看看俄美德如何抑房价

　　为了抑制不断上升的房价，国家不断出台了多种措施。但同时，坏消息却不断传来。最新的消息是，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%。其中，房价涨幅最大的北海更达到了23.6%。

　　房价问题是一个世界性的问题，在很多国家都广泛存在。但在一些国家，由于措施得力，控制房价上涨过快的努力，取得了一些显著的效果。

　　●俄罗斯

　　供求一平衡 房价便回落

　　近年来俄罗斯房价持续攀升，去年全年增幅高达60％，其中首都莫斯科市去年的房价增长了1倍，目前的平均房价为每平方米4200美元左右。虽然俄罗斯人收入持续增加，但其收入增长速度还是远远落后于房价上涨速度。

　　一季度新建住房增加51.1%

　　2005年秋，俄罗斯总统普京提出了旨在提高国民

生活质量的四大国家优先项目，其中之一涉及住宅建设，主要目标是加快危旧房改造，推动经济适用房建设，保障房价趋于合理，使更多普通百姓能够买得起房。

　　主抓国家优先项目落实的俄罗斯第一副总理梅德韦杰夫说，为有效抑制房价上涨，有关部门应努力增加住房供应量，并采取措施严厉打击住房建设和销售领域的腐败现象和哄抬房价行为。他认为，如果住房市场能够实现供求平衡，房价就可以回落到相对合理的水平。

　　业内人士认为，新房供应量不足是造成俄罗斯去年房价暴涨的主要原因之一。今年初以来，在政府各项措施的推动下，新房供应量大幅增加，这对遏制房价过快上涨发挥了重要作用。俄地区发展部日前公布的数据显示，今年第一季度，俄罗斯新建住房946．6万平方米，比去年同期增加51．1％。新建住房面积最多的是莫斯科市和莫斯科州，这里新建住房面积达到230万平方米，约占全国新建住房总面积的24％。

　　一些地区房价将小幅回落

　　俄罗斯联邦建设和住房公用财产署署长克鲁格利克日前指出，今年俄罗斯的房价将不会出现大的波动，包括莫斯科在内的一些地区房价将出现小幅回落。根据政府计划，今年全国投入使用的新房面积将从去年的5010万平方米增加到5600万平方米，而到2010年新建住房面积将达到8000万平方米。

　　为了遏制房价过快上涨，俄罗斯政府还采取措施规范房地产市场秩序，打破建筑市场的垄断局面。业内人士认为，俄罗斯房价明显过高，部分原因可能是由于房地产商联手操控市场价格。为此，俄检察机关委托联邦反垄断局于去年下半年对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。

　　俄罗斯联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫认为，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。为此，政府应对住房建设用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权。

　　●德国

　　

　　十多年大部分地区房价平稳

　　近年来，德国房地产市场总体趋于饱和状态，除了法兰克福、慕尼黑等少数人口密集和商业发达地区，大部分地区的房价基本平稳，甚至有些下降。

　　过去10多年里，德国房价平稳甚至下降的趋势与周边国家，尤其与房价飙升的西班牙形成鲜明对比。

　　供应猛增导致竞争激烈

　　究其原因，首先，1990年两德统一给德国房地产市场带来了巨大的发展空间，一时间涌现出了大量房地产公司，房屋供应猛增，竞争激烈。其次，过去10年里，德国失业率比较高，一般家庭收入比以前有所下降，这直接影响了人们的购房能力和购房欲望。此外，上世纪90年代，德国房价已经是欧洲国家中最贵的，房价继续上升空间有限。

　　目前在德国，普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。西吉斯蒙德说，德国房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉，但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展。

　　战后几十年大建“社会住房”

　　战后几十年里联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。

　　据介绍，柏林有大约22．5万套“社会住房”，专供低收入者租住。要想租住“社会住房”，必须申请获得居住资格证明。在柏林，个人年收入低于1．7万欧元，两口之家年收入低于2．5万欧元，都可以向所在区政府部门申请居住资格证明。通常单身申请者可以获得一居室居住资格证明，允许居住面积不超过50平方米。两口之家可以获得两居室居住资格证明，允许居住面积不超过60平方米。

　　此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。1965年，联邦德国开始实施“住房金”政策，从1991年起这一政策开始在德国东部地区实行。在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受“住房金”。统计显示，最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由45％下降到31％。

　　●美国

　　

　　以利率和税收调控住房市场

　　美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。

　　“9·11”后曾13次降息

　　利率是指美国联邦储备委员会负责设定的基准利率，即商业银行间隔夜拆借利率。

　　从美国住房市场过去几年的发展情况中可以看出，利率变化对于住房市场的影响非常显著。在经济遭受周期性衰退和“9·11”恐怖袭击事件打击后，美联储从2001年初开始13次降息，并一度将利率维持在1％这一自1958年以来的最低点长达一年之久。在美联储多次降息后，美国住房抵押贷款利率也降到30多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情，截至2005年底，美国住房销售量连续五年创下历史新高，价格也不断上涨。

　　为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美联储在截至去年6月的两年里连续17次提息，导致住房市场从2005年底开始出现调整。受美联储提息影响，去年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落，新房开工减少，建筑开支收缩，住房市场明显降温。

　　一个小区里只能买一套房

　　在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍，美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1％至3％。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。

　　针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府还专门征收房地产增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时，政府实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。

　　美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。

　　政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有70套以上的住宅项目中，开发商必须将至少10％的住房出售给为当地社区服务的人，像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小，但售价必须比整个项目住房平均市价低25％。

　　此外，还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。比如，一个住宅项目中，只有部分房屋可以出售给准备将所购房屋作为投资用的客户，这个比例最大不能超过总量的10％，通常为5％至7％；一个人在同一个小区里只能购买一套住房；自住房如果居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。

　　（均据新华社电）

　　

　　目前中国的房价，足以让很多工薪阶层望而却步。（资料照片）

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　　4月份全国房价上涨5.4%

　　其中深圳北京涨幅仍超过10%

　　新快报讯4月份，全国房价又上涨了5.4%。国家发展改革委、国家统计局调查显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%。其中，房价涨幅最大的北海更达到了23.6%。

　　据统计，4月份70个大中城市新建商品房价格同比上涨5.3%，略低于房价上涨平均水平。并且，4月份70个大中城市同比均在上涨。其中，深圳、北京房价上涨幅仍在两位数，分别达11.3%、10.7%。除此之外，石家庄和南京房价涨幅也较大，分别为9.6%、8.8%。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨0.8%、5.5%和6.4%。

　　（敏华／编制）