麦格理转卖新茂大厦狂赚12亿元

　　最近这段日子，知名地产代理行高力国际中国华东区常务董事翁琳心情很好。

　　在她的团队协助下，澳洲麦格理银行旗下的房地产基金刚刚将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国基金机构，成功套现2.5亿美元。而就在一年多前，同样通过高力国际，他们从新加坡凯德置地手中购入这栋物业。从这两次物业交易中，翁琳和她的团队得到了相当丰厚的佣金收入。

　　不过，麦格理房地产基金的主管们会感到更加高兴。因为他们当时收购新茂大厦出价不过1亿美元左右，不到两年时间，账面净赚超过1.5亿美元（折合人民币约12亿元）。

　　凯德置地开发的新茂大厦，位于上海市最核心的卢湾区，毗邻新天地和淮海中路，是一栋总建筑面积3.2万多平方米的甲级写字楼物业。目前，这一区域汇集大量港资财团开发的甲级写字楼，交通又相当便利，已基本形成一个准CBD。加上近年来上海写字楼租售价格暴涨，新茂大厦的身价也就水涨船高了。

　　2004年下半年开始，进入中国10周年的凯德置地实施战略大调整，计划跳出上海，进入北京、广州等数个城市，同时陆续出售部分已开发的商用物业以回笼资金，其中就包括新茂大厦和百腾大厦。

　　在凯德置地中国总裁林明彦看来，这两栋标志性物业的出让，是该公司“将资金从成熟物业转移至高增长业务策略”的一部分。而对此类物业觊觎已久的麦格理基金，迅速捕捉到了这个机会。

　　2004年底，通过高力国际“做媒”，双方只用了三个月就完成此次收购谈判。据参与其事的翁琳介绍，当时新茂大厦尚未全部完工，而且也是上海第一例外资基金要求整体收购的项目，“1亿美元的出价，当时来说还是比较高的。”

　　2006年，麦格理给新茂大厦取了个英文名，叫Platinum。据业界人士估计，2007年其租金将为每平方米每天1.6~2美元。

　　但是麦格理还没等到新茂大厦正式交付使用，即再次将项目闪电转让给一家来自德国的基金，弹指之间溢利高达150％，称之为“暴利”似乎并不过分。

　　对于麦格理此番举动背后的考虑，高力国际的翁琳不愿直接评价，只是表示“这是他们内部的决策”。但她还是承认，这一定程度上说明，现在海外基金对上海物业市场投资前景有一些不同的看法，更多有实力的基金机构认为如今正是进入的最好时机，不会受到国家限制外资政策的明显冲击。

　　但在仲量联行亚太区董事陈立民看来，未来几年内上海写字楼市场供过于求已成定局，精明的麦格理选择此时出售物业套现，并非没有道理。

　　据陈介绍，2006年上海进入租赁市场的甲级写字楼新增供应量约为40万平方米，自2007年起的三年里新增供应量分别为50万、60万和120万平方米。从历史经验看，上海甲级写字楼年吸纳量是40万~50万平方米，换言之，2009年租赁市场将出现明显拐点，租金可能出现小幅度回落。

　　由于这一市场预期，今后几年上海甲级写字楼售价上升的势头也许会受到一些打压。

　　不过，陈认为，对于新近进入的德国基金来说，算的又是另一笔账：假设新茂大厦长期保持眼下每天每平方米1.5美元的租金水平，每年租金回报可达1800多万美元，按收购价2.5亿美元计算，投资回报率也超过7％，依然相当可观。

　　声音

　　基强联行投资管理（中国）董事高级副总裁陈咏东日前在香港表示，2006年境外基金购入内地大型

房地产项目合共38宗，九成以上位于上海及北京等一线城市，交易额共44亿美元，比2005年有所增长，其中来自香港的资金占20％。

　　陈咏东估计，上述成交宗数及金额中，超过40％是在上海成交的物业。另据国家外汇管理局资料，2005年由境外机构购入的中国物业涉及资金34亿美元，以此推算，2006年外资在内地的房地产项目收购金额年增长高达30％。

　　陈氏认为，外资2006年积极购入内地物业，主要目的并非炒作

人民币升值，而是预期未来2至3年，内地经济会持续稳步增长，楼价和租金还有更大的上升空间，以上海、北京等一线城市的商铺、写字楼物业为例，目前租金回报率平均有6厘至逾10厘不等，反之香港则徘徊在4厘至5厘左右。

本报记者：王其明