叶国靖

　　15年前，韩国人韩尚润来到中国，服务于韩国企业大宇集团，负责中国房地产投资业务。不料，这家与现代、三星共执韩国经济牛耳的企业集团1998年后因亚洲金融危机而困难重重，其在中国的地产业务也受到牵连，2001年他辞了职，转投韩国另一家大公司。2004年，他出任韩国地产五强企业之一的韩国佑林建设株式会社（woolim）上海代表处部长，全面负责营销工作。

　　令韩尚润不曾预料到的是，随着上海楼市的持续调整，以及受累金融危机，一些韩国企业不景气，他在中国楼市奋斗了15年之后却只能黯然作别。

　　最近，韩尚润在电话里向《第一财经日报》感叹，地产行业的好日子已成往事。目前在上海的不少韩国人已经或者正在抛售房子，有的是因为所在的韩国公司不景气，有的因为裁员而失业，有的被总部召回韩国，因此不得不出售在上海的物业。

　　“此外，韩币的波动加速了房产抛售的进度。受金融危机影响，韩币兑人民币汇率持续贬值，使得在上海居住的韩国人生活压力陡增。”

　　韩尚润说，除了韩国人成群抛售上海的房产，一些韩国地产财阀开始暂缓在上海楼市的投资。

　　“套利化生存”

　　上海长宁区古北区域一直以外籍在沪人员为主要居住人群。近年来租金节节攀升，堪称上海高档房租赁市场和买卖市场的样本。古北的楼盘，其租赁人群以境外人士为主，群居效应一度给持有物业的韩国人带来了稳定的客源。

　　据本报记者的调查，一方面，该区域楼盘的出租可以收取较高的租金，从而以租金抵消月供。一年前，古北地区两房物业的租金一般在1000~1100美元/月，三房物业租金一般在1500~2000美元/月。另一方面，物业自身的不断升值一度是未来获利套现的空间所在。

　　如今，一些韩国跨国公司的“裁员潮”及缩减开支的举措，正在逐渐传导到上海楼市。古北区域二手房的租赁和买卖双双受到大势的拖累。

　　关于租金收益，美联物业顾问（上海）有限公司副总经理丁伟认为，据美联物业门店调查，由于经济大环境的影响，促使很多企业节约成本，为员工提供的租赁补贴预算也同比下降了30%左右，所以更多的租客会在选择房源过程中降低价格标准。

　　与此同时，二手房买卖价格也出现明显滑坡。鉴于该区域二手房的租赁和买卖均不景气，越来越多的韩国人走上了“套利化生存”的道路。外界曾出现一种声音——韩国人“割肉”抛售上海物业。韩尚润不同意这种观点，他认为，在沪的韩国人抛售的大多数房源由于买进时间较早，上海房价又曾经一路飙升，达到一个高位，如今抛售的话，“割肉”亏损的概率较小，只是获利多寡的问题。以他本人为例，他多次出售房产无一亏损。古北等韩国人聚居的区域，依然是韩国人出售房产套利的“福地”。

　　淘宝分子显现？

　　上海汉宇房地产顾问有限公司市场推广部总监孙文勤介绍，在上海的韩国人最集中的几个居住区域，如古北、联洋以及龙柏，目前都出现了集中抛盘的现象。

　　据中原地产古北分店工作人员介绍，古北板块目前二手房调整幅度已达15%~20%，大批外籍业主正抛售物业套现从而进一步压低该板块二手房成交价格。集中抛盘，往往容易出现的一个现象是冒出“笋盘”，即物美价廉、性价比好、难得遇到的物业和楼盘。

　　韩尚润举例称，古北区域内价格下调明显的热门楼盘包括古北“名都城”项目、次新楼盘“华丽家族”。2008年初，“华丽家族”的二手房成交价曾经达到40000元/平方米左右，而眼下，已经调整到32000元/平方米左右，大约下调了8000元/平方米。

　　“目前，市场并非缺乏购买力，而是购买力被政策等诸多因素抑制。由于急于回韩国，在沪韩国人抛售的房屋价格通常比市场价便宜不少。” 对古北等区域跟踪多年的上海易居臣信房地产经纪有限公司物业顾问修德顺告诉《第一财经日报》，而当性价比比较高的“笋盘”挂牌出现在中介公司的时候，一些“淘宝分子”就会显现出来，迅速买进，成交周期往往很短。

　　修德顺称：“这些天，我们门店以及周边门店，韩国人抛售‘笋盘’被买家迅速买进的成交案例有10多个。”据悉，中原地产此前成交的一套韩国人抛售的华丽家族房源，半年多前的挂牌总价800万元，最后成交价为610万元。

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