本报记者 敖虹 北京报道

　　 卢宇（应本人要求使用化名），资深地产人士，身后有着来自财团、企业、海外基金、、以及个人的大量资金。不过对资金紧缺的小开发商来说，他现在的角色更像是救火队员。

　　 位于北京东三环使馆区附近的某高档公寓楼盘，去年楼市的春天本就有房可售，却因整售失误贻失战机，随后就迎来了今年楼市的冬天。销售一度停滞没有回款，资金岌岌可危。

　　 卢宇和他的团队通过先期资金介入，然后进行销售托管、利益共享的方式接下了该高档楼盘，给了开发商一条突围途径。

　　 错过春天迎来寒冬

　　 该楼盘的开发商并不知名，公开信息显示，该公司注册资本3000万元，算是一家小开发商，该楼盘是公司旗下的核心资产，总建筑面积3.4万平方米，地下2层，地上13层，3-13层为300套公寓。

　　 早在去年4月，北京楼市最为红火的春天，该楼盘就已经拿到了预售许可证，当时该公寓价格最高峰时曾达到每平方米30000元以上。由于该公寓毗邻使馆区、机场高速以及燕莎等知名的商业卖场，不乏一些实力买家趋之若鹜。

　　 此时，开发商决定在通州兴建一个规模不小的酒店项目，公寓按部就班的销售很难迅速回笼足够的建设资金，因此老板决定停止散户销售，继而寻求与国内外资金的合作，希望能有大单客户整盘购买。

　　 对于2007年的北京楼市，想要整售一栋位置优越的公寓物业并非难事。消息传出，很多国内外机构接踵而来，其中一家德国机构对该公寓产生了浓厚的兴趣，谈判多次，双方基本已经达成共识，只剩一些后续事宜。

　　 于是，开发商很快就解散了销售部门，专等德国买家上门。

　　 随后出现的调控政策扰乱了这个如意算盘。从限外令开始，行业持续的调控风波改变了整个市场态势。买房者持币观望态度日浓，一些楼盘开始降价，形势急转直下。

　　 今年初，德国机构作出了停止谈判和收购的决定。

　　 整售失败，一下子将该公寓项目推到了风口浪尖。因为此时的市场已经降至冰点，开发商错失销售良机，积累多时的散单客户流失殆尽，重新进行销售举步维艰。

　　 此时工程已进入尾声，销售回款无法达到要求，却必须支付工程款。由于资金短缺，楼盘的外墙和内装工作已经无法展开。

　　 迫于资金压力，开发商开始寻求与各方面资金的合作。

　　 卢宇在北京房地产行业工作了10年之久，他对该楼盘的价值和区域价值有很明确的判断，经过接触，很快与该项目达成共识。

　　 销售托管

　　 卢宇与开发商签定了收购以及销售保障方面的相关协议，约定以相对市场较低的价格接盘300套公寓，款项分期支付。目前，首期5000万资金已进入开发商账户，用于外墙和部分装修，以解开发商的燃眉之急。预计卢宇方面的全部投入将在5亿元左右，后续的资金将根据项目进展陆续进入。

　　 比较特别的是，通过协议先期资金进入后，项目销售权归卢宇所有，由卢宇的团队对项目重新进行包装并销售。双方约定，超出底价的部分在项目清盘后五五分成。但卢宇拒绝透露销售底价。

　　 有人将卢宇的模式称为“抄底”，但他否认了。他说自己也不知道到底北京房价的底在哪里，因为目前北京很多楼盘的水分还是过大，仍然有回归的空间。

　　 卢宇给自己的定位是在资金层面与开发商合作的房地产专业运营商，是集投融资和市场拓展以及项目管理三方面为一体的复合角色。因为卢宇不仅注资，还要利用专业能力在销售中增值，为身后的投资方和开发商都创造更大的利润空间。

　　 “这种合作方式应该叫做资金帮助。我们拿资金进行合作，只是取得销售权而已。虽然开发商牺牲了部分高额利润空间，但能迅速将面临危机的楼盘救活，我们解决了开发商的燃眉之急，保证他们的资金链不断裂。我们拿到这个项目后推出的价格相比去年的高峰时期有了3000—5000元的降幅，这对买房人来说也是一个实惠，所以应该是三赢。”卢宇说。

　　 准备了两个月后，今年8月，该楼盘正式销售，并引入某知名代理行的销售团队。目前每个月成交量约12到15套。卢宇以20800元/平方米的均价入市，现在价格卖到23000元，目标均价是24000—25000元。

　　 据记者了解，该楼盘同区域的其他楼盘均价在25000元至30000元/平方米之间。

　　 卢宇对他身后强大的资金来源、背景都讳莫如深，称自己是被投资人选中的专业团队代表而已。他认为目前致力于北京地产市场的资金有三方面来源，海外机构、地方财团以及个人联合体。后两者的主力是江浙财团和山西、内蒙等能源城市的财团和个人。

　　 目前，卢宇和他的团队辗转于北京、天津、西安、武汉等地寻找适合不同投资人需求的各类项目，包括住宅、写字楼和商业物业。一旦选定合作项目，卢宇就为合作方制定动态的有针对性的解决方案，上述楼盘的资金解决方案也未必会在以后的项目中实行。