大盘“四宗罪”将成调控对象

　　

资料图片◆规模过大，使土地供应转化为产品供应的周期拉长；

　　◆“大盘”的规模效应容易造成区域住房价格的垄断，助长了土地投机行为，推动了房价地价的上涨；

　　◆市政配套设施的相对不足，引发大量矛盾；

　　◆开发风险较高。

　　地方政府热衷“大盘出让”

　　7月，由建设部部署上海、天津、重庆等7个城市结合本地房地产市场运行情况，形成了一份关于土地审批与房地产开发关系的调研报告。该报告列举了“大盘”开发中出现的种种弊端，并明确提出，一次性大规模出让土地弊大于利。目前，该报告正在整理完善，随后将上报高层。

　　与此形成对比的是，如今，“大盘”开发热度在一些主要城市依旧不减。对此，建设部一位不愿透露姓名的官员表示，“大盘”之所以会持续热销，主要是因为对地方政府而言，大盘开发资金投入大、规模大，对整个城市的规划，带动区域经济的发展等方面有明显优势。

　　该官员明确指出，随着当前对土地市场

宏观调控力度的进一步加大，打击房地产开发商囤积土地，严格建设用地供应管理，以大宗土地出让为特征的“大盘”开发无疑将成为调控的一个重要目标。

　　楼盘销售“大盘”列榜首

　　“大盘”无论在空间上，还是在资金投入上，都能够提供比较丰富的配套内容，如便利店、游泳池、运动馆、

图书馆、电影院等，所以会优先选择。各地热销的楼盘销售排行榜也很能证明这一点：销售量名列前茅的项目，往往都是所谓的“大盘”。

　　从《中国经济周刊》获悉，由深圳房管局排名的2004年深圳销售楼盘排行榜中，名列前5名中有4个是楼盘规模超过50万平方米的“大盘”。

　　北京2005年楼盘销售排行榜显示，前7名全部是楼盘规模超过50万平方米的“大盘”。

　　据了解，今年7月，为研究当前土地调控中的突出问题，建设部部署了7个城市结合本地房地产市场运行情况，对土地供应与住房、房地产开发的关系，特别是大宗出让土地对住房价格、供求关系的影响进行利弊分析。并形成一份有关土地审批与住房房地产开发关系的调研报告。

　　这次的调研报告明确提出，成片开发土地在特定的历史条件下，起到一定的作用。但从目前情况看，一次性大规模出让土地弊大于利，而且，随着市场化程度的提高，弊端更加突出。

　　“大盘”造成土地囤积

　　调研报告列举了“大盘”开发中出现的种种弊端：规模过大，使土地供应转化为产品供应的周期拉长，削弱土地供应对调控市场供需的效果；“大盘”的规模效应容易造成区域住房价格的垄断，助长了土地投机行为，推动了房价地价的上涨；市政配套设施的相对不足，引发大量矛盾；开发风险较高。

　　“目前许多‘大盘’动辄上千亩甚至几个平方公里，其开发周期几年有的甚至超过10年，这必然会造成大面积的土地供应不能及时转化为产品供应。” 参与调查研究的中国社科院财贸研究所况伟大博士说。

　　在他看来，当前，国内许多主要城市的土地供应均以存量为主，从表面上看似乎土地供应是充分的，但从市场看却往往是供不应求的，其中重要原因之一就是“大盘”对土地的囤积。从这个角度，也可以部分解释为什么会产生国土部门声称不存在土地供应不足，而许多开发企业却总是认为存在“地荒”的矛盾现象。

　　况伟大博士认为，目前，各地偏好“大盘”开发，“造城”或“城镇开发”，一次性出让土地面积过大，造成了开发企业的区域垄断。在垄断条件下，开发商依靠垄断力量制定垄断高价、赚取垄断利润，造成房价的增长。

　　（据《中国经济周刊》）

　　建设部：必须控制“大盘”

　　随着土地调控的进一步深入，面对建设用地的过度扩张，以大宗土地出让为特征的大盘开发无疑将成为调控的一个重要方面。

　　目前，一些地方政府已经采取措施，限制大盘开发。在这次建设部的调研报告中明确提出，为了提高土地使用效率，必须合理控制一次性土地出让规模，并提出了具体的措施：将项目的合理规模确定为销售周期在3年左右，即开发周期在4年左右；每年的销售面积参照城市同类地段可比项目的平均销量作为标准，以此估算整个项目的合理规模。同时，在土地出让合同中明确开、竣工时限，确保供应的土地及时形成市场供应。

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