时代周报记者 纪旭 发自北京、佛山、珠海

　　作为中信地产战略布局珠三角的两颗棋子，佛山地王和珠海地王的迥异表现，正在左右着中信地产今年冲击百亿军团，A股IPO（首次公开发行股票）的目标。

　　2006年9月，中信华南与九龙建业联合体以30.3亿元的高价，将南海和顺一块7000亩土地收入囊中，成为佛山地王。

　　一年后，2007年9月，中信华南再次豪掷46.5亿元，将珠海南屏前山河畔一块土地拿下，成为珠海地王。

　　两年“生产”两个地王，中信地产的豪气让华南地产界侧目。但这两个地王的表现却形成了极大的反差：佛山地王上诞生的“山语湖”豪宅项目，今年初已经在北京面向全国同步推广；珠海地王则至今不见开工迹象，仍然是前山河畔市区段一处不多见的寂静之地。

　　并非造化弄人，珠海地王诞生之日，就有地产界人士认为，要成功开发和运作珠海地王，中信华南面临很大风险。

　　风险显然没有过去，更大的风险则在于：珠海地王会不会拖累中信地产多年没有放弃的IPO以及今年加入“百亿军团”的计划？

　　两块地王境遇迥异

　　2006年9月21日，中信九建联合体经过88轮的激烈角逐，以30.3亿元的高价，将7000亩的“佛山地王”收归己有。

　　2007年11月，在“佛山地王”上诞生的豪宅项目“山语湖”奠基，中信集团老董事长王军及佛山市高层领导到场，足见政企双方对此项目的重视程度。

　　今年1月13日，山语湖开始认购，首次推出的50套三天售罄，销售额超3亿元。

　　拿下“佛山地王”一年后，2007年9月28日，首次亮相珠海的中信华南再次出手，在30多轮举牌后击败诸多地产大鳄，以楼面地价7700元/平方米、46.5亿元的总价拍下南屏一块土地。

　　但同为地王，中信珠海地王显然与中信佛山地王境遇迥异。

　　中信珠海地王诞生之时，即有地产界人士说，要成功开发和运作珠海地王，中信华南面临很大风险。

　　“我们为中信算过账，这块地楼面地价接近8000元/平方米，加上各种契税以及闲置一年多的财务成本，房子至少要卖18000元/平方米才有利润。”珠海一位地产界人士告诉时代周报记者。据珠海市统计局统计，今年1-2月，珠海市商品房销售均价为7875元/平方米，而与地王相邻的华发新城5期目前的销售均价也只有9500元/平方米。这意味着，中信珠海地王的开发时机还不成熟。

　　冲动的惩罚

　　中信珠海地王的故事证明：即使中信地产这样的“实力派”，也不得不为冲动付出代价。

　　身为中信集团的子公司，中信华南自上世纪80年代起，先后在珠三角、长三角、京、津、唐、东三省等区域开发投资房地产项目达 80 余个，累计开发商品房面积逾 1000 万平方米，是中国房地产十强企业之一。

　　但“实力派”也有冲动的时候。“在中信制造了地王之前，珠海并没有真正意义上的地王。”珠海一位地产界人士告诉时代周报记者，此前最高纪录是在2006年，华发地产以3510元／平方米的楼面价，26．2亿元的总价拿了一块地。

　　而中信珠海地王在拍卖之前，很多人也都认为此地块非华发地产莫属，因为该地块正好处于华发新城和华发世纪城之间，如果拿下此地块，三块土地连片开发，华发地产在珠海“造城”的梦想将变为现实。

　　“虽然华发地产多位高层人士到场，但华发手中的7号牌一次未举。”一位知情人士回忆。有媒体报道，拍卖结束后，华发总裁刘克表示，现场的情况超出了华发的计划。

　　与华发的冷淡相比，尚没有在珠海注册公司的中信则热情高涨，一路频频举牌，最后如愿以偿。

　　公开资料显示，中信地产目前与各级政府签署的土地一级开发协议面积已超过3036万平方米，二级项目开发业务年开复工面积超过600万平方米，土地储备约2000万平方米。

　　业内专家指出，2007年的土地储备大战，2008年的楼市滞销，几乎将所有的地产公司都带入了缺钱的集体困境，中信地产也不例外。

　　挺进百亿军团

　　中信珠海地王至今没有开工，显然因为市场风险还没有过去。而更大的风险则在于：地王会不会拖累中信地产多年没有放弃的IPO以及今年加入百亿军团的计划？

　　地产业务一直是中信集团的“支柱”板块，在中信集团公司里，地产业务占比是15%，但盈利贡献却达到27%。

　　地产业务没有上市，一直是中信集团的遗憾。所以，中信地产在2007年就表达了上市意愿。去年1月，由中信地产板块三大“诸侯”华南公司、深圳公司和国安公司重组而成的中信房地产股份有限公司在北京挂牌成立，业内认为此举是为上市作准备。

　　但IPO始终未果，市场甚至传出中信地产想“借壳上市”的传言。

　　今年4月12日，中信华南（集团）有限公司董事长姚日波在北京“中信地产成就展”上，公开表示中信地产上市计划没有改变：直接在A股上市。

　　姚日波同时表示，中信地产今年的销售额将超过100亿元。他信心十足地透露，中信地产第一季度已经完成销售目标的50%，为挺进百亿军团奠定了坚实的基础。

　　但“珠海地王”的负面影响不可忽视。业内人士指出，珠海地王开工时间拖得越久，中信地产的财务成本也将会不断增加，这无疑将会成为其IPO及进军百亿军团路途上的不安全因素。与此同时，珠海市2008年存量房面积高达969.71万平方米。珠海一位业内人士计算，按珠海目前的销售速度，至少要5年才能把存量房消化完，这还不算每年增加的新建面积。

　　一个值得注意的现象是：今年以来，珠海西区楼盘出现了投资客抛售潮，有中介称，手上有上百套房子等待出售，有些抛售的房屋单价甚至低过在售楼盘近1000元/平方米。

　　在经历了上世纪90年代初及2008年的两轮狂热之后，珠海房地产市场已经变得越来越理性—概念归概念，现实归现实，很少有人愿意再为一个概念埋单了。

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