“你想为什么大家不把你的警告当真？”凯斯：“部分原因是我尖叫的声音还不够响亮。”

　　岩松看美国摄制组 (吴乐晋 杨敏/整理)

　　4月9日早上9点，美国波士顿威斯利大学校区。一场大雨降临了这个城市，也拜访了卡尔·凯斯教授的房子。当摄制组将雨声关在门外，进入客厅时，这位标准普尔房价指数发明者从书房出来迎接我们，还穿着短裤衩。

　　他开玩笑说如果不介意，他就这样接受采访了。我们跟着进了他的书房，意外发现这位大学者平常不是正正经经坐着读书写作的，一把看起来像专门从儿童公园里买来的“旋转木马”式样的椅子，成为他遨游精神世界的“坐骑”。

　　标准普尔房价指数由凯斯和耶鲁大学的席勒教授共同发明，因此又叫凯斯—席勒指数。在这位美国房地产经济学的泰斗看来，次级贷其实本来并不是什么坏的东西，本来设计出来是为了造福于人，并无原罪可言；而具有原罪的，都是人自己。

　　两种调整正在发生作用

　　记者：美国房地产市场和经济现在处于什么样的状况？

　　凯斯：如果我真的知道，我会在自己的电视访谈栏目上打赌，但我不能这样做。市场现在的状况是，两个调整过程正在发挥作用。一个是传统的买卖调整，卖方与买方讨价还价，房价“黏着”在低位；还有另一个市场调整过程在发挥作用，那就是拍卖，丧失了抵押赎回权的住房也被推向市场，价格大跌。

　　记者：你觉得经济和房地产市场要花多少时间才能恢复？

　　凯斯：坦诚地说，我不知道。我认为奥巴马政府正在做的事情是正确的事情。货币政策已经不再有所作为，而财政政策则可以增加开支。

　　另一个问题是“问题资产”。许多次级住房抵押贷款、许多商业房地产以及许多相关证券确实在市场上估值过低，因为人们害怕染指这类资产。政府试图做的事情，是把它们剥离出银行的资产负债表，部分列入政府的资产负债表。如果这类证券恢复到正常价格，政府将挣钱。但是，时机相当重要。如果我不得不对住房市场作出预测，作为一个乐观主义者，我会认为现在就看到了一些积极迹象，会预期今年年底国内生产总值增长、即衰退结束，但2010年上半年以前不会出现与就业率上升同步的全面复苏。

　　记者：现在是中国消费者来美国买住房的好时机吗？

　　凯斯：这是一个好问题。很多指数都回到了上一个周期的水平。但现在不是一个买房需要有疯劲的时候。但是，现在买房与五年或十年前相比，需要更加小心。如果你1999年来美国，有人会告诉你，比不买一套住房更傻的事情是不买两套住房。现在不是这种情形，住房价格会升也会降。过去我们只认为住房是一种投资，而现在应该将住房视为一件耐用商品。从这一角度考虑，人们就会买自己付得起代价的商品，比之所有人仅仅为了获得资本增值而买房，市场会更为健康。

　　回顾次贷危机：

　　机器充当了“贷款评估人”

　　记者：房地产市场呈现“自由落体”下跌趋势前，你一直对次贷发出警告。你从什么时候开始意识到次贷市场不可持续？

　　凯斯：在2000年和2006年之间，美国住房市场的价格在四年间上升幅度超过120%。同时诸多银行在2003年以前，不可能在不执行标准的情况下做成放贷的文案。但从2003年和2004年开始，整个行业像是喝醉了酒，做成了文案，对那些不真正具备贷款的人也发放了信贷。由于2000年至2004年间持续的低利率，二次贷款兴盛，让美国金融界抵押贷款业盈利增多。所有与抵押贷款业相关的人士都很开心，挣的钱远超过以往任何时候。

　　在2007年以前，没有人意识到情形有多么严重。事实上在2004年，我就知道，我们面临着艰难的前景。在我公司的董事会会议的桌面上，有一条标签写着：“这东西从来没有经受过房地产市场下行的实际检验”。

