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ＲＥＩＴｓ呼之欲出 救市效用被质疑
商报记者 徐健
１２月３日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时指出，要创新融资方式，通过并购贷款、ＲＥＩＴｓ、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。这意味着，国家已将房地产信托投资基金作为当前金融促进经济发展的政策措施。
实际上，从１１月下旬起，就有消息称关于设立房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ的意见稿已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕，ＲＥＩＴｓ的相关细则也已在紧锣密鼓地制定当中，推出箭在弦上。
方案出台加速
事实上，国内房地产对于建立ＲＥＩＴｓ的呼声却一直没有停过。早在２００５年，“打通国内ＲＥＩＴｓ融资渠道”的建议就已被明确写入商务部递交至国务院的全国商业地产调查报告中。商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》、开放ＲＥＩＴｓ通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待以及发展商业地产中介服务业等。
ＲＥＩＴｓ的英文全称是Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔ，按字面直译是“房地产投资信托”。它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
ＲＥＩＴｓ一直都被视为是极为先进的专业投资工具，有国内的房地产金融专家表示，由于ＲＥＩＴｓ属于一种公募方式，融资能力强，对于保持房地产业的可持续发展和股市都有好处，所以，ＲＥＩＴｓ甚至是未来国内房地产行业直接融资的主要渠道。甚至有市场分析人士认为，目前银根依旧从紧，开发商资金缺乏，此时启动ＲＥＩＴｓ未尝不是一种救市措施。
而近日，国务院要求通过ＲＥＩＴｓ等多种民间融资形式拓宽企业融资渠道的指示，更被相关人士视作ＲＥＩＴｓ方案即将出台的信号。
细化尚需时日
然而，即便年内可出台ＲＥＩＴｓ的有关政策，但其在年内推出的可能性不大。ＲＥＩＴｓ的发行机制、信息公开、收益获取及流通方式都和股票类似，也就是说，ＲＥＩＴｓ的应市与股市一样依赖于极其严密的相关法规以及监管措施，所以，整体方案的确定和细化需要一定时间。
去年１０月底，香港媒体曾经披露内地在港上市的一只ＲＥＩＴｓ——睿富房托０６２５的“欺诈丑闻”，睿富２００７年６月进行上市时，招股书中所披露的租金，相比物业当时持有方（ＲＥＩＴｓ的卖方）收取的租金，高出接近７０００万元，以致其ＲＥＩＴｓ上市时物业估值被高估，换言之，卖方可以更高价格出售物业。上市以后，管理人发觉租金出现差距，虽然ＲＥＩＴｓ卖方将不足之数共２．７１亿元补回，并辩称“租金之所以出现不同，是因为没有计算免租期等优惠。”但调查小组事后发表报告称，“卖方（在上市时）截取租户就尽职审查进行问卷所提供的确认书，并窜改文件后才发予尽职审查人员，其中较低租金协议的几页曾被以欺诈手法调换，从而编制成虚假的高租金协议。”
从上述案例可以看出，ＲＥＩＴｓ监管条例的制定、执行，相关法律法规的配套极为重要，且是一个需要费时完善的过程。
未必能够救市
中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞认为，一般而言，ＲＥＩＴｓ主要针对能够带来６％以上收益率的优质资产，无论是对房地产项目还是基金持有人都是一种良好的获益渠道，同样有利于增加政策税收、扩大就业等社会问题的解决。
根据不同的投资方向，虽然ＲＥＩＴｓ可以分为权益型、抵押型和混合型，而目前国内楼市低迷，行业主要瓶颈是大量销售型的住宅楼盘滞销，住宅开发商对融资需求急切，但因这种需求而形成的抵押型ＲＥＩＴｓ（收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息）却并非ＲＥＩＴｓ“主流”形式。
无论是数量还是市值，在国际上占绝对主导地位的，是权益型ＲＥＩＴｓ（收入主要来源于属下房地产的经营收入），该种ＲＥＩＴｓ更匹配持有型的商业地产项目。而中国内地开发企业惯于开发销售型住宅和商业项目，持有的地产项目少之又少，所以，ＲＥＩＴｓ的主流形式相对于国内房地产市场而言，可能并非如上述专家预言的“未来国内房地产行业直接融资的主要渠道”。
同时，另一方面，目前正值全球房地产市场急剧萎缩，ＲＥＩＴｓ风光不再之际。有外电报道称目前日、美、欧等主要国家的ＲＥＩＴｓ市值总额与去年５月底相比大减近７成，８个主要发达国家的ＲＥＩＴｓ市值在去年５月底达到了９４万亿日元，而在美国次贷危机爆发后，上述基金市值总额急剧下降，已降至３０万亿日元左右，其中仅１０月份就减少了２５万亿日元。
到今年１０月２４日，全球最大的ＲＥＩＴｓ市场美国的ＲＥＩＴｓ市值规模已降至１５．８万亿日元，相当于去年５月底的约三分之一；而起步稍晚的亚洲市场ＲＥＩＴｓ同样损失惨重，尤其是香港，ＲＥＩＴｓ缩水幅度达到两到四成。