［券商研究］房地产：两重效应提升行业估值

　　人民币兑美元每升值1％，房地产指数超出上证指数

　　的收益率将上涨18％

　　持续增长的经济、充足的真实消费需求、人民币升值趋势等因素决定了行业未来依然处于景气阶段，政策调控目标是规范市场。

　　升值和资金效应成为影响行业板块的首要因素，政策面动态和市场销售状况成为次要影响因素。房地产行业指数超额收益率和上证指数的相关系数达到0.9，呈强相关关系。线性回归模型表明，人民币兑美元每升值1％，房地产指数超出上证指数的收益率将上涨18％。人民币升值已经对、将继续对房地产行业和上市公司构成重大利好，尤其是主流公司。

　　尽管政策调控及其预期会导致行业估值水平的波动，但由于未来整个板块还将继续受到升值、（外资为代表的）资金推动、业绩良好增长和大股东资产注入等因素推动，所以我们对行业内20多家主流地产开发公司2006年平均合理动态PE（市盈率）从16倍提高到18倍，对于主要园区类和出租类上市公司则从18倍提高到20倍。同时建议提高对2007年业绩的关注度———我们预测，主流上市公司2007年净利润平均增速可以达到25％-35％左右。

　　继续推荐1+3等行业龙头组合，具有估值优势的深圳、北京等二线地产股（深振业、亿城股份、阳光股份等）面临良好的投资机会；调高万科A、保利地产和北辰实业目标价，调高金地集团和中华企业的投资评级。（国泰君安张宇孙建平)