程志云 姜洪桥

　　398

　　2008-12-15

　　程志云 姜洪桥

　　近日，央行、证监会、建设部等相关部委正在紧锣密鼓地制定房地产信托基金（reits）的试点管理办法。

　　相关人士告诉记者，实际上，相关试点与大体思路已经准备多年。而近日，国务院常务会议上房地产信托投资基金被定义为创新融资方式之一。据此，试点的各项工作才得以迅速推进。

　　有业内人士指出，房地产信托基金如果能够推出将成为房地产托市的一种手段。

　　试点先行

　　实际上，早在今年年中，一份由央行、建设部、证监会等相关机构共同会签的关于在国内设立房地产信托基金的报告已经递交给国务院，并获得了原则通过。

　　据悉，管理层对于设立房地产信托基金基本确立了先制定试点办法，选择试点，总结经验，再制定成熟的规则并进一步推广的流程，而不会直接放行房地产信托基金。

　　记者了解到，目前，人民银行金融市场司会同相关部门正在紧锣密鼓地制定房地产信托基金的试点管理办法。下一步，各金融机构和地方将会向管理层上报相关方案。

　　据悉，天津滨海新区已经向监管部门递交了房地产信托基金的试点项目方案。该方案的资产池中包括工业地产和商业地产两种物业资产。

　　尽管房地产信托基金被炒得热火朝天，但合生创展集团董事局副主席赵海指出，如果从融资角度来说，从银行贷款成本会更低些，我想一个与银行保持比较良好关系的开发商的优先选择应该还是银行贷款。“尽管我们有很多酒店和商业项目，但目前我们还没有这方面的考虑。”他说。

　　而朱凌波也表示，短期内正在酝酿以私募基金的方式解决商业地产融资问题。

　　依然有争议

　　尽管试点工作已经开始迅速推进，但记者了解到，管理层之间在募集方式、试点机构、资产等诸多方面还存在分歧。

　　最引人注目的分歧在于，是将房地产信托基金试点放在银行间市场还是交易所市场进行募集和交易。

　　一位证券公司人士告诉记者，在香港和新加坡等市场，REITs大多选择在证券交易所销售交易。REITs在证券交易所交易的优势显而易见：广泛的投资群体，产品流动性强，交易的透明和公正性高，信息披露的及时和高效等。

　　深圳证券交易所总经理宋丽萍也于本月初表示，深交所已经做好准备，以券商专项资产管理计划和房地产投资信托基金方案上报推出REITS产品。

　　而一位银监会人士则指出，目前房地产信托基金处于开始试点状态，在目前资产市场价格波动较大的情况下，资产质量、风险状况都有待考察，恐怕很难在交易所公开发售。而是应该在银行市场选择一些有风险承受能力的机构投资者来持有。

　　与此同时，由什么机构发行房地产信托基金成为了另一个争论的焦点。

　　去年3月，央行已指定中信信托和联华信托作为国内房地产基金候选试点机构。两个月之后，这两家机构又在银监会的指导下，进行房地产投资信托的实施和监管方案的研究。

　　今年6月24日，中信信托宣布，已和新加坡嘉德置地集团在北京合资成立 “中信－凯德科技园区投资基金”。这也成为国内投资者参与的首只按照国际私募基金模式设计和管理的房地产股权投资基金。

　　据了解，与目前信托公司的房地产信托产品相比，境外成熟的房地产信托基金的优势在于可以上市交易，投资人不仅可以获得租金的90%的分红收入，还可以通过二级市场买卖获得价差，而且可以及时变现。

　　“究竟是证券公司、信托公司还是设立专门的基金管理公司，目前尚未有定论。也有可能多种模式进行试点。”一位知情人士透露。

　　此外，资产池里装什么样的物业是另一个问题。

　　一位证券公司人士告诉记者，目前来看，管理层有意将廉租房纳入到房地产信托基金试点的资产池中，但是，这种物业的问题在于收益率相对较低。从国外经验来看，房地产信托基金的存续期在10年至20年之间，其风险和收益介于股票和债券之间，回报在10%左右，而廉租房和工业地产的收益率都无法达到这个要求。而最好的资产就是地理位置优越的商业地产。

　　一位建设部官员则表示，建设部一度设想将之作为解决住宅地产的融资工具，后来又重新调整回来，主要针对商业地产。“个人认为，在涉及房地产的政策上，商业地产缺乏关注。商业地产实际上更容易受到金融危机的影响。以后建设部会更多关注商业地产的特点和规律性。”他说。

　　来源：经济观察网

    新浪声明：该作品（文字、图片、图表及音视频）特供新浪使用，未经授权，任何媒体和个人不得全部或部分转载。