商报记者 徐健

　　以底价7．4亿元独家投得 起始楼板价高达28000元／平方米

　　上周五，今年6号公告地块竞标结果陆续出炉。让人感到意外的是，独家竞买、并以底价获得静安区15号街坊交通枢纽综合项目地块（东块）（下称：交通枢纽东地块）的公司，并非一度喧嚣尘上的、交通枢纽西块的开发商香港珠宝商镇科集团控股（0859．ＨＫ），而是上海静安区政府旗下的静安城建配套发展。

　　“地王”：7．4亿底价成交

　　起始楼板价高达28000元／平方米的交通枢纽东地块在上海市土地交易市场一面市，便引起业内外广泛关注。

　　公示的规划图纸显示，整个交通枢纽地块分Ａ、Ｂ两部分开发（即东、西两块），从地理位置上来看，项目所在位置正是去年结束营业的上海著名服饰市场“静安小亭”。而这幅堪称起始楼板价“地王”的静安小亭地块，实际上是整个交通枢纽地块的东块——东至常德路，南至愚园路，西至愚园路68号地块，与久光百货后门隔愚园路相望。东地块出让面积8793．6平方米，以规划容积率不大于3．0计算，项目可建楼面约2．6万平方米。该地块也是静安区多年来第一次出现在公开出让市场上的商业地块。

　　在东地块挂牌出让期间，虽然有38家企业领取了出让文件，但在竞买申请时间（3月4日下午4点30分），却只有1家企业申请竞买，并以7．4亿元底价挂牌，在此期间，土地交易市场网站并未显示竞买人名称。由于地块属于带规划出让，整个交通枢纽项目（东、西两块地）地下设施联体开发，规划不得变更。因此，当时不少业内外人士都“有理由相信”独家竞买企业就是西地块开发方——上海天顺经济发展有限公司。

　　2008年2月，香港珠宝商镇科集团控股?穴0859．ＨＫ?雪宣布，斥资3．21亿港元收购Ｕｐｔｏｄａｔｅ全部权益及债务，Ｕｐｔｏｄａｔｅ旗下的上海天顺经济发展有限公司拥有位于上海静安区面积1．08万平方米之地块，即交通枢纽西地块。

　　今年3月6日，东地块的独家挂牌企业浮出水面。让人意想不到的是，这家企业并非镇科的天顺，而是上海静安区政府旗下的静安城建配套发展。土地交易市场最终的成交信息显示，静安城建配套发展以底价7．4亿元投得交通枢纽东地块。有市场分析人士指出，东地块由区政府旗下企业拍得，28000元／平方米起始楼板价对市场的参考意义不大。

　　后期：镇科或介入开发

　　此前，静安区规划局工作人员曾向媒体表示，由于静安小亭东地块是带方案招标，因此开发商只能服从现有规划，不能做任何改动，谁来开发都一样。从施工上来讲，由同一家开发商统一开发最为合理。

　　可以看出，在项目未来的开发过程中，东西两地块的开发商必然需要更多的合作。记者有理由相信，静安城建配套发展高价拿下东地块之后，西地块的镇科也应会参与发展该地块，并连同镇科现已持有同区西地块合并发展为一个银座式商场。而实际上，据香港媒体报道，镇科早前已与静安城建配套发展达成意向，由后者率先投下东地块，稍后在适当时候由镇科宣布加入，但双方占有权益比例及其他细节尚待商讨。

　　从记者获得的静安小亭地块项目规划方案设计上看，整个地块呈长方形，东西方向长约150米，南北长约130米。建成后将集交通换乘枢纽、餐饮、娱乐、会所于一体。其中裙房部分共7层，主要功能是商业及餐饮，商业主入口设于愚园路与常德路。19层的塔楼位于地块的西南侧，主要功能餐饮娱乐及休闲会所。香港媒体指出，西地块可建总楼面8万平方米，并已支付地价及拆迁成本达15亿元，估计建筑成本不少于6至7亿元，平均每平方米建筑成本约8750元。至于东地块，估计建筑成本还要高过西地块，市场估计逾3亿元，平均每平方米建筑成本约1．2万元。

　　记者了解到，静安小亭地块项目力争在2010年12月主体建筑结构封顶，并优先保证交通枢纽在2010年3月建成并投入使用。据悉，目前西地块正在进行地基工程。

　　相关链接：6号公告1幅经营性用地流标

　　1月23日，上海土地交易市场推出今年第一个非工业用地出让公告——6号公告，24日又推出了另一个非工业用地出让公告——7号公告。6号公告涉及沪郊南汇临港新城、青浦区、浦东新区及市中心静安区等4个地区共计6幅国有建设用地，出让面积共约17．5万平方米，其中没有住宅用地身影。而7号土地出让公告中则出现了上海2009年推出的第一批住宅用地。这批新近亮相的住宅土地的出让总建筑面积超过30万平方米，三幅住宅土地全部在郊区，分布在嘉定区和奉贤区。其中一幅嘉定地块位于新漕河以北、徐潘公路以南，出让面积接近15万平方米（容积率1），成为2009年第一幅出让的大型住宅地块。

　　上周五，6、7号公告中推出地块的竞标纷纷落下帷幕。6号公告中，规划用途为公共基础设施用地的金泽镇金商公路东侧地块因无人竞买而惨遭流标。其他五幅地块已成交。7号土地公告中，除了有3家企业申请竞买的嘉定新城Ｃ08－7地块，在记者截稿时尚未在土地交易市场网站显示交易结果之外，其他5幅地块均因只有独家竞买挂牌而以底价成交。

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