降价促销致个盘贡献巨大 高档公寓降价潮开始出现

　　

　　商报记者 徐健

　　去年上海住宅新房成交量最高的一周出现在“上海之春”房展会之后一周，今年，虽然3月15日——“上海之春”房展的结束日，新房成交量已经创出自2008年以来的最高量，但商报3月17日刊文指出，今年房展会的成交效应尚未显现，其一周成交纪录可能很快被再次刷新。果然，上周房展会后一周（3月16日－22日），上海新房住宅的成交面积（剔除动迁配套）达到37．1万平方米，相比前周再次大幅上涨17％，达到74周以来成交量最高的一周。同时，这一数据已经接近上海楼市的高峰期——2007年的平均成交量水平。

　　促销楼盘贡献巨大

　　目前，不仅仅是单日成交量的纪录频频被刷新，即使以3月前22天作为时段观察，全市的新房成交量也已接近100万平方米，预计整个3月的成交量将超过140万平方米，接近上海楼市的历史高峰期2007年的数据，比如，当年11月的成交量。

　　但商报记者发现，目前的成交放量，受个别楼盘集中成交的影响巨大。据佑威·楼市通系统向商报记者提供的上周全市新房的成交明细表显示，近期一直热销的宝山福地苑、四季花城、大华公园世家，徐汇中海瀛台、浦东仁恒河滨城和金山红树林家园等个盘的放量成交，成为推动整体成交量上扬的关键。

　　如3月17日，上海共计成交新房632套，成交面积为6．58万平方米。而宝山区的福地苑二期，当天成交256套（成交面积2．27万平方米），占据全市日成交量的34．5％。事实上，在上周上海成交量的ＴＯＰ10榜上，冠军楼盘福地苑在一周内成交344套（逾3万平方米）。

　　商报记者调查获悉，上述对全市成交量贡献巨大的热销楼盘，是因降价促销而获得成交放量，其报价较去年同期均有大约20％的下浮。如在上周房展会上，福地苑二期报价8500－9000元／平方米，但其上周3万平方米房源的实际成交均价降至8000元／平方米左右；而中海瀛台去年5月份的成交均价（单价）为20000元左右，但上周其成交的一批房源的成交均价（单价）则降至17709元；万科四季花城去年5月份的公寓成交均价（单价）为11000－11900元，但上周其成交均价（单价）降到10400元／平方米。

　　高档公寓跟进降价潮

　　值得一提的是，据来自易居中国·ＣＲＩＣ系统的数据显示，上海一些知名的高端公寓楼盘，虽然其近期成交量数据在全市总量中几乎可以忽略不计，但其报价的高低一直引人关注，近期，这些名盘开始屈从于楼市大势，其降价促销开始明朗化、公开化。

　　去年售价高达4万元的仁恒河滨城，以降价至3万元左右的策略，获得在近5个月每月50套的“去化量”，同样，报价从4万元回落到3万元的位于董家渡地区的上海滩花园，近5个月平均成交15套左右。

　　受其影响，位于南京西路茂名路的原报价49000－57000元的经典茂名公寓，3月成交13套的实际价格大跌三成，为36415元；3月10日推出112套房源，报价32000元的古北国际花园，已成交69套，但成交的均价仅27736元（较报价跌13％）；去年售价一度高达5万元的位于新天地的上海豪宅标杆楼盘御翠豪庭，其2、3月份的成交量分别为11和31套（另有20套的预订），但成交单价降到4万左右。

　　总成交量环比涨17％

　　佑威·楼市通的数据显示， 3月16日－22日一周的上海新房新增供应46．31万平方米，比前周大幅增加一倍有余（增112％）。其中，新增供应超过2万平方米的楼盘9个；增量超过3万平方米的楼盘则达到5个，分别为松江颐亭花园二期、宝山盛世宝邸、嘉定金地格林风范城、嘉定嘉城和奉贤北唐。

　　相比之下，上周新房的成交面积37．1万平方米，比前周仅上涨17％，但该数据仍是一年多以来上海新房成交量最高的一周。商报记者发现，去年“上海之春”房展会后一周，即2008年3月23－29日，全市的新房成交33万平方米。

　　也就是说，今年展会后一周的成交量，已经较去年“同期”上涨了12％。佑威房地产研究中心的陆骑麟分析称，主要原因是前周房展会对成交量（正式签约备案）的贡献开始体现。比如，前周的3月15日，房展会效应尚未体现的单日成交量为6．74万平方米，虽然是74周以来的新高，但上周的3月21日，单日成交量再创新高，达7．1万平方米，逼近2007年上海楼市高峰时期的成交水平，比如当年的10月13日的成交量为7．38万平方米。

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