房价虚火不退韩政府连下猛药

　　地产商、老百姓投资热相互作用，公寓每平方米均价涨至1.7万元人民币

　　上周四，为吸纳多余的流动资金，帮助抑制房价的上涨，韩国央行宣布上调活期存款准备金率，将韩元活期存款准备金率从5%上调至7%，同时将长期存款准备金率从1%下调至0%.这是自1990年后，16年来韩国首次提高法定存款准备金率。

　　在此一周前，因抑制房价政策收效不大，韩国副总理权五奎代表韩国政府向国民致歉，建设交通部长等三位高官辞职。虚火不退的韩国房地产市场正给金融业和韩国政坛带来一场不小的地震。

　　房价创3年来最快升幅

　　1997年亚洲金融危机后，在政府放宽公寓转让限制的政策下，韩国房地产市场得以快速发展。然而，近年来不断攀升的房价日益引起韩国举国上下的担忧。

　　今年10月，韩国房价创下3年来最快升幅，危及韩国经济10年来的蓬勃发展。韩国总统卢武铉上台3年多来，房价上涨的速度已大大超过了韩国人收入的增长。2004年3月，韩国全国公寓每坪（合3.3平方米）的价格还是600万韩元，2006年8月已升至700万韩元（相当于每平米1.7万元人民币），涨幅为16.6％。如果按住房价格与收入比计算，韩国国民不吃不喝，全部收入积攒6年才能买房，在首尔，这个数字是7.7年。而在美国和英国，要购买住宅，分别只要2.7年和4.1年。

　　在房地产价格虚高之下，尚未有一定经济实力的韩国年轻人的生活形态也在改变，买房才能结婚非常普遍，甚至还产生了婚后为了节省房钱而寄居在父母家的“袋鼠族”。

　　投资热制造“江南不败”

神话

　　与韩国人买不起房子的事实形成鲜明对比的是，韩国房地产投资一直热度不减。首尔市的富人区“江南区”是首尔乃至全国房价最高的市区。这3年，江南区公寓价格平均上涨了53％，每坪达到3136万韩元（相当于每平方米7.91万元人民币），30坪中

户型的公寓在江南区打出了10亿韩元的价码。而就在最近一年多时间里，江南区10亿韩元以上的公寓数量又增加了一倍多，每平米合人民币十几万元的

豪宅比比皆是，以至于韩国流传着“江南不败”的神话，即在江南区投资买楼只赚不赔。

　　有数据显示，韩国2005年的住宅普及率为102.2％，即家庭总数为1271.4万户，住宅总数为1298.8万套。似乎韩国人都有房可住，但实际上韩国住宅的占有率极不平均，在54.6％的有房家庭中，许多人拥有多套住宅，而近45％的家庭实际上并没有自己的住宅，靠租房子生活。

　　今年11月13日，韩国联合网披露了一个国会议员的报告《多套住房拥有者前百名房产拥有现状》，韩国拥有住房最多的100人拥有的房产达15464套。平均每人150多套。此外，另一个《家庭居住者住房拥有现状》报告披露，韩国拥有3套住房以上的家庭达88万户，其中40％居住在首都圈。在“江南”一些小区，公寓入住率往往只有30％-40％。显然，这些房主买房并不是为了居住，而是在投资。

　　羊群效应助推房价上涨

　　除了投机热度不减外，韩国房价居高不下的背后还有其他潜在因素。首先，传统的韩国人热衷于购买不动产：最近一项问卷调查显示，90%的受访韩国人都表示，如果有剩余资金他们愿意投资房地产，这样的心理恰恰是滋生高房价的适宜土壤。

　　其次，韩国人口过于集中，在房价最高的首都首尔汇聚了韩国近四分之一的人口。这导致了该地区房价上涨全国居首，房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。

　　而另一方面，大量投资不动产也显示出韩国国内货币流动性过剩，人们对于货币的信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。

　　值得注意的是，韩国的富裕人群已经成为房地产投机中的急先锋。韩国政府曾指责高房价是强大的“房地产势力”———部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体故意哄抬的结果，在社会强势阶层投资房产产生的羊群效应带动下，广大工薪族纷纷跟进，连家庭主妇都加入炒房行列，房价自然水涨船高。

　　编译/本报记者 张羽飞

　　■最新政策

　　房贷额度不得超过房价四成

　　为了抑制房价的继续上涨。韩国政府刚刚公布了稳定房地产市场的新方案。从今年起至2010年，韩国公共住房追加供应12.5万套，增加到86.7万套，民间住房供应为77.3万套，从而使韩国新房供应量达到164万套。

　　同时，为遏制投机性购房，金融机构住房贷款额度将不能超过实际市场房价的40%.但为了提高普通市民的购买能力，韩国政府决定，将住宅金融公社的长期抵押贷款利率下调0.15%.韩国政府还计划加快新建卫星城，以遏制首都首尔等大城市房价的急剧攀升。

　　此外，韩国建设部官员日前还表示，韩国政府正在考虑采取措施，要求房地产开发商公开某些公寓房的建筑成本。

　　此次的政府新规能否压住韩国房地产的“虚火”，还有待市场和时间的考验。