绿地、金地那样奔着地王去。”该人士如是说，他认为现在购入的地块最快也要一年半后再进入市场，到时候的市场前景会怎样？不敢打包票。他觉得现在的市场情况有点像病人吃了大补药，肯定是红光满面，但能否持续存在疑问。

　　但万科必须有所行动，就如王石事后对“2007年高价拿地”的评价一样，当时万科已经认为有些市场行为不健康，但作为上市公司的压力，以及公司成长对土地的要求，这些都使得他们不得不参与到地王的争夺中。

　　“这就是上市公司的代价。”上述区域经理表示，尽管有所行动并不等于观点已经改变，“现在的并购要为两方面服务，一是找些马上可以开售的项目，赚短线；二就是重新进行战略配置与梳理”。万科在长春、无锡的布局都有这等意味。

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