炒卖是上涨的最主要原因

　　美国最大地产基金管理公司执行董事张一鸣：

　　炒卖是上涨的最主要原因

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　　本报记者于晓娜香港报道

　　在今年的房地产宏观调控中，外资炒楼问题被视作重点，国家单独颁布政策予以限制，目前调控已经过去数月，外资地产基金对于市场的看法值得关注。

　　隶属美国最大的地产基金管理公司Cohen&Steers的开放式基金AsiaPacificRealtyShares(APRS)正是众多外资地产基金的一员，记者就此采访了Cohen&Steers执行董事、APRS负责人张一鸣。张1991年毕业于香港理工大学，有丰富的证券与地产从业经验。

　　《21世纪》：据你观察，外房地产基金为何炒卖中国房地产？

　　张一鸣：人民币大幅升值的预期是房地产炒卖严重的一个重要原因。在我所接触的美国对冲基金中，很多到现在还在预期人民币会升值一倍，即使在汇改后，人民币升值幅度并不大，他们仍然相信这一点。有了这样的预期，他们就一定会炒卖大陆资产。

　　《21世纪》：你是说，炒卖是中国房地产上涨的最主要原因？

　　张一鸣：肯定是。如果每个人都相信房地产会涨，肯定就会有炒卖，而所有人都参与炒卖，市场就真的会涨。

　　《21世纪》：你觉得中国的房地产现在是处在一个不是很健康的状态吗？

　　张一鸣：有部分很不健康。如经济适用房需求很厉害，但发展商都不愿意去开发，发展商都希望建豪宅，因为豪宅的利润率高。这就是现在市场的矛盾，很不健康。

　　《21世纪》：如果中国房地产行业不够健康，最主要的问题在哪里？是市场结构还是外资基金的干扰？

　　张一鸣：外资只是其中一个因素。最重要的是房地产行业本身的问题。它的周期太长，今天开工建房，要到2-3年后才推出，开发商并不知道3年以后房地产行情如何。所以，通常是，现在大家都选择了“看好”，这样一来，3年后供应就过量了。

　　此外，还有中国自己的问题。比方说，2004年的时候，国家看到房地产有过热倾向，便限制土地供应，从而直接减少房地产供应，结果到今天，供应更加紧张，炒卖更有机会。

　　《21世纪》：宏观调控中针对外资的规定是否有用？

　　张一鸣：原则上会有用，外资是部分炒卖资金的来源，国家通过出台相关政策来限制炒卖，应该有降温的作用。

　　另外，减少外资炒卖，也会影响本地炒家的热情。因为炒卖本身就是靠气氛，外资不炒了，本地炒家也不敢继续，炒高后没人跟，风险太大。

　　《21世纪》：这个作用究竟有多大？据你观察，现在是否已经有效果？

　　张一鸣：现在还很难说。我跟很多同行谈过中国出台的这些措施，对于他们来说，目前还没有太多抑制作用，他们说，只要还想炒，就还有途径，现在的政策对他们的投资基本上是没有影响的。

　　当然，我不知道他们通过什么途径可以绕开这些政策继续炒卖，他们没有告诉我，但他们肯定有自己的途径。

　　《21世纪》：那么心理上的影响呢？张一鸣：基本上可以说，这轮宏调实际上对炒家的心理影响也不是很大。看看在香港上市的房地产股票就知道了，其实大部分炒家都不怎么怕。

　　《21世纪》：在你看来，中国房地产市场对外资基金的吸引力并没有下降？

　　张一鸣：这主要还是看投资的周期。如果投资周期为10年甚至20年，我认为中国还是有很好的投资机会；但如果周期只有一两年或者两三年，我觉得就有些问题。

　　长期的看，美国楼市现在出现较大下跌，美国的基金会把部分资金调离美国，要找更好的投资机会，中国、印度甚至整个亚洲都是他们的目标。