沪二手楼市开始复苏

　　□晨报记者林劲榆

　　上海二手房买卖和租赁市场表现稳定，但各板块和细分市场涨跌互现，投机需求逐渐淡出住宅市场。上海二手房办公室昨天公布的数据显示，2006年10月，上海二手房指数为1634点，与上月持平，这是今年以来，上海二手房指数首次环比没有涨跌变化。

　　信贷放宽刺激刚性需求

　　受动迁购房需求影响，大宁板块二手房价格环比上涨1.05％

　　受供应量的影响，上海二手房市场各板块涨跌互现。根据上海二手房指数办公室最新统计显示，10月份，各区域二手房价格小幅盘整，未出现明显波动。其中，徐汇、闵行、长宁、杨浦、黄浦、虹口的二手房价格小幅下降，而普陀、卢湾、静安、闸北、浦东则表现为小幅上涨。由于区域内新房供应量大幅增加，浦东新区的三林板块二手房价格环比下滑0.38％。随着杨浦区的动拆迁工程逐渐接近尾声，控江和北外滩板块的二手房价格也开始回调，分别下降1.04％和0.18％。受动迁购房需求的影响，闸北区二手房价格则整体呈现上升态势，大宁板块二手房价格环比上涨1.05％。

　　二手房信贷条件的放宽刺激了动迁、婚房和改善型自住客户的购买欲望。从市场上提供的信息来看，各商业银行为吸引更多个贷客户逐渐将二手房信贷门槛放低，一些银行不再强制二手房贷款客户购买房贷保险；对面积90平方米以下的房屋，大部分银行都能够根据实际状况提供最高达八成的贷款以及新的还贷方法等等。

　　上海二手房办公室有关分析人士表示，由于一手房市场的成交价格并未出现实质性下降，内环楼盘价格更是稳中有升，在一手房价格坚挺的“利好”影响下，二手房价格走势平稳。宏观调控政策实施以来，上海二手房市场中短期投机需求已基本淡出，市场价格的平稳来自于自住需求的有力支撑。目前，卖方的“惜售、待售”心理逐渐减弱，陆续将房源推向买卖市场，而挂牌价格仍然未见松动。买方在持币观望一段时间之后，在银行信贷条件放宽、需求迫切以及未来市场预期等各种因素的影响下，开始陆续进入市场。

　　租赁市场止跌现平稳走势

　　二室租金售后公房止跌回升，一室租金上涨0.5％

　　在二手房租赁市场上，仅高档住宅租赁价格继续大幅下跌，一般商品房和售后公房租赁价格表现平稳。根据上海房屋租赁指数办公室的数据，10月份，高档商品房租赁市场整体呈下滑趋势，平均租金下降0.9%。一般商品房租赁市场租金环比微跌0.1％，其中，二室租金止跌回升，涨幅为0.2%，三室租金小幅下跌0.4%。售后公房租赁价格止跌回升，涨幅为0.2%。其中，一室租金上涨0.5％，二室租金则与上月持平。

　　上海房屋租赁指数办公室有关分析人士表示，随着个税及外资限购政策对上海高档商品房租赁市场的影响深入，许多业主转售为租，使得高档商品房市场上挂牌房源明显增加，因此高档商品房的租赁价格低迷。一般商品房租赁市场受宏观调控影响相对较大，租赁价格连续三个月下跌之后，终于出现平稳走势，这表明目前一般商品房租赁市场上供给量与需求量已基本平稳。目前上海租赁市场的客户群中，来沪打拼的“工薪白领”以及刚毕业的“职场新人”占了相当比例，他们主要选择售后公房，受需求拉动，售后公房的租金水平日渐上涨。