回建强

　　与楼市成交迅速恢复相比，土地市场正在经历从冷清到活跃的转变。

　　经过2008年市场低迷的“洗礼”，开发商对土地储备进行了重新认识。在备受资金和政策重压困扰的2008年，土地储备某种意义上成了开发商沉重的负担，退地事件时有发生。

　　现如今，市场形势又好转起来，存货在迅速消化，因而土地储备又一次实现角色转变，从之前的问题资产变为公司赖以生存发展的重要财富。

　　从行业发展角度看，土地是房地产发展的基础，土地的供应和规划也决定着房地产业的发展方向。虽然目前我国土地转让制度还有待完善，如“招拍挂”制度还不能完全合理解决土地定价问题，但这并不影响我国土地市场改革的推进。随着相关制度的调整和完善，土地价格形成将更加市场化，房地产企业拿地、储地也将更有针对性和战略性。

　　从土地市场角度而言，国土资源部最近发布的“2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”显示，全国35个重点城市地价总体水平为3189元/平方米，环比下降1.53%，同比下降2.25%。

　　土地成交价格的微调说明此前开发商对土地的争夺有所放缓，地价只是相对降低，而非出让底价的下调。不过从政府的角度看，土地出让金直接关系到政府的财政收入，特别是在当前亟须投资拉动经济的情况下，土地收入对政府的意义更为重大。

　　据报道，作为一线代表城市的北京最新出台了两项土地政策：一是适当延长企业缴纳土地出让金的期限，二个是尝试土地“预出让”。北京的这种做法实际上相当应景，可以看出目前地方政府对土地收入的依赖性还是很大。

　　政府依然希望土地能够卖个好价钱，充实财政，因此不会坐视土地市场低迷下去，必然会采取一些妥协措施，如延缓土地出让金缴纳期限来逐步引导土地市场走上正规；实行土地预出让也是维护土地市场稳定的行为，以减少土地流标率，这显示政府对当前土地市场信心还不太足。

　　实际上，即便政府不出台这些政策，土地市场也会慢慢热起来。随着楼市销量不断攀升，存货量下降，开发企业的可持续发展问题就会凸显出来。进入4月份，土地市场实际上已经出现了积极的发展苗头。上海4月土地出让颇具代表性，出让结果显示总共14幅经营性用地无一流标，并且普遍出现高溢价情况。

　　值得注意的是，在新一轮的土地争夺战中，大型开发商表现积极，金地（600383.SH）、绿地、SOHO中国（00410.HK）、汤臣集团（00258.HK）等知名企业纷纷出手，或从一级市场竞价，或在二级市场收购，都表现出对后市的乐观态度，积极“抄底”。

　　同样，大企业的积极行动也凸显了中小房地产企业的尴尬。在这轮市场回暖潮中，明星企业获得了更多的发展机会，凭借强大的融资能力、市场抗压能力和更成熟的销售策略，他们获得了更多的销售回款。因此，在这次决定未来市场发展格局的土地抄底盛宴中，大企业将占尽先机。

　　（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）

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