王芳艳

　　也许是受10月底央行宣布的个人住房贷款利率下限扩大、首付比例降低的利好消息刺激，11月全国金融机构的个人房贷比10月增长了约60亿元，扭转了10月出现的环比负增长局面。

　　房地产政策仍在进一步放开——最新下发的国务院131号文正式放松了“二套房”政策，对贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

　　“贷款利率等”这五个字给了商业银行无限遐想，多套房的贷款利率、成数有可能将出现不同的格局。短期内，一场暗战不可避免。

　　11月短暂“反弹”

　　“11月的情况略微好转。”一家股份制银行房贷负责人表示。

　　央行10月底宣布，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍、最低首付款比例调整为20%后，市场上的房地产成交量有一定上升。

　　记者从商业银行获得的数据(为央行统计各银行上报的数据而制定，与银行最终公布的数据可能略有出入，下同)显示，11月全国金融机构个人消费贷款比10月增加了约145亿元，个人住房贷款形势如前文所述略微好于10月，至少已开始恢复正增长。

　　四家占据市场主要份额的国有大行除了一家环比负增长外，其余的增量全部超过20亿元，增长量最大的为建行——比10月增长了近36亿元。

　　股份制银行(包含交通银行)中增长最快的仍是招商银行，约16亿元，其次为浦发银行增长了近5亿元，中信银行3亿元，交通银行增长约2.7亿元，光大银行约1亿元。

　　不过11月的情况并未有很大的改善。出现个人住房贷款负增长的银行不在少数，13家股份制银行中(包含交行)，华夏银行、民生银行、兴业银行、广发银行、深发展、恒丰银行、浙商银行等7家银行均为负增长，其中兴业银行和民生银行负增长量最大。

　　持续放宽的房地产信贷政策能否改变市场的走向，仍是个巨大的问号。实际上，房地产市场观望的气氛仍浓厚，个人住房贷款增长乏力。

　　“11月的增长是黑暗前的黄昏。”一家大型银行负责房贷的人士较为悲观。而上述股份制银行的房贷负责人则表示，未来难以看清，但他也认为至少到明年上半年为止，房贷的颓势不会改变。

　　到11月止，个人住房贷款比年初增长了2486亿元，而去年同期增长了6797亿元，增量同比下降63.4%，个人消费贷款比年初增长了3953亿元，而去年同期增长了8304亿元，这就意味着增量同比下降52.3%，基本上宣告了今年个贷以颓势结束。

　　二套房利率战

　　不过，此时谁还顾得上颓势？11月以后，个人住房贷款市场最紧张的莫过于“挖角”与“反挖角”。

　　11月底银行陆续出台针对第一套房的政策，统一是对首套房利率按照基准利率打7折执行。但在对待存量客户上，银行态度微妙。而为了保留优质客户，上海部分银行出台政策，允许部分符合银行优质客户标准的存量客户也实行利率下浮30%。优质客户的标准包括，贷款一定数量比以上(比如50万或100万门槛)、在银行有大量存款或是银行贵宾理财客户等。

　　一时间，银行和客户之间、银行和银行之间展开了激烈的博弈。

　　但部分银行非常“精明”，对存量客户下调利率的同时附加条件，如增加提前还款的违约费用，增加其“房贷搬家”的成本。此外，记者了解到，银行只对优质存量客户调整利率，是因为银行之间对于小数额贷款的竞争并不激烈，因为即使抢到了这类客户，对银行的利润贡献度也不是很大。

　　但随着二套房政策的放开，如果利率政策不同，银行同样将面临一轮高端客户的“争夺战”。

　　近日，国务院131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》列明，“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这意味着，对于多套房的贷款利率甚至成数可能下调。

　　一家大型商业银行上海分行的个贷负责人说，此前多套房房贷利率有按照上浮实行的，但多套房客户往往经济实力较强，因此一些商业银行为了拉拢客户，对多套房通过“固定利率”方式避开了“利率上浮”的规定，实际上已变相使利率变为基准利率的7折。只不过是在降息的环境里，固定利率将使客户难以享受到降息的利好。

　　“目前我们还没有具体制定措施，但对第二套房政策下浮30%应该没问题，其他套数的要具体定。”上述个贷负责人说。

　　而记者了解到，一位至少拥有4套以上房子的客户由于申请7折利率未必批准，已开始寻找其他银行的机会。预计短时间内这样的人会大量出现。