实习记者 李景 本报记者 陈小莹

　　 保障性住房究竟选址在哪里？这不仅仅是规划部门正在考虑的问题。

　　 这个问题的答案，既涵盖了城市功能划分中对于不同收入阶层的定位，也关系着政府和地产商的“钱袋子”。

　　 一位上海市某区房地系统的负责人更是直言，“2009年保障性住房的选点只是考虑了土地筹措的便利性，方便马上开工，但是对于功能划分等深层次问题考虑不多。”

　　 目前在实操层面，主要有两种模式在讨论，分别是“混杂式”和“分散式”。两种模式都引起了激烈的讨论。

　　 保障房和市场房混杂，会降低市场房的地段“品味”，影响周边市场房和土地出让价格；若专门辟出一块地方建保障房，不存在前述问题，但可能形成“贫民区”效应，带来可能存在的社会问题。

　　 目前国际上主要有美国模式和日本模式。美国城市地铁附近集居了一些保障性住房；日本则选择的是“住宅工团”内胆和框架分离的建造模式，随着个体人群的社会向上分层流动，不需搬离住宅工团，而只需在内胆改造扩张，使原本结构单一的社区拥有多样性。

　　 中国的保障性住房采用哪种模式？

　　 北京理工大学经济学教授胡星斗和上海同济规划院六所总规划师苏运升就提供了两种不同的学术观点和模式参考。

　　 出现穷人区？

　　 《21世纪》：上海明年的保障性住房选址已经初定，土地来源基本由市区两级土地储备中心共同筹措，以市郊的区域为主。这样的选址是采用了怎样的选择标准？

　　 胡星斗：我认为保障性住房不应该以大块聚集的方式建设。中央政府目前的政策倾向弱势群体，然而地方政府出于利益考虑很可能不愿意将地价高的地块用于保障性住房，这样的做法会扩大贫富差距，造成阶层分化，并且容易使第二代产生仇富情绪。

　　 苏运升：目前国际上通用的指标是看一个社会服务性设施能否在500-800米的辐射区域内覆盖各个阶层的社区。即便400万平方米的保障性住宅全都分摊到这四个区，按照2.5的容积率来算，每个区用地不会超过650万平方米，并不存在形成一个“穷人区”的问题。

　　 《21世纪》：保障性住房是一个系统工程，除了建设房屋，还有后续的配套性措施，比如基础设施等等。这些配套措施并没有在政府宣布的规划中得到明确，是否还存在一些不确定性？

　　 胡星斗：一般情况下，政府已经在保障性住房用地上大量让利，往往不太愿意再在配套设施和公共交通方面大力投入。例如北京的天通苑，那是一个几十万人的住宅区，然而几年来无论是小区班车还是公共交通始终无法真正到位。政府的让利应当是切实的让利，而不是像目前这样把没人要的地方拿出来给经济情况一般的家庭去居住。

　　 苏运升：唯有形成类似东京的多中心结构，上海才会得到健康发展。例如本次保障性住房的选地之一南汇区，随着临港新城的开发和多个大学校区的进驻，必然会带动当地的服务性行业和公共交通的发展。尽管“把地养熟”可能需要5-10年，但若具有一定的前瞻性就能发现南汇的价值所在，而保障性住房担任了率先建设的角色。

　　 影响房价？

　　 《21世纪》：保障性住房在前数年迟迟未能大力推进，其中一个原因是恐其影响周边地块的商业价值，从而影响地方政府的土地财政。这种影响究竟会到多大的程度？

　　 胡星斗：中国目前的居住形态仍旧属于混居型，目前还没有形成也应该尽量避免形成国外存在的一些犯罪率高、生活设施非常简陋的穷人区。保障性住房的建设固然可能使得周边商品房价格产生一定幅度的下跌，但是只要做好公共设施建设，引入医院、学校、卖场等，这种下跌不会持久，甚至是可逆的。

　　 苏运升：房地产的要素仍旧是区位，中国特有的“门禁式小区”也使得同一区块内的各个小区并不会有太大程度的互相影响。

　　 有两个案例能给房地产商的定位带来一定思考，一个是浦东联洋社区，它在规划建造的时候就特意避开了地铁线路，推销“保姆开车上街买菜”的理念，形成了一个富人社区；另一个是一度房价很高的古北，由于家乐福的进驻使得该地区房价很难再继续上扬。实际上工薪阶层和中产阶层才是城市的支柱，在公共交通和便利设施的需求方面，他们与保障性住房的目标群体是一致的。

　　 美国模式OR日本模式？

　　 《21世纪》：目前学界似乎对于保障性住房的模式颇有争议，主要的意见有美国模式和日本模式两种。请问这两种意见分别有哪些利弊？

　　 胡星斗：我觉得美国模式值得借鉴。纽约市中心各地铁站附近有大量保障性住房，便利的公共交通保证低收入人群的支出更小，同时政府硬性规定开发商每开发一定数量的住房，必须有一定比例用于保障性住房或者廉租屋，我建议在中国的比例为两成。保障性住房所保障的不仅仅是住房，而是工作机会、教育、医疗乃至后代的成长环境。在美国，城中心大多留给普通居民，鼓励富人到郊外居住以带动周边地区的发展，中国则正好和发达国家的路走反了，这中间也有一些政策原因，例如小产权房的买卖不被允许，这些都要在日后的城市规划和政策制定上考虑到。

　　 苏运升：中国的公共交通尤其是地铁建设晚于城市成型，如果在城市中心地区硬性摊派保障性住房用地，地铁开发造成的区位改变和利润升值无法及时回补，政府无法做到收支平衡。实际上我们应当在住宅设计上多动脑筋，学习日本“住宅工团”内胆和框架分离的建造模式，即楼房框架拥有100年的寿命，内部格局及各部件则设定10-25年的使用周期进行更换以应对住宅折旧、提升社区价值。以中国目前的情况来看，如果一个大学生入住了保障性住房并且在日后的社会竞争中胜出，他往往会选择搬家，这样整个社区环境进入恶性循环。而日本的住宅工团由于其内部的灵活可变，一户人搬出，其相邻人家可以选择将空房购入并扩张，一个原本结构单一社区渐渐有了多样性，这样才能留得住人，甚至一些引进的国外人才也很愿意在住宅工团中租房，真正带动了社区发展。