　　记者：你觉得为什么大家不把你的警告当真？

　　凯斯：部分原因是我尖叫的声音还不够响亮，我的合伙人希勒先生尖叫的声音比我响亮，而身处纽约的鲁比尼尖叫的声音超过任何人。在2005年、2006年，如果你告诉住房抵押贷款机构或者住房抵押贷款保险机构或者“房地美”的老板，应该放慢节奏，但整个行业的盈利超过以往任何时候，所以没有人会倾听你的警告。

　　记者：银行家、抵押贷款经纪人和房地产经纪人在这一过程中发挥了什么样的作用？

　　凯斯：银行家和抵押贷款经纪人是这一过程的发起者。他们出面寻找购房人，签下合约，然后把住房抵押贷款转卖给二级市场。而买家包括华尔街，由他们实现贷款的财团化联合经营和证券化；还有房利美和房地美以及全国金融公司。这些贷款都将进入二级市场，而二级市场的大幅度扩张改变了整个市场的性质。

　　在这之前，你把钱存入银行，银行会用这笔钱在本地发放贷款，留下房地产抵押物。如果这笔抵押贷款出现问题，银行会承担后果。而当抵押贷款出售给二级市场时，经纪人和银行家抽身离去，就不必过多担心购房人的信用。

　　我曾经在一家银行的董事会任职，他们就出售抵押贷款。信用转而由与房利美和房地美相关的两部人工智能机器控制，由它们充当“桌面承保人”和“贷款评估人”。当把贷款的特性及举债购房人的特性录入机器，就会产生结果：“接受”贷款申请或“拒绝”贷款申请。如果得到“拒绝”，放贷人还可以到另一个窗口排队，稍加点钱，机器居然就会批准这份贷款。所有人都会用这一系统，而这一系统会让所有人的贷款申请获得批准。这套系统的软件是由房利美和房地美的分析经济学家提供的。

　　以集体行动方式造成了现状

　　记者：在加速走向这一结果、最终导致市场崩溃的进程中，你观察到了哪些现象？

　　凯斯：我所看到的是房地产价格不断上升，那让我害怕。你开始看到价格在加速上升，在多数城市是原来的3倍，同时看到坏账率上升在上升。

　　坏账率刚开始上升的时候，持有次贷证券的人们感到害怕，开始抛售，试图把这类证券清出账本，但市场已经不存在。没有人再会买次贷证券，市场失去流动性，最终陷入崩溃。目睹这一过程，就像眼见一列火车撞车。没有人意识到这些贷款在多大程度上组合到了一起，再由持有者动用了多高的杠杆率以借款方式买入。这些贷款看似安全，就像是一座用纸牌搭起的房屋，当它垮塌时，在一瞬间便不复存在。

　　大多数业内人士从2006年开始目睹形势转为恶化。公众所看到的一切是在2007年以后。而大家广泛了解危机的深度和广度，则是在2008年以后。

　　记者：公众发现问题时，他们指责谁？

　　凯斯：他们指责所有与这件事有关的人：银行家、华尔街、全国金融公司、政府。他们或多或少指责别人，以不同的群体为指责对象，这取决于政治倾向。事实上，所有人都有受到指责的理由，甚至是购房者，因为他们受到诱惑，购买住房，却没在贷款时问一下：我知道自己挣的钱并不像贷款申请上所表述的那么多，我怎么可能还得起那么多钱？

　　我记得有一年坐飞机去佛罗里达州度假，在租车公司的柜台前，一名职员告诉我他就在房地产行业里，他说：“我拥有21套公寓房。”而实际上，他只是一家低费用租车公司的职员而已。是他让我相信，我们正面临问题。

　　我不想替任何人开脱。但我们始终明白市场总会有周期，而这次只不过是一个非常坏的周期，对全国以至全世界造成损害。许多人无辜的追寻着自己的利益，另外还有不少人并非无辜地追寻自己的利益，存在大量欺诈、违规和撒谎现象。但即使是不存在这些现象，大多数参与其中的人并不想形成现在这样的乱局、不想伤害任何人，却还是以集体行动方式造成了现状。（本文与央视《新闻1+1》合作）

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