一家地产公司的投资价值分析

　　项目推荐信箱：21ｘｉａｎｇｍｕｘｉｕ@ｇｍａｉｌ.ｃｏｍ

　　公司背景：

　　上海晟地集团有限公司在2000年创立，是一家以房地产开发为核心业务，同时涉及制造业、商贸、实业投资等诸多领域的企业集团，旗下有多家控股公司，总资产规模近20亿元。晟地开发的房地产项目覆盖上海、浙江、江苏、福建、安徽等省市，主要立足于长三角地区。

　　项目布局：

　　目前在宿迁、南通、淮南、合肥、南京、苏州、上海、舟山、福建浦城均有产品布局。部分项目包括上海中山公园商圈鸿凯湾绿苑，上海浦东陆家嘴金融贸易区维多利华庭，苏州Ｓ－半岛，以及在建的福建浦城滨江新天地。

　　进行中的改造项目包括在上海长宁区对以前收购老企业、老厂房，以及在中山公园附近凯旋路进行不同的创业园区项目改造。

　　战略目标：

　　跻身全国

房地产前50强，成为

房地产业的领先企业。为此制定了多项战略。其一，跨区域发展，立足于二三线城市，以及长江三角洲一些重点区域，其二，差异化战略，在一些省会级城市，

长三角地区中经济即将起飞的城市，建立中高端、景观化的楼盘，与当地楼盘实现差异化。

　　·点评·

　　谢颖海（凯雷投资副总裁）：

　　对房地产公司的投资一般有两个层面，一是项目层面，另一个是公司层面。项目层面是指具体项目的操作，一般由专业的地产基金去投资，地产基金会分析这个项目的投入、融资成本，以及项目预期收益。公司层面是指对房地产公司的投资，传统的ＰＥ基金也可以操作，毕竟是投资一个公司，只不过业务比较特别。

　　作为投资人，一般评价一家房地产公司是否值得投资的着眼点在于：

　　第一，它在行业内的品牌知名度。晟地的品牌是区域性的，未来还是往全国发展好。

　　第二，待开发的项目和土地储备，这是该公司未来发展和利润来源的基础。房地产公司过去开发了多少项目只是过去业绩的证明，未来的增长关系到土地储备。房地产开发最终是卖房子，和卖其他产品一样，需要足够的原材料，就房地产业来说，最主要的原料就是土地。 晟地项目储备不够多，只是一些老厂房的开发、收购，虽然这方面有一些机会，但还需要在项目储备上有更大动作。

　　第三，管理团队的执行能力，如这个团队能否同时开发很多项目等，这需要通对过去所执行项目的考察以及对团队成员的考察来判断。

　　总之，对于地产企业来说，最后还是看三方面的综合实力：“原材料”，即土地储备多少；“生产能力”，即项目执行力和管理能力是否足够好；“产品”，即楼盘是否畅销，这取决于品牌和楼盘质量。

　　目前国家正在对房地产行业调控，客观上造成地产业融资成本越来越高，融资渠道越来越少。这会造成不少实力不强的房地产公司拿地更加困难。过去一年，不少房地产企业把上市作为主要融资渠道，债务融资的渠道越来越窄。晟地现在融资的时机可能不是很好，暂时很难得到外资投资机构太多关注。

　　作为一家区域性、中等规模的房地产企业，晟地目前的业务板块太杂，投资机构更喜欢业务相对简单的公司，这样能集中一块主业做精、做强。

　　（本文仅为个人看法，不代表凯雷观点）

　　（本刊记者 周惟菁 整理）