27号公告地块昨全部摘牌 8幅用地仅2幅溢价成交

　　商报记者 徐健

　　上海今年第四个涉及经营性用地的土地出让公告——27号公告地块在昨日全部摘牌，8幅商、住用地仅2幅溢价成交，其余都是底价成交。其中，备受市场关注的徐汇船厂地块被上海绿地集团以12亿元的底价收入囊中，成交楼板价11798元／平方米。

　　意料之中的底价成交

　　3月31日，今年27号公告在上海土地交易市场挂出，推出8幅经营性用地，涉及出让面积共约38．79万平方米。其中，一直以来鲜少推地的徐汇区也推出一幅滨江板块的优质商办用地——徐汇区斜土街道107街坊（船厂路地块）。

　　出让文件显示，船厂路地块东至船厂路，南至规划龙华路，西至规划东安路延伸段，北至中山南二路（内环线），地块出让面积约33902平方米。从地块四至来看，船厂路地块属于徐汇区、卢湾区交界处的滨江一带，地理位置较为优越。规划指标显示，船厂路地块容积率要求不大于3，建筑密度不大于45％。也就是说，该地块可建楼面面积约为10．17万平方米。按地块出让文件中显示的起始价12亿元估算，船厂路地块的起始楼板价约为11798元／平方米。

　　事实上，徐汇区原船厂路地块挂牌后不足10天，该项目规划方案已浮出水面。据今年3月24日完成的《斜土街道107街坊项目方案设计》显示，地块将建成一个建筑面积为10．2万平方米的“多功能商业综合体”，由两栋写字楼和三层有机相连的商业购物街组成，将成为徐汇“又一个双塔式地标建筑”。其中，商业街铺3．6万平方米，写字楼共6．6万平方米，其东西两座双塔，东塔17层，西塔19层，单层均约2000平方米。

　　曾经有媒体披露，绿地集团早已参与到该地块的前期开发，地块动拆迁的费用全是绿地集团承担。“所以如果地块以12亿元成交，绿地只要支付30％款项即可，另六成多的地价已经先行用于动拆迁。”

　　土地交易市场信息显示，此次虽有15家企业领取船厂地块的出让文件，但截至竞买申请时间（5月11日下午4时），只有1家申请竞买，并以底价12亿元挂牌。由于没有竞争对手，独家竞买的上海绿地（集团）有限公司在昨日上午10时以底价获得了该幅地块。

　　地价距高峰行情甚远

　　昨日，绿地总部一位高层管理人员在接受商报记者采访时表示，绿地相当看好房地产业发展前景，今年计划加大在京、沪及重点省会城市的投资力度，“我们看好上海市中心优质商业地块的潜力。”而对于地块成交价，他表示不便评论。

　　之前，在3月23日推出的上海今年23号公告中，曾经出现一幅引来10家开发商争夺的徐泾镇3号地块（住宅用地），该地块4月29日以溢价80％成交，当时本报刊文就认为这是一个住宅土地行情复苏的预兆。

　　但从近期土地成交情况来看，对于商业地块，开发商的拿地“冲动”还远远算不上强烈，地价也难与2007年高峰期时相提并论。2007年下半年，上海房地局推出卢湾区第105街坊开平路70号地块以及卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块，离规划中的世博园区相当近，更可与浦东的世博园区隔黄浦江相望，在当时引起轰动。

　　香港大型地产商新鸿基、和记黄埔、华人置业、丽丰控股和新加坡庆隆投资、浙江绿城等近30家开发商都领取了挂牌文件，不过在答疑会前夕，外资地产商们突然被告知，这次卢湾区地块将不对外资企业出让。

　　最终，去年12月31日，绿地集团以36．32亿元拿下卢湾104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块，住宅部分成交楼板价在26705元／平方米左右，商办部分楼板价在16691元／平方米左右。

　　可见，目前船厂地块11798元的成交楼板价，远低于绿地集团在2007年底拍得卢湾滨江地块的价格，而两幅地块之间的距离，仅有轨道交通4号线一站路之隔（东安路站—大木桥路站）。但此次成交的船厂地块的楼板价要比卢湾滨江地块（商办部分地价）低4893元／平方米，时隔1年半，区域地价行情降幅近三成。

　　目前，绿地卢湾滨江地块的住宅部分已封顶，并已在3月的“上海之春”房展会中亮相“预告”，销售人员称其售价“应该会很贵”；其商办部分则正在开发中。有市场分析人士认为船厂地块的成交价十分划算，“随着世博建设，徐汇、卢湾滨江区域内将陆续有新的商、住项目面市，区域地价肯定会越来越高。”

　　约六成地块底价成交

　　昨日，这8幅经营性用地正式开标，除了船厂地块之外，松江伴亭路2号地块、两港装饰材料城四区地块、嘉定区菊园北水湾Ｂ3地块、嘉定工业区汇旺路北、胜辛路西地块和嘉定区绿苑路以西、嘉松北路以北地块也都以底价成交。

　　而宝山区杨行镇月城路地块和嘉定区轨道交通11号线静宁路站地块则溢价成交。其中，起始价1．6亿元的宝山区杨行镇月城路地块引来3家企业竞买。商报记者发现，宝山地块紧邻住宅楼盘东方丽都。经过4轮报价，竞标前的挂牌价被东方丽都的开发商置沪房产锁定在17180万元，最终，置沪房产以最高挂牌价将该幅地块收入囊中，溢价7％，成交楼板价3210元／平方米。

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　　上海近两月来频推经营性用地

　　3月下旬开始，上海土地交易市场频推经营性用地，截至昨日，已推出地块面积逾160万平方米。

　　进入2009年以来，上海土地交易市场累计已推出了37个土地公告，涉及经营性用地的有7个公告——第6、第7、第23、第27、第29、第32和第35号土地公告。其中，23号公告创下了2009年以来推地之最——推出了位于闸北区、宝山区、松江区、青浦区、金山区、奉贤区这6个地区的8幅住宅用地和6幅商办综合用地，土地出让面积总量达到72．44万平方米。

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