田新杰

　　降息、降税费等刺激鼓励楼市成交的诸多政策出台的同时，地方政府开始把着力点投向土地出让，维稳地市的迹象已然显现。

　　本月31日，被业内视作上海今年市中心最核心地段的黄金地皮——衡山路12号地块将正式出让，而颇受争议的是该地块的出让方式，公告显示“本次国有建设用地使用权招标出让采取邀请招标方式，按照综合条件最佳的原则确定中标人。”

　　“客观而言，这种出让方式，出让成功率能得到一定保证，有些定向供应的意思，应该是基本有了出让对象。”某上海大型土地一级开发商老总在电话中向本报记者表示。

　　邀标出让惹争议

　　据公开资料，该地块出让面积约1.08万平方米，总建筑面积2.7万平方米左右，保证金金额为4000万元(据此推测，出让底价约为4亿元)。

　　上海市规划和国土资源管理局《国有建设用地使用权招标出让须知》对此次招标的详细规定包括：满分100分的评标分别由“投标金额”、“经营状况”、“总体设计”等5项指标来决定，“投标金额”这一栏则占100分满分中的70分，“最高报价者”将获取“投标金额”的满分，“等于底价”的报价为40分，“企业经营状况”占12分。

　　上海长风地产有限公司董事长嵇启春告诉记者，以该地块采取此种出让方式，可能缘于地块开发本身有一些特殊性的要求，例如建筑的特殊功能、建设过程中对历史建筑保护的要求等等。

　　招商地产(000024.SZ)上海公司的一位专业人士分析，一般是对地块有一定技术或经济要求，才会采用招标方式，有可能已经有意向的开发商。“招标会给人暗箱操作的感觉，所以现在很少采用，但是如果地块开发条件很高，政府往往很看重开发方案，希望有价格以外的因素参与最终受让方的抉择。”

　　据招标公告，该地块性质为商业、科研、文化、商务办公综合用地。而据出让底价4亿元推算，该地块的楼面地价约为1.5万元/平方米，对所处地段而言，该价格处于合理区间。

　　“从价格角度而言，单就这块土地来说，采取邀标的方式，出让方利益驱动型的动机可能性并不大，多半是出于地块建设特殊要求。”这位招商地产的人士指出。

　　“如果依然按照常规的土地公开招拍挂出让方式，不做任何针对性调整，大规模底价成交甚至大规模流标的情况很难迎来转机。而政府主动在出让方式层面进行调整，或许是目前可借用的少数力量之一。”上述这位上海大型土地一级开发商老总坦言。

　　财政压力促维稳地市？

　　12月19日，复地集团宣布旗下长春兆基房地产开发有限公司以挂牌出让方式成功获得长春市长国土资公发【2008】201号土地出让公告中的出让地块，成交总价为4.13亿元。

　　此外，招商地产5.8亿元漳州购地、金融街(000402.SZ)再次耗资3.47亿元抄底德胜公司累积抄底耗资46亿元、中天城投(000540.SZ)子公司7.7亿元贵阳拿地等等，主力开发商正在“统一行动”。

　　而对地方财政而言，土地出让收益始终是最为重要的组成部分。“不仅有退地、流拍，更重要的是开发商态度180度大转弯，从抢地大作战到打起退堂鼓，今年以来绝大部分土地均以底价成交反映出开发商的拿地热情急速降温，还有一些条件优良的地块遭遇开发商的临阵退缩。目前楼市调整最深的深圳，有关统计显示其上半年土地流标率达到36.6%，比2007年同比增加24.8%。”1+1联合不动产不动产在总结今年地市的报告中总结道。

　　易居研究院统计数据显示，2008年以来，以可建面积计算，上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，而最终成交的土地仅有170.6万平方米，流标的住宅用地比例达38%。

　　某种程度上，地市的低迷更甚于楼市，来得更为猛烈，而地市作为整个产业链中最基础的市场，政府和开发商，从维稳地市开始努力，算是首选。