上海房价６年来首次下跌意味着什么﹖

http://www.sina.com.cn 2007年04月04日 09:05 中国经济时报

　　■魏雅华

　　新华网上海2007年3月26日电：上海社会科学院新近完成的两份不同的研究报告显示，上海住宅市场出现了前所未有的变化：房价在连续6年持续上涨后，首次出现下跌，供求关系出现逆转，未来几年将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。

　　上海社科院房地产业研究中心和上海市房产经济学会参与了建设部立项的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》，其中上海部分的研究报告显示：

　　上海房地产指数从2000年开始增长，增速在2003年到达顶点后放缓；与之相对应，上海房价上涨幅度也在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006年的涨幅为－ 0．5％。这是2000年以来上海房价首次出现负增长。

　　请注意这个数字，2006年上海

房价涨幅为－0．5％。这己不是房价上涨的增幅下降，而是真真切切的房价下降。如果我们孤立地看，这个跌幅并不算大的数字，也许没有太大的意义。

　　这里需要指出的是，0．5％的跌幅并不能反映上海楼市价格走向的真实跌幅，因为同北京一样，上海的房地产市场也存在着一个“把涨价进行到底”的强大的价格同盟。

　　在一份还是来自上海社会科学院的、名为《“十一五”时期上海房地产发展环境、机会、企业对策和对政府的建议》报告中显示，上海的商品住房将大量过剩。该报告中说：

　　2000年以来，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年大幅增长，导致后续供应量激增。2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米（两项相加己超过了5000万平方米）。2004年，竣工面积和批准预售面积均超过3000万平方米（两项相加己超过了6000万平方米）。供应量累积的隐患已出现，只是其时大量投资、投机资金充斥楼市，火爆的市场暂时掩盖了这一矛盾。

　　可到了2006年，在宏观调控的连续作用下，加之中国股市的火爆，中国股市大牛市的启动，短期炒房者纷纷离场，长期投资者也变得谨慎，大批国外的和民间的游资热钱转入股市，只剩下有限的真实住房需求。

　　于是，上海商品住房供求关系开始出现逆转，商品住宅租售量销售面积与出租面积之和占供应量的比重为８９．２７％。这意味着市场需求开始小于供给，商品住房供应无法被全部消化。

　　此前，上海市政协所作的一项专题调研也指出，上海的商品住房未来供大于求的局面将会至少维持３年，供求比约为１∶０．７２。即未来的３年中，每年上海的商品住房将会有超过１／４卖不出去，数量超过２０００万平方米。

　　如果我们将上海楼市的情况与

北京楼市的情况加以对比就会发现，北京楼市的情况远比上海楼市己经在恶化的情况要严重得多，只是在信息的真实透明的这件事上，上海楼市的情况要远比北京楼市的情况要好。

上海房价６年来首次下跌所发出警告是，中国房地产泡沫的破灭将从上海始。而遭受打击最沉重的不是上海，而是北京。因为上海所赢得危机的释放时间要比北京充分。