存量经营创造“零贷款”奇迹

　　高投入、高收益是房地产行业的一般规律。民营企业陕西丹尼尔企业集团却在十年“零贷款”前提下，通过兼并重组多家企业，盘活了土地和项目资源，不仅积累了价值25亿元的房产，而且补贴6000多万元，为1200多名下岗职工家庭提供了低于成本价的住房。

　　陕西丹尼尔企业集团创建于1991年，是集“房地产开发、商贸经营和资源重组”于一体的民营企业集团。集团董事长王国庆说：“丹尼尔集团涉足房地开发十多年来，没有贷过银行一分钱，虽然并非出于自愿，却由此而悟出、形成了‘经营存量’这一独特的房地产经营战略。”

　　面对关系到企业生死存亡的上亿元亏损，将西安城内的中山门改造和城外东西窑坊改造两个项目联动开发，是丹尼尔集团存量经营战略的发端。

　　1992年，西安市政府决定对东二环内一块占地108亩、被称为“东西窑坊”的低洼棚户区进行改造。实施这一项目的一家

房地产开发公司投入2000多万元后，却因拆迁受阻，项目搁浅两年之久，数次转让未果。丹尼尔集团考察后认为，此前拆迁受阻的原因是拆迁户利益没得到保证，引发了矛盾，经过努力可以化解，便接手了这个项目。但因为没有考虑到大量拆迁户要求货币安置，再加上住房销售缓慢，使原来看似盈利可观的项目，出现了3000万元资金缺口。

　　为了摆脱困境，丹尼尔集团同时接手了位于西安古城墙内、同样因拆迁受阻的中山门旧城改造项目，这个项目虽然无利可图，但可以缓解东西窑坊改造的资金需求。然而，由于当时西安市拆迁安置政策调整，每户最少安置面积由以前的38平方米增加到43平方米，再加上这一项目搁浅时间太长，原已冻结的产籍、户籍都已自行解冻，计划安置的近千户住户剧增到2000户左右，致使项目出现1.0642亿元亏损。更为严重的是，这一地区已无法容纳安置全部动迁住户。

　　丹尼尔集团研究认为，城墙内的中山门项目和城外的东西窑坊项目同时陷入困境，原因在于拆迁户就地安置的做法增加了成本。中山门地区土地价值每亩约270万元，而东西窑坊地区每亩土地价值约100万元，如果把两个项目联动开发，将土地成本较高的中山门地区无法安置的近千户动迁群众，安置到土地成本较低的东西窑坊地区，前者的空余土地作为商业开发，后者难以销售的千套住房也有了出路。

　　王国庆说，这一打破常规思路的做法，运用了级差地租，弥补了企业无法承担的亏损，并且充分挖掘了中山门地区土地“存量”的最大效益。到今年5月，这里建成了一个7000平方米的古玩市场，形成了7000万元的资产积累。

　　有了中山门和东西窑坊项目实施的教训和经验，丹尼尔集团在经营中认识到，城市繁华地段的价值潜力大，偏远地区地租递减。将城内的临街住户搬到城外，既可以缓解他们住房紧张、生存环境差的状况，又能将土地得到更大限度地利用。为此，丹尼尔集团后来自觉地将这种模式运用到房地产开发中，近几年兼并了西安石膏板厂、西安市木材总厂，并开发了闹市区多处临街闲置土地资源，由此形成的商业房开发面积达到70万平方米，预计房产销售额达25亿元以上。在此过程中，丹尼尔集团补贴6000多万元，为1200多名下岗职工提供了低于成本30%的住房，同时安置了3500余户拆迁居民，并在

物业管理小区、商贸批发市场等服务型岗位上安置了1100多名下岗职工，确保了兼并和托管的近3000名职工工资和养老统筹金的发放。

　　陕西师范大学教授、企业文化研究中心主任李健指出，丹尼尔集团的收益和诸多下岗职工、拆迁户的利益保障，靠的不是增量投入，不是银行贷款，而是在少投入、不投入的前提下，通过盘活土地等存量资产与房地产开发联动而实现的，正是对“存量经济”的自觉运用。

　　一些专家认为，西部地区增加经济总量、改善人民生活、增加社会福利，需要国家扶持，需要招商引资，但更应该看到，西部地区有大量暂时闲置、半闲置的资源、人才、市场等“存量”，形成经济发展的巨大潜力，如何盘活这些“存量”，需要政府部门和企业界深入研究和解决。

　　国务院西部开发办综合司司长杜平认为，存量资产可以分成资源类资产、经营资产和非经营资产、行政资产三种，当前西部地区存量的利用率很低，经营效率也比较差，加快开发利用具有重要的现实意义。

　本报记者 陈钢 石志勇