房产和金融资产比例1：1较合理

　　面对沈城不断上涨的房价，一些投资者打起了投资房产的主意，但也有一些人怀有这样的疑问，“怎样判断房产是否具有投资价值呢？”“一个家庭中投资房产的比例应该多大才算合理？”

　　理财师赵剑虹介绍，一个家庭的房产和金融资产的比例最好是1：1才算合理，房产的安全性和收益性固然很好，但流动性却非常差，如果一个家庭将资产的全部或大部分都投资到房产中，家庭一旦有什么意外急需用钱，那么短时间内处理房产会遭受损失，对家庭理财也很不利。

　　考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与预期收益之间的关系是否合理，投资者可以通过以下3个公式来估算房产价值。

　　公式1

　　租金乘数小于12

　　租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个比值，租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入，数值小于12较为合理。例如：一小

户型房产，2001年售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12.2倍，租金乘数＝220000/（1500×12）＝12.2，此房产的投资就比较合理。

　　如果超过12倍，则很可能收益小于总资金投入。现在这个房产若售价已经上涨到60万元，而月租金收入不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理范畴，此房产卖掉比出租收益会更好些。

　　公式2

　　8-10年收回投资

　　

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。投资回收年数＝（首期房款+期房时间内的按揭款）/［（月租金-按揭月供款）×12］。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8-10年左右。

　　还是以上面的房产为例：假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年，投资回收年数＝（50000+1000×12）/［（1500-1000）×12］＝10.3。但是到了今年，由于

房价上涨，而租金没有同步增长，现在购买这个房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

　　公式3

　　15年收益是否值得

　　如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，则该房产物有所值；如果该房产的年收益×15高于房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年低于房产购买价，该房产价值已高估。

　　仍以上面的房产为例：2001年时年租金为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。

　　这三种常用的比例与比率法公式，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较好的升值前景，或者一个普通住宅能够享受税收减免，一定程度上也能够提升投资价值。

　　栏目主持记者 林静

　　来源：辽沈晚报