新快名人堂：房地产调控重点仍为银行信贷

　　■作者：易宪容

　　据悉，对于今年以来的房地产市场调控，国务院认为效果不佳，如少数城市住房价格上涨过快等。

　　对于管住银行信贷，当然是点到房地产市场的死穴，但是为什么越是宏观调控，流入房地产市场银行资金越多？是政策因素不到位还是有其他原因？

　　2006年1-8月房地产开发投资资金16284多亿，同比增长幅度28.1%，资金总额同比增长了3752亿元。而今年房地产开发投资资金来源增长最快的是国内银行贷款，同比增长为51%（2005年同比增长为10.9%），金额同比增长为1211亿元；利用外资同比增长为35.8%（2005年同比增长为26.8%），金额同比增长为59亿元；自有资金同比增长为27.7%（2005年同比增长为41.9%），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长679亿元；其他资金来源同比增长为22.1%（2005年同比增长为11.5%），金额同比增长为1295亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为-5.1%（2005年同比增长为13.9%），金额同比增长减少了245亿元。

　　从这样一组国家统计局的数据可以看到，尽管今年以来

房地产宏观调控的力度不小，但是进入房地产市场的资金仍然快速增长。而这种快速增长，是在开发商自有资金增长下降及个人住房预售为负增长的情况下出现的。

　　而房地产开发投资资金的快速增长主要来源为三个方面，一是国内银行之信贷，二是其他资金，三是利用外资。尽管今年利用外资增长幅度较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（仅占1.6%）。因此，房地产开发资金来源主要在于银行信贷及其他资金来源两个方面。

　　为什么政府在管住银行信贷的情况下，仍然有大量的银行信贷进入房地产投资市场？

　　这并非银行不知道房地产市场存在的风险，而在于商业银行利益之驱动。从已经披露出来的银行基层的窝案，以及来自银行高层的贪污大案来说，许多案件都与大量的银行贷款进入房地产市场有关，涉及到银行管理人员的寻租行为。

　　而且我们也应该看到，从房地产开发投资其它资金来源来看，这部分资金来源中，定金与预收款为4588亿元，占其比重为65%。剩余的部分看上去与银行信贷无关，但实际上并非如此。这部分资金一是各种委托贷款，但所占的比重不会太高。无论是在民间信贷市场还是委托贷款，其成本都大大高于自银行的资金成本（比如目前民间信贷市场平均利率达17%以上，而银行信贷的基准利率只在6.12%）。因此，更多的可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场，这些资金同样是来自银行信贷。所以，对于房地产市场的宏观调控，把重心放在银行信贷上才是解决问题的根本之道。

　　怪不得，早些时候北京

银监会要求商业银行对于自有资金低于35%的房地产开发商不得贷款，同时禁止向未封顶的楼盘不得发放按揭贷款，立即就有大量的房地产开发商群起而攻之。防范商业银行风险是银监会的基本职能，对国内房地产市场的宏观调控，如果能够真正地落实在银行信贷上，其问题就会迎刃而解。

　　而对于国内银行信贷，一是按现有出台的规则把其信贷政策落到实处，如对房地产开发商及个人按揭贷款进行严格的市场准入审查；二是有效发挥资金价格机制，让银行信贷市场的价格机制服务于自住消费的房地产市场。

　　（作者系社科院金融研究员）

　　(观宇/编制